Neue alte Verwalterfalle

Zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger

Bei der Übernahme eines neu errichteten Bauträgerobjekts befindet sich der Verwalter in einer Zwickmühle. Die Erwartungshaltung der frisch gebackenen Wohnungseigentümer geht dahin, dass der Verwalter die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Verfolgung etwaiger Mängelansprüche gegenüber dem Bauträger über die Wohnungseigentümergemeinschaft kostenneutral und zügig abwickelt. Dass hier für den Verwalter erhebliche Haftungsrisiken lauern, hat der BGH in einer Reihe aktueller Entscheidungen klargestellt (BGH, Urt. vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15; Urt. vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15; Urt. vom 25.02.2016 – VII ZR 156/13).

Beschluss über die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums

Rüdiger Fritsch
Rüdiger Fritsch

Regelmäßig soll der Verwalter beschließen lassen, für die Erwerber die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums mit dem Bauträger durch einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Bausachverständigen durchzuführen. Diese Vorgehensweise scheint Vorteile zu haben. Die fachunkundigen Erwerber werden durch einen Fachmann bei der Abnahme vertreten und die für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortliche Gemeinschaft erhält ein Baumängelgutachten, dessen Kosten über die Gemeinschaftskasse abgewickelt werden können. Der Bauträger genießt den Vorzug einer professionell und einheitlich durchgeführten Abnahme.

Wie gefährlich eine solche Vorgehensweise ist, zeigt der BGH in seiner Entscheidung vom 12.05.2016 (VII ZR 171/15) auf. Hiernach fehlt der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz über die Durchführung der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums, was dazu führt, dass gleichwohl verkündete Beschlüsse nicht nur rechtswidrig, sondern nichtig sind. Die Abnahme des Bauwerks gehört, so der BGH, zu den Individualrechten des Erwerbers, die mangels Gemeinschaftsbezug nicht gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG vergemeinschaftet werden können.

Vereinbarung über die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums

Auch der Möglichkeit, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaftsordnung zur regeln, erteilt der BGH eine Absage. Der entscheidet, dass die werkvertraglichen Rechte und Pflichten von Erwerber und Bauträger nicht wirksam in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden können, da diese lediglich dazu da ist, das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu ordnen.

Vorsicht beim Nachzüglererwerb

Zum sogenannten Nachzüglererwerb stellt der BGH klar, dass das Gemeinschaftseigentum erst mit der letzten Abnahmehandlung als abgenommen gilt, weshalb der Nachzüglererwerber durchaus Mängelansprüche besitzen kann, die bei den übrigen Erwerbern längst verjährt sind. Daher wird in Erwerbsverträgen oft vereinbart, dass der Nachzüglererwerber die bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegen sich gelten zu lassen habe. Nach Auffassung des BGH sind solche Regelungen in formularmäßig erstellten Erwerbsverträgen wegen der darin enthaltenen Verkürzung der Mängelverjährung gem. § 309 Nr. 8 Buchst. b) Lit. ff) BGB verbraucherschutzrechtlich unwirksam (BGH, Urt. vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15).

Vielfach wird deswegen bei der Veräußerung bereits fertiggestellter Nachzügler-Einheiten im Erwerbsvertrag ein Gewährleistungsausschluss – wie für den Erwerb einer Gebrauchtimmobilie möglich – verankert. Nach dem BGH gilt allerdings, dass für Bauträgerobjekte, die sich schon im Bau befinden, bis auf geringe Restarbeiten oder sogar vollständig fertiggestellt sind, das Werkvertragsrecht anzuwenden ist. Mit der Folge, dass ein Gewährleistungsausschluss nicht wirksam vereinbart werden kann.

Der BGH beantwortet sogar die Frage, wieviel Zeit zwischen Fertigstellung und Abverkauf verstreichen darf, um das Objekt noch als neu hergestellt durchgehen zu lassen. Sehr verbraucherfreundlich siedelt der BGH diese Grenze zwischen zwei Jahren, dann noch „neu“ (Urt. vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15) und „ungefähr“ drei Jahren, dann nicht mehr „neu“ (Urt. vom 25.02.2016 – VII ZR 156/13) an.

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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