Umsatzsteuerpflicht genau prüfen
Umsatzsteuerpflicht genau prüfen

Abrechnungen des Immobilienverwalters für die WEG

Die Frage nach dem Kleinunternehmer-Status der WEG ist entscheidend für Abrechnungen. Fehler hierbei können Haftungsrisiken für den Immobilienverwalter begründen.

Die Umsatzsteuer und eine etwaige Umsatzsteuerpflicht der WEG rücken für Immobilienverwalter, die regelmäßig Abrechnungen für die WEG vornehmen, immer stärker in den Fokus. In der Praxis treten oft auch Eigentümer oder weitere Vertragspartner der WEG an den Verwalter heran und fordern einen gesonderten Ausweis der Umsatzsteuer in Abrechnungen der WEG. Teilweise wird aber auch seitens der Finanzbehörden der Zusatz in den Abrechnungen der WEG „zzgl. Umsatzsteuer“ näher betrachtet. Hier ist besonderes Augenmerk geboten, denn grundsätzlich gilt: Wer Umsatzsteuer gesondert ausweist, muss diese an das Finanzamt abführen.

Die WEG ist mit ihrem nachhaltigen Tätigwerden als Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG) zu beurteilen, da die WEG u.a. gegenüber ihren Gemeinschaftern umsatzsteuerbar tätig wird und das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet/bewirtschaftet. Für diese Leistungen erwartet die WEG als „Umlage“, „Wohngeld“ oder „Verwaltungsvergütung“ bezeichnete Sonderentgelte.

Aus Vereinfachungsgründen gelten aber Unternehmer, damit regelmäßig auch die WEG, deren Gesamtumsätze im Vorjahr die Grenze von 17.500 Euro nicht überstiegen haben und im laufenden Kalenderjahr die Grenze von 50.000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen, als sog. Kleinunternehmer. Diese sind von der Erhebung der Umsatzsteuer ausgenommen und werden insoweit wie Nichtunternehmer behandelt. Für die WEG ist vor allem zu beachten, dass zum Gesamtumsatz des Kleinunternehmers u.a. nicht die Umsätze gehören, die ohnehin nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei sind.

Foto: © vasabii / shutterstock.de

Nicht jede Tätigkeit der WEG unterliegt der Umsatzsteuerpflicht

§ 4 Nr. 13 UStG befreit Umsätze der WEG an die Miteigentümer von der Umsatzbesteuerung, die in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, in der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Gegenständen (z.B. Wärme) bestehen. Weitere steuerbare Tätigkeiten der WEG sind hingegen nicht befreit; so unterliegt u.a. die entgeltliche Überlassung eines gemeinschaftlichen Garagenstellplatzes an eine Fremd-WEG oder einen Fremd-Mieter grundsätzlich der Umsatzsteuer. Für solche umsatzsteuerpflichtigen Tätigkeiten hat die WEG zu prüfen, ob die Kleinunternehmergrenze überschritten wird, Rechnungen mit gesondertem Ausweis von Umsatzsteuer auszustellen sind und Umsatzsteuer an die zuständige Finanzbehörde abzuführen ist.

Zudem hat die WEG in bestimmten Fallvarianten die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren, soweit die Eigentümer als Leistungsempfänger der WEG selbst Unternehmer sind und via Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung positiv über die Option entschieden haben. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG begründet dann aber gleichzeitig die Verpflichtung, dass die WEG in den Jahresabrechnungen an die unternehmerischen Eigentümer die Umsatzsteuer gesondert ausweisen muss und auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichtet. Die WEG wäre damit zur Abgabe umsatzsteuerlichen Erklärungen verpflichtet. Die Option zur Steuerpflicht hat den (wirtschaftlichen) Vorteil, dass (anteilig) Vorsteuerbeträge von der WEG geltend gemacht werden können.

Die Kleinunternehmerregelung kommt also für viele WEGs als Vereinfachung in Betracht; dies ist von Immobilienverwaltern bei Abrechnungen für die WEG zu beachten. Bei Abrechnungen für WEGs mit hoher „unternehmerischer Belegung“ der Immobilien besteht hohes umsatzsteuerliches Risikopotenzial. Sollte gegenüber Eigentümern ein gesonderter Umsatzsteuerausweis durch die WEG möglich und dieser in den Abrechnungen entsprechend dokumentiert sein, ist die Umsatzsteuer auch an das zuständige Finanzamt abzuführen. Wird ohne Berechtigung oder unrichtig Umsatzsteuer für die WEG in einer Abrechnung ausgewiesen, wird diese gleichwohl nach umsatzsteuerlicher Vorschrift (§ 14c UStG) geschuldet und ist abzuführen. Daher sollten zur Reduzierung umsatzsteuerlicher Risiken und etwaiger Haftungs- / Schadensersatzrisiken auch für Immobilienverwalter der umsatzsteuerliche Status der WEG sowie die Abrechnungen genau geprüft werden.

Dr. Daniela Endres-Reich, StB

Dr. Daniela Endres-Reich, StB
www.roedl.de

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