Vorsicht bei der Übertragung vermieteten (Mit-)Eigentums

Alle Vermieter müssen die Kündigung aussprechen

Das Kauf nicht Miete bricht, ist ein schon sprichwörtlicher Rechtsgrundsatz. Dass man sich hierauf nicht in jedem Fall verlassen kann, zeigt eine aktuelle Entscheidung des BGH (Beschl. v. 9.1.2019 – VIII ZB 26/17).

Der Fall

Die Eheleute E sind je zur Hälfte Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. In einer Wohnung wohnen sie selbst, die andere vermieten sie an den Mieter M. Später überträgt der Ehemann seine Miteigentumshälfte auf die Ehefrau. Jahre später kündigt die Ehefrau dem M. M wendet ein, dass die Kündigung unwirksam sei.

Das Problem

Sind an einem Mietverhältnis auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt, gilt der Grundsatz, dass nur eine von allen Vermietern gegenüber allen Mietern ausgesprochene Kündigung wirksam ist. Vorliegend hat aber nur Frau E die Kündigung ausgesprochen, obwohl beim Abschluss des Mietvertrags beide Eheleute als Vermieter auftraten.

Fraglich ist, ob die Ehefrau durch den Hinzuerwerb des Miteigentumsanteils ihres Ehemannes nun Alleinvermieterin geworden ist. § 566 Abs. 1 BGB regelt zwar, dass dann, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis eintritt, nach dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung ist diese aber nur anwendbar, wenn an einen „Dritten“ veräußert wird. Kann aber jemand „Dritter“ sein, der schon zuvor, wie hier die Ehefrau, Vermieter war?

Die Entscheidung des BGH

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Eine direkte Anwendung des § 566 BGB scheidet schon nach dem Wortlaut aus. Denn danach muss die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, d. h. der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein und zudem darf der Erwerber bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein. Für eine analoge Anwendung des § 566 BGB sieht der BGH keine Möglichkeit, da es an der hierfür notwendigen planwidrigen Regelungslücke fehle. Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber. Dieser Schutzzweck ist von vorneherein nicht berührt, wenn einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt.

Praxis-Tipp

Bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist also Vorsicht hinsichtlich dessen Vorgeschichte geboten. Um die vom BGH aufgezeigte Panne bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen zu vermeiden, sollte in den Erwerbsvertrag eine ausdrückliche Kündigungsvollmacht aufgenommen werden.

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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