Immobilienmanagement für Gewerbeimmobilien

Im Rahmen der Betreuung von gewerblichen Immobilien muss der effizienten Steuerung der Immobilienkosten eine zentrale Bedeutung beigemessen werden. Ziel eines Kostenmanagements für Immobilien darf deshalb nicht allein die Erkennung von Möglichkeiten zur Senkung der Kosten sein, sondern muss vielmehr auch die beeinflussende Lenkung dieser bedeuten und es hat zur Transparenz der Kostenstruktur beizutragen.

Die Gesamtkosten einer Immobilie ergeben sich aus der Bewirtschaftung und Bereitstellung der Immobilie. Die Kosten der Bereitstellung einer Immobilie definieren sich aus den Flächenanforderungen des Nutzers. Zur Unterstützung ist effizientes Flächenmanagement nötig. Die Bewirtschaftungskosten hingegen basieren auf den Betriebskosten, den Kosten des Immobilienmanagements und den Kosten des Instandhaltungsaufwandes für die Immobilie.

Der Lebenszyklus einer Immobilie setzt sich zu ca. 15 Prozent aus den Investitionen für die Immobilie und ca. 85 Prozent aus den Baunutzungskosten (DIN 18960) zusammen. Da der Bereich der Baunutzungskosten bereits in der Phase der Planung einer Immobilie bis zu 70 Prozent beeinflusst wird, beginnt bereits dort ein effizientes Kostenmanagement.

Die Betriebskosten sind auf Ihre Umlagefähigkeit hin zu prüfen, d.h. sie sollten bis auf die Kosten für „Dach und Fach“ auf den Nutzer umlegbar sein. Dies bedarf entsprechender vertraglicher Vereinbarungen und adäquater Kostenverteilungsschlüssel.

Unabhängig hiervon muss es ein Interesse des Immobilienmanagements sein, auch die umlegbaren Kosten niedrig zu halten, damit eine Anmietung von Flächen in der Immobilie für potentielle Nutzer attraktiv bleibt und die Betriebskosten nicht den Status einer so genannten „Zweiten Miete“ erhalten.

Erfolgsfaktor für ein optimales Immobilienkostenmanagement ist in diesem Zusammenhang die Ermittlung von aussagefähigen Kennzahlen und Best-Practice-Werten. Dies beinhaltet auch die Kosten von Leerstandsflächen.

Gleiches gilt für die Kosten des Verwaltungsaufwandes, d.h. für das kaufmännische, technische und infrastrukturelle Immobilienmanagement und die Kosten des laufenden Instandhaltungsaufwandes.

Verfasser: Dr. Michael Goßmann, BFW-Vorstandsmitglied