Grundsätze im Mietverhältnis

10 Fragen zum Mieter-Status

Mit der Unterschrift unter den Mietvertrag sind Rechte und Ansprüche, aber auch Pflichten gegenüber dem Vermieter verbunden. Im Laufe eines Mietverhältnisses kann es zu Veränderungen der persönlichen Lebensverhältnisse auf Mieterseite kommen. Hier gibt es einige grundsätzliche Regelungen, die wir nachfolgend erläutern.

1. Wer ist Mieter?

Mieter ist, wer den Mietvertrag unterschreibt. Unterschreiben mehrere Personen den Mietvertrag, sind auch mehrere Personen Mieter, können also die Nutzung der Wohnung beanspruchen. Sie haften aber auch gemeinsam gegenüber dem Vermieter für die Mietzahlung.

2. Wer wird Mieter, wenn von zwei im Vertrag benannten Personen nur eine unterschreibt?

Insbesondere bei Eheleuten stellt sich die Frage, wer Mieter wird, wenn beide Eheleute im „Kopf“ des Vertrages aufgeführt sind, aber nur einer unterschreibt. Sowohl das Landesgericht Berlin (3. September 2007 – 67 S 391/06) als auch der Bundesgerichtshof (7. Mai 2008 – XII ZR 69/06) setzen voraus, dass sich aus der vorhandenen Unterschrift die Vertretung des nicht unterschreibenden Ehegatten ergibt – beziehungsweise eine Bevollmächtigung in irgendeiner Weise nach außen erkennbar würde. Fehlt es hieran, wird nur der Ehegatte Mieter, der den Mietvertrag unterschrieben hat.

3. Wer wird Mieter bei der Untervermietung?

Die Untervermietung ändert nichts an der Eigenschaft als (Haupt-)Mieter. Der Mieter, der mit Genehmigung des Vermieters seine Wohnung untervermietet, bleibt alleiniger Anspruchsgegner des Vermieters. Gegenüber dem Untermieter rückt der (Haupt-)Mieter in die Position des Vermieters. Das bedeutet, Anspruchsgegner des Untermieters aus dem Mietverhältnis ist immer der Hauptmieter.

4. Werden angeheiratete Ehepartner oder nahe Familienangehörige durch die Aufnahme in den Haushalt Mieter?

Zwar darf der Mieter den Ehepartner oder einen nahen Familienangehörigen ohne Genehmigung des Vermieters in seinen Haushalt aufnehmen (Achtung: Das muss dem Vermieter angezeigt werden!). Ehepartner oder nahe Familienangehörige werden dadurch aber nicht Mieter. Hierfür ist vielmehr die ausdrückliche Ergänzung im Mietvertrag erforderlich. Da es sich um eine Vertragsänderung handelt, ist die Zustimmung aller beteiligten Vertragspartner erforderlich.

5. Was geschieht, wenn der Mieter stirbt?

Gibt es weitere Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, wird das Mietverhältnis mit ihnen fortgesetzt. Das gleiche gilt für Ehegatten oder Lebensgefährten, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Sie treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dabei wird der bisherige Vertrag unverändert fortgesetzt, nur die Mietpartei im Sinne einer gesetzlichen Vertragsübernahme ausgewechselt. Wohnte der verstorbene Mieter allein, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt, dieser kann aber mit einem Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen. Gibt es keine Erben, wird das Mietverhältnis über die Nachlassverwaltung abgewickelt.

6. Kann der Mietvertrag durch die im Haushalt wohnenden Kinder übernommen werden, wenn die Eltern ausziehen?

Gelegentlich ziehen Eltern mit Eintritt der Volljährigkeit ihrer Kinder aus der Wohnung aus und würden gerne die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den alten, gleichen Konditionen ermöglichen. Darauf besteht allerdings kein Anspruch gegenüber dem Vermieter. Die ständige Weitergabe einer Wohnung ist nur mit dessen Einverständnis zulässig, ähnlich wie bei der Untermietung. Wird dies nicht beachtet, droht die Kündigung. Mieter wird der Sohn oder die Tochter also durch eine einvernehmliche Vertragsänderung mit dem Vermieter.

7. Kann der Vermieter bei einem Mieterwechsel einen Zuschlag zur Miete verlangen?

Nach einer Entscheidung des Landesgerichts Berlin (7. Juli 2017 – 18 T 65/16) darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung in jedem Falle von der Zahlung eines erhöhten Mietzinses abhängig machen. Diese Einzelfallentscheidung ist umstritten und auch nicht nachvollziehbar, da das Gesetz in § 553 Abs. 2 BGB den Untermietzuschlag ausdrücklich nur dann vorsieht, wenn dem Vermieter andernfalls die Untervermietung unzumutbar ist, zum Beispiel wegen einer nachweislich stärkeren Abnutzung der Wohnung. Unbestritten kann der Vermieter keinen Zuschlag für die Aufnahme des Lebensgefährten verlangen, da sich diese Konstellation ausdrücklich von der echten Untervermietung an Dritte unterscheidet.

8. Kann die Unterschrift einer zusätzlichen Person unter den Mietvertrag als zusätzliche Mietsicherheit dienen?

Unterschreibt beispielsweise ein Elternteil neben dem Sohn oder der Tochter den Mietvertrag, fragt sich, ob das Elternteil als Mieter für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis haftet oder ob die gesetzliche Begrenzung von drei Monatsmieten greift, die für die Hinterlegung einer Mietsicherheit gilt. Es kommt auf die Vereinbarung im Einzelfall an. Will erkennbar das Elternteil die Wohnung nicht nutzen, dürfte eher von einer Bürgschaft auszugehen sein, auf die die Haftungsbegrenzung von drei Monatsmieten anwendbar wäre. Nur wenn Eltern von sich aus (neben einer bereits geleisteten Barkaution) eine (zusätzliche) Bürgschaft anbieten, wäre die Begrenzung auf die drei Monatsmieten hinfällig (BGH vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90).

9. Wer wird Mieter bei einer Wohngemeinschaft (WG)?

Fall eins: Ein Mieter unterschreibt den Vertrag und lässt sich bei Vertragsschluss vom Vermieter die Untervermietung an die weiteren Mitbewohner schriftlich genehmigen. Nachteil: Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter auf die volle Miete, unabhängig davon, ob seine Untermieter ihre Zahlungen schuldig bleiben.
Fall zwei: Alle Mitbewohner unterschreiben den Mietvertrag. Nachteil: Für den vorzeitigen Auszug eines Mitbewohners bedarf es einer Vertragsänderung, welcher der Vermieter sowie die anderen Mitbewohner zustimmen müssen.
Fall drei: Der Mietvertrag wird mit dem Vertragszweck „Wohngemeinschaft“ abgeschlossen. Mieterwechsel müssen dem Vermieter nur angezeigt und nicht jedes Mal genehmigt werden (Landesgericht Berlin vom 19. April 2013 – 65 S 377/12). Nachteil: Bei häufigen Mieterwechseln kann es zu Schwierigkeiten bei der Abgrenzung der jeweiligen Haftungsschuldner kommen.

10. Wer wird Mieter im Fall einer Trennung der Partnerschaft oder Ehe?

Haben beide Partner den Mietvertrag unterschrieben, müssen sie sich im Fall einer Trennung einigen, wer den Mietvertrag fortsetzen soll und eine entsprechende Änderung des Mietvertrags mit dem Vermieter erwirken. Andernfalls bleibt auch der ausziehende Partner weiterhin haftbar für die Miete. Gelingt keine Einigung, bleibt als Möglichkeit die Kündigung des Mietverhältnisses, was die Unterschrift beider Mieter erfordert. Im Fall der Weigerung eines Partners kann der andere dies gerichtlich durchsetzen. Bei Ehegatten muss der Vermieter im Fall der Einigung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Entscheidung der Ehegatten akzeptieren (vergleiche § 1568 a BGB). Können sich die Ehegatten nicht einigen, kann die Zuweisung der Wohnung im Rahmen des Scheidungsfolgeverfahrens erfolgen.

Wibke Werner
MieterMagazin

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