„Eigentum verpflichtet" – im Umfeld der Immobilienwirtschaft

Bereits seit 25 Jahren ist die Mietplan GmbH Haus- und Mietverwaltungen in Dresden eine professionelle Adresse für modernes Immobilienmanagement. Mit seinem 16-köpfigen Team verwaltet der Geschäftsführer Dipl.-Kfm. Andreas Lang über 4.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem Immobilienwert von rund 380 Millionen Euro. Im Gespräch mit dem BFW-Magazin nimmt er Stellung zu brisanten Detailfragen, die sich aus der Eigentümerverantwortung für die Verwaltertätigkeit ergeben.

Welche Herausforderungen ergeben sich aus Ihrer Sicht für einen Wohnungseigentümer aus dieser im Grundgesetz verankerten Verpflichtung?

Ein Eigentümer, der sich für den Erwerb einer Wohnung entscheidet, erfüllt neben seiner eigenen Zielvorstellung eine gesellschaftspolitische Verpflichtung, indem er durch seine Investitionen Wohnraum schafft. Wir haben in Deutschland 24 Millionen Mietwohnungen auf einem qualitativ und energetisch hohen Niveau. Dem Wohnungseigentümer wird eine Vielzahl an Pflichten zur Werterhaltung und zur Sicherung des Immobilieneigentums auferlegt. Das gilt für jeden Grundstücksbesitzer genauso wie für Wohnungseigentümergemeinschaften. Dabei ist die Gefahr groß, wegen der Vernachlässigung der Verpflichtungen, so z. B. von Verkehrssicherungspflichten, haftbar gemacht oder wegen eines Verstoßes gegen behördliche Auflagen zu einem Bußgeld herangezogen zu werden. Die Anforderungen an einen Wohnungseigentümer und der persönliche Beitrag, den er leistet, sind hoch und sollten deshalb in der Gesellschaft besser gewürdigt werden.

Im Rahmen der Wohnungseigentumsliegenschaft vermutet man die Möglichkeit einer direkten Demokratie. Sie soll den sparsamsten Einsatz vorhandener Mittel gewährleisten. Warum kommt es trotzdem immer wieder zu Ineffizienz und Verschwendung?

In der Eigentümergemeinschaft herrscht das demokratische Prinzip, dass Entscheidungen durch alle Eigentümer getroffen werden. Die direkte Demokratie wird aber, soweit nicht das gesetzliche Kopfprinzip, sondern das Einheits- bzw. Werteprinzip gilt, stark eingeschränkt. Die demokratische Mehrheit hängt dann von der Höhe der erworbenen Anteile, also dem Geldbeutel des Einzelnen ab. Das kann dazu führen, dass ein Mehrheitseigentümer die direkte Mitbestimmung der anderen Eigentümer ausschließt. Gleiches gilt, wenn nur wenige Eigentümer aktiv sind und diese Gruppe oder die Verwaltung von vielen Eigentümern bevollmächtigt wird. Damit treffen wenige Personen die Entscheidungen. Der Wohnungseigentümer sollte deshalb bereit sein, das Einzelinteresse der Gemeinschaft unterzuordnen und konstruktiv mitwirken.

Im Vertrieb von Eigentumswohnungen wird dem Interessenten gerne suggeriert, dass er echtes Eigentum an einer Eigentumswohnung erwirbt. Im rechtlichen Sinn erwirbt er aber kein Alleineigentum, sondern ein dingliches Nutzungsrecht mit einem ideellen Miteigentum. Was kann aus Ihrer Sicht in der Wohnungswirtschaft getan werden, um diese falsche Vorstellung und Fehleinschätzung zu vermeiden?

Der Eigentümer erwirbt ein in sich abgeschlossenes Sondereigentum an einer Wohnung – oft mit einem dazu gehörigen PKW-Stellplatz und einem Kellerraum und verbunden mit den Anteilen am Gemeinschaftseigentum. Der Erwerb ist ohne das dazugehörende Gemeinschaftseigentum nicht möglich. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bilden eine untrennbare Einheit. Der Gegenstand des Sondereigentums ist aber den meisten Erwerbern völlig unbekannt. Tatsächlich geht es nur um Räume des Gebäudes, die zum Sondereigentum durch Teilungsvertrag erklärt wurden. Durch den Vertrieb wird das oft so nicht dargestellt, um den Interessenten im Glauben zu lassen, dass er echtes Eigentum erwirbt, was aber nicht der Fall ist. Spätestens wenn der Eigentümer mit der Praxis in der Eigentümergemeinschaft konfrontiert wird, muss der Verwalter ihm den Unterschied vermitteln. Die Aufklärung sollte also vorher stattfinden. Dazu müssen alle Beteiligten der Wohnungswirtschaft beitragen. Und nicht zuletzt sollten auch die Medien der Öffentlichkeit das richtige Bild davon vermitteln, was Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums sind.

Missbraucht ein Verwalter seine Kompetenzen, ist die Mehrheit der Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss in der Lage, den Verwaltervertrag aufzulösen. Was macht diesen Vorgang bei zunehmender Größe einer Anlage immer schwieriger und wie kann aus Ihrer Sicht das Recht der Eigentümer hier besser gewahrt werden?

Die Wohnungseigentümer können die umfangreichen Aufgaben und Befugnisse eines Verwalters nicht einschränken. Weil in Deutschland jeder, auch ohne jegliche Qualifikation, den Beruf des Immobilienverwalters ausüben kann, ist das Risiko für die Eigentümer an den „Falschen“ zu geraten entsprechend hoch. Ich rate deshalb dringend, bei der Auswahl die Fachkompetenz, die Erfahrung und Zuverlässigkeit der Kandidaten genau zu prüfen. Unser Verband hilft den Eigentümern dabei. Leider gibt es immer wieder Fälle von Missbrauch, die oft erst bemerkt werden, wenn der Schaden eingetreten ist. Bei zunehmender Größe einer Anlage ist der erforderliche Mehrheitsbeschluss zur sofortigen Abwahl des Verwalters schwieriger zu erreichen, weil dazu in der Versammlung eine größere Anzahl der Anwesenden oder durch Vollmacht vertretenen Eigentümer für den Beschluss stimmen muss. Oft wissen die Eigentümer nicht, welche Formalien sie beachten müssen und wie sie die Abwahl organisieren sollen. Ich empfehle deshalb, sich sofort um professionelle Hilfe zu bemühen. Wir bieten diese Hilfe jeder Eigentümergemeinschaft, die sich an uns wendet, kostenfrei an.

Vielen Wohnungseigentümern ist nicht bewusst, dass sie mit der Bestellung eines Verwalters zwar eine Handlungsvollmacht erteilen und damit Macht abgeben, aber dabei die Haftung behalten. Sie trennen damit Handlungs- und Haftungskompetenz. Was tun die Hausverwalter und ihre Organisation, um die Eigentümer immer auf der Höhe der Entscheidungen zu halten?

Das Fundament der Beziehungen zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter kann nur gegenseitiges Vertrauen und nicht die Ausübung einer Machtstellung sein. Der Verwalter muss oftmals komplizierteste Aufgaben lösen. Dazu braucht er die gesetzlichen Handlungs- und Vertretungsrechte, die aber eng begrenzt und in wesentlichen Bereichen von einer Beschlussfassung der Eigentümerversammlung abhängig sind. Er handelt auch nicht für sich selbst, sondern im Interesse aller Eigentümer und im Namen der Eigentümergemeinschaft. Die Haftung des Verwalters erstreckt sich über alle Gebiete des Wohungseigentumgesetzes, weshalb die Eigentümergemeinschaft auf eine ausreichende Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung achten sollte. Die Haftung des Eigentümers ist begrenzt auf die Höhe seiner Miteigentumsanteile. Der professionelle Verwalter bezieht die Eigentümer vorausschauend in die Entscheidungen ein. Er organisiert fachliche Unterstützung und analysiert die Vor- und Nachteile bestimmter Lösungsvorschläge. Schlussendlich ist er der Beziehungsmanager und führt so die Eigentümer zu Entscheidungen durch Beschlussfassungen, die dann in der Regel einstimmig ausfallen. Viele Verwalter qualifizieren ihre Verwaltungsbeiräte durch selbstorganisierte Seminare, Beiratszeitungen und Newsletter. Den Eigentümern steht eine Vielzahl an Fachliteratur zur Verfügung, und ich stelle fest, dass das Interesse der Eigentümer für ihre Immobilie wächst, je mehr sie einbezogen werden.

Welche Verantwortung tragen Notare und welche Fehler werden von ihnen am häufigsten gemacht?

Rechtsanwälte gestalten Verträge im Normalfall zu Gunsten des eigenen Auftraggebers. Meist sind es deshalb die Bauträger oder Verkäufer, die die Inhalte und damit Ausrichtung von Verträgen bestimmen. Welche Probleme ergeben sich daraus und wie könnten diese vermieden werden?

Es liegt wohl in der Natur des Rechtssystems, dass ein Anwalt seinen Mandanten und seine Interessen vertritt und Haftungsfälle durch die Gestaltung von Verträgen vermeidet. Daraus ergibt sich natürlich eine Subjektivität auch bei den Bauträgerverträgen. Beim Kauf eines Autos wird eine enorme Sorgfalt entwickelt, beim Kauf einer Immobilie, die das Vielfache des Wertes eines Autos hat, aber oft nicht. Deshalb sollte der Käufer einer Immobilie sich juristisch Rat einholen, um Probleme zu vermeiden.

Gibt es bei der Bewirtschaftung von Wohnungseigentum Streitigkeiten mit Unternehmen, dann landen diese oft als Fälle vor Gericht. Welche Rolle nehmen die Gerichte und Sachverständige in der Immobilienwirtschaft ein? Entspricht deren Bedeutung dem tatsächlichen Auftrag?

Ich sehe die Gerichte als Organ der Rechtsprechung nach den Buchstaben des Gesetzes im Falle von Streitigkeiten. Die Rolle der Sachverständigen sehe ich anders. Sie sind der fachliche Berater, auf den sich das Gericht verlassen muss. In der Praxis sind viele Feststellungen in den Gutachten falsch. Die Gutachten entscheiden aber über den Ausgang des Verfahrens. Selbst bei Anhörungen werden die Aussagen trotz der Widerlegung bis zuletzt verteidigt. Das sollte sich ändern.

In einer der ersten Fragen wird sehr viel von Macht, Vollmacht und Machtposition gesprochen. Damit könnte den Hausverwaltern unterstellt werden, sie seien mehr „Gewalthaber“ als Dienstleister. Welche Haltung und welche Maßnahmen können dazu beitragen, das Bild der Hausverwalter in der Öffentlichkeit besser darzustellen?

Die überwiegende Mehrheit der Verwalter ist hochqualifiziert und das auf Gebieten ganz unterschiedlicher Berufsbilder. Sie erbringen mit einem hohen persönlichen Einsatz weit über die sonst bekannten Regelarbeitszeiten hinaus wertvolle Dienstleistungen und sichern so die Wert-erhaltung und Wertsteigerung der Immobilie. Ich würde mir wünschen, dass diese Dienstleistungen endlich den Stellenwert bekommen, den sie verdienen. Die Verwalter tragen zur Veränderung des Bildes in der Öffentlichkeit selbst bei, indem sie Qualitätskriterien erfüllen. Das reicht aber aus meiner Sicht noch nicht. Statt mit Schlagzeilen wie z. B. der „Nebenkostenschock“ oder „Mieterrechte sind bedroht“ die Absatzzahlen von Zeitschriften und Tageszeitungen zu erhöhen, sollten auch die Medien zur Veränderung des Bildes über die Dienstleistungen der Immobilienbranche beitragen. Das, was der BFW mit seiner klaren Orientierung auf bestimmte Werte und Grundsätze zu einem Gütesiegel von Qualität entwickelt hat, muss jetzt in die Öffentlichkeit getragen werden.

Was erwarten Sie für die Hausverwalterbranche von der derzeitigen Regierung? Welche gesetzgeberischen Maßnahmen sollen auf den Weg gebracht werden?

Unsere Branche trägt 12 % zur Bruttowertschöpfung bei! Zählt man zur Grundstücks- und Wohnungswirtschaft den Immobilienbereich dazu, ergeben sich 18 %. Trotzdem findet die volkswirtschaftliche Bedeutung der Branche in der Politik zu wenig Anerkennung. Hier erwarte ich eine höhere Würdigung unserer Leistungen. Der Gesetzgeber sollte sich der Frage zuwenden, ob nicht ein einheitliches gesellschaftspolitisches Leitbild für die Branche erforderlich ist, mit definierten Qualitätsstandards, so wie wir das in unserem Verband bereits praktizieren. Die wesentlichen Entwicklungen der nächsten Jahre werden sich in den verwalteten Wohnungsbeständen vollziehen. Um die sich daraus ergebenden Herausforderungen zu meistern, brauchen wir nicht immer neue, kompliziertere und komplexere Regelwerke, sondern Gesetze mit einfacherer Handhabung, so z. B. eine Reform für das Miet- und Betriebskostenrecht.

Andreas Lang im Interview mit Karl Weigl.

Tittmannstraße 1
01309 Dresden
Tel: + 49 351 34062-0
Fax: + 49 351 34062-20
www.mietplan.com