Eigentumsverhältnisse an Heizungen

Gehören Thermostatventile zum Sondereigentum?

Mit der Entscheidung vom 08.07.2011 (V ZR 176/10) hat der Bundesgerichtshof die Diskussion über die Zuordnung von Heizkörpern und Thermostatventilen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum neu entfacht. In seinem Leitsatz heißt es, dass Heizkörper und dazu gehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden können. Sondereigentum seien dann vorbehaltlich anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile. Es bleibt die Frage, was gilt, wenn die Teilungserklärung keine Regelungen enthält.

Die rechtlichen Grundlagen

Der BGH führt aus, dass Zentralheizungen mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr ausgestattet sein müssen. Nach § 26 Abs. 1 EnEV trifft den Eigentümer bzw. Bauherrn die Ausstattungspflicht, ihm sei das jeweilige Bauteil zuzuordnen. Das Thermostatventil gehöre dann zum Sondereigentum, wenn der Heizkörper per Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet ist. Damit widerspricht der BGH der Ansicht des OLG Hamm (06.03.2001 – 15 W 320/00), trifft jedoch keine Aussage darüber, was rechtlich gilt, wenn es keine wirksame Regelung in der Teilungserklärung gibt.

Der BGH führt weiterhin aus, dass die an der Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer dienen, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes gelte nur, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar wäre. Dies dürfte bei den meisten in Gemeinschaften verbauten Heizanlagen nicht der Fall sein, so dass man daraus schlussfolgern kann, dass immer dann, wenn die Heizkörper nicht für den gesamten Betrieb der Heizanlage unverzichtbar sind, diese dem Sondereigentum zuzuordnen sind.

Folgen für den Verwalter

Dem BGH folgend dürfen Eigentümer die Heizkörper und -leitungen im Sondereigentum eigenmächtig verändern und beseitigen oder hinzufügen, da sich dies nicht – von Sonderfällen abgesehen – auf die Funktionsfähigkeit der Heizanlage auswirkt. Dies trifft demnach auch für das zum Sondereigentum gehörende Thermostatventil zu, so dass nun wieder der jeweilige Sondereigentümer für dessen Instandsetzung oder den Austausch verantwortlich ist. Der Verwalter ist somit von seiner Zuständigkeit befreit und darf hierfür keine Aufträge im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilen. Selbst ein Beschluss, der den Verwalter zur Instandsetzung von Heizkörpern oder Thermostatventilen binden würde, wäre entsprechend anfechtbar, da ihm die Kompetenz für das Sondereigentum fehlt.

Die Anwendung bei der Kostenverteilung

Problematisch werden die Fälle, die sich vor Verkündung der BGH-Entscheidung ergeben haben. In vielen Fällen wird der Verwalter einen Auftrag vergeben und die Kosten von der Gemeinschaft beglichen haben. Wie sind nun die Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung zu behandeln? Davon ausgehend, dass Heizkörper und Thermostatventile wirksam zum Sondereigentum gehören, hätte der Verwalter keine Kompetenz gehabt, einen Auftrag im Namen der Gemeinschaft zu erteilen. Er hätte somit die Möglichkeit, unter Bezugnahme auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung, vom Eigentümer die Erstattung der Kosten zu verlangen. Dies könnte jedoch daran scheitern, dass der Eigentümer sich auf die zum Zeitpunkt der Beauftragung geltende Rechtsprechung des OLG Hamm beruft.

Meiner Ansicht nach lässt sich das Problem nur über die zukünftige Jahresabrechnung lösen. Da in der Jahresabrechnung Kosten, die ausschließlich einem Sondereigentümer zuzuordnen sind, auch diesem belastet werden müssen, können die Kosten für eine mögliche Instandsetzung des Thermostatventils dem entsprechenden Sondereigentümer über die Jahresabrechnung zugeordnet werden. Da die Erstellung der Jahresabrechnung und somit die Zuordnung zu Lasten des jeweiligen Sondereigentümers zeitlich nach der Entscheidung des BGH liegt, dürfte auch ein möglicher Einwand auf die bisherige anderslautende Rechtsprechung ins Leere gehen.

Jörg Schlüter

Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Wohnungseigentumsverwaltung
E-Mail: j.schlueter@ifw-bochum.de

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Foto klein: Jörg Schlüter, Sachverständiger für Wohnungseigentumsverwaltung}