Brennpunkt

Wie viele Jahrhunderte erlebt ein WEG-Verwalter eigentlich in seinem Berufsleben?

Das fragt man sich, wenn diskutiert wird, ob die enkwürdige BGH-Entscheidung zur Instandhaltungsrücklage eine erneute Jhrhundertentscheidung darstellt. Zur Sache: Da haben bundesdeutsche WEG-Verwalter gerade gut das Jahr 2009 hinter sich gebracht, sind mitten in der Abrechnungsphase und bemühen sich die Eigentümerversammlungen – wie von der Rechtsprechung gefordert - möglichst in der ersten Jahreshälfte durchzuführen, da kommt, frisch auf, am 4. Dezember 2009 vom BGH der Schlag ins Kontor. Er entscheidet im Tenor:

• Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen.
• In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Wie soll das gehen?

Müssen wir doch, wenn wir die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht mit der Jahresabrechnung wieder an die Eigentümer auskehren wollen, den Sollbetrag als Kosten in die Jahresabrechnung einstellen, obwohl Kosten noch gar nicht entstanden sind; eine gängige und bewährte Abrechnungspraxis bundesweit.

Die Konsequenz daraus für den einzelnen WEG-Eigentümer: Er sieht an seiner Jahresabrechnung nicht, wie hoch die tatsächliche Instandhaltungsrücklage seiner Eigentümergemeinschaft ist. Er erkennt zwar den Sollwert, aber in vielen Fällen gibt die Jahresabrechnung keine oder nur unzulänglich Auskunft, wieviel Geld tatsächlich als Instandhaltungsrücklage angelegt ist.

Auch sieht der Eigentümer nicht, ob ein Miteigentümer säumig geblieben ist und deshalb nicht die im Wirtschaftsplan beschlossene Sollinstandhaltungsrücklage als Istwert (Echtwert) für die Eigentümergemeinschaft angespart werden kann.

Jetzt ist also alles anders!

Bei den WEG-Verwaltern herrscht Unsicherheit, was zu tun ist. Gilt das auch für 2009? Kann mein EDV-Programm das überhaupt? Wie sieht die neue, richtige Abrechnung nach der BGH-Rechtsprechung aus? Das sind natürlich auch die Fragen, die uns beim Arbeitskreis PerfektRun dringlich beschäftigen. Auch bei den Juristen glühen die Telefondrähte.

Und es scheint erst der Anfang einer Welle zu sein, die Karlsruhe ausgelöst hat.

Wünschenswert wäre, wenn die Richter beim BGH in ihre Entscheidungen auch Gedanken zur Tragweite und Durchführbarkeit für die Praxis einfließen lassen würden.

Der Transparenzgedanke und der grundsätzliche Ansatz der Entscheidung sind durchaus nachvollziehbar und sinnvoll. Aber doch bitte nicht rückwirkend und auf Kosten der Verwalter!

Martina Schinke, BFW-Landesbeauftragte LV–West

Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
10117 Berlin
Telefon +49 30 30872917
Fax +49 30 30872919
service@wohnungsverwalter.de
www.wohnungsverwalter.de