DOMCURA zur Haftung von Hausverwaltern – am Beispiel von Ansprüchen wegen Diskriminierung

Ein Urteil des OLG Köln vom 19. Januar 2010 (Az.: OLG Köln 24 U 51/09) bietet Gelegenheit zu ein paar Bemerkungen über die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung und die Haftpflichtversicherung für Ersatzansprüche wegen Diskriminierung (kurz AGG-Deckung).

Die Wohnung wird nicht an „Neger ..., äh, Schwarzafrikaner oder Türken vermietet“, mit diesen Worten wies die Hausmeisterin eines Objekts ein afrikanisches Paar als Mietinteressenten ab. Das Oberlandesgericht Köln verurteilte den Immobilienverwalter, für den die Hausmeisterin tätig war, zu 5.056 EUR Schadensersatz und Entschädigung.

Das Wohnung suchende Paar hatte sich im Jahr 2006 auf eine Annonce des Immobilienverwalters gemeldet. Den Besichtigungstermin sollte die Hausmeisterin durchführen, die eine Besichtigung mit den besagten Worten verweigerte. Daraufhin verlangte das Paar mit Unterstützung des Gleichstellungsbüros der Stadt Aachen Schadensersatz und Schmerzensgeld. Das Oberlandesgericht Köln sah die Klage – anders als das Landgericht Aachen, das den Anspruch in erster Instanz noch zurückgewiesen hatte – als begründet an.

Durch die Äußerung, die Wohnung werde nicht an „Neger..., äh, Schwarzafrikaner oder Türken vermietet“, habe die Hausmeisterin die Menschenwürde des Paares verletzt. Die Bezeichnung als „Neger“ sei nach heutigem Verständnis eindeutig diskriminierend und ehrverletzend. Auch dass dem Paar eine Besichtigung und eventuelle Anmietung der Wohnung allein wegen ihrer Hautfarbe verweigert worden sei, stelle einen Angriff auf die Menschenwürde dar.

Das Gericht verurteilte den Immobilienverwalter auf Zahlung von Schadensersatz für Fahrtkosten in Höhe von 56 EUR sowie auf Zahlung einer Entschädigung wegen Verletzung der Persönlichkeitsrechte des Paares in Höhe von je 2.500 EUR.

Der Verwalter hatte sich damit verteidigt, dass die Hausmeisterin auf Anweisung der Eigentümer gehandelt hätte und er daher für die Äußerungen der Hausmeisterin nicht verantwortlich zu machen sei. Das Gericht folgte dem nicht: Die Hausmeisterin habe die Besichtigungstermine im Rahmen eines Auftrages des Immobilienverwalters durchgeführt, dieser habe sich der Hausmeisterin als Gehilfin bedient. Daher sei er für die Äußerungen haftbar, und zwar nach § 831 BGB. Somit komme es auf die juristische Streitfrage, ob nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz nur der Vermieter für Benachteiligungen hafte, nicht an.

Das Urteil bietet Gelegenheit, auf die beiden Schutzfunktionen der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung (der Immobilienverwalter oder der WEG-Beiräte, dort geht es ausschließlich um echte Vermögensschäden) und der spezielleren Haftpflichtversicherung
für Ersatzansprüche wegen Diskriminierung (kurz: AGG-Deckung, Personen-, Sach- und Vermögensschäden, Entschädigungen etc.) hinzuweisen: Die Regulierungsfunktion bei begründeten Ansprüchen und der Abwehr-/Kostenschutz bei unbegründeten Ansprüchen.

Gerade auch der Abwehrschutz ist in der Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung von erheblicher praktischer Bedeutung: Denn auch ein nur behauptetes Versehen kann die berufliche Existenz gefährden, jedenfalls bei hohen Streitwerten, die entsprechend hohe Rechtskosten zur Folge haben.

Aber auch unabhängig vom Streitwert ist in der Praxis immer wieder festzustellen, wie erleichternd es für die in Anspruch Genommenen ist, wenn der Versicherer Deckungsschutz gewährt und – bei entsprechender Sachlage – den Versicherungsnehmer gegen die Vorwürfe verteidigt. In der Regel wird der Versicherer einen namhaften spezialisierten Rechtsanwalt beauftragen oder sich doch zumindest ein Veto-Recht bei der Auswahl des Verteidigers einräumen lassen. Sollte sich dann im weiteren Verlauf – gerichtlich oder außergerichtlich – doch herausstellen, dass der Anspruch begründet ist, übernimmt der Versicherer auch die Regulierung.

Das Urteil oder der zugrunde liegende Sachverhalt soll und kann hier nicht bewertet werden. Ob ein Versicherer im konkreten Fall Abwehrschutz gewährt oder reguliert hätte, ist ungewiss. Allerdings fällt auf, dass z. B. im vorliegenden Fall wohl kein Entlastungsbeweis hinsichtlich der sorgfältigen Auswahl der Gehilfin versucht wurde.

Das Spannungsverhältnis, in dem der Verwalter sich hier offensichtlich befunden hat, macht jedoch deutlich, wie leicht man sich Ansprüchen ausgesetzt sehen kann und wie sinnvoll ein entsprechender Versicherungsschutz ist.

Die DOMCURA AG bietet passgenaue Lösungen für die gesamte Wohnungswirtschaft – auch in den hier betroffenen Bereichen.

Christian Legien, Ass. jur.

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