Immobilienverwaltung in Pandemie-Zeiten

Alles anders mit Corona

Ob Mietsausfall, nicht durchführbare Eigentümerversammlungen oder einfach „nur“ Home-Office als neue Situation: Die Herausforderungen der Pandemie waren und sind in allen Alltagsbereichen von Immobilienverwaltern spürbar.

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 (kurz: Covid-19-Gesetz) brachte zwar einige Erleichterungen, aber warf zugleich auch viele Fragen auf. Besonders große Verunsicherung herrschte im Bereich der Mietverwaltung rund um den Kündigungsschutz von Mietern bei pandemiebedingten Mietzahlungsrückständen.

Gleich vorweg: Mieter haben weder Anspruch auf Stundungen noch auf Zahlungserleichterungen. Liegt die Ursache der Mietrückstände in den wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie, können Mieter jedoch nicht gekündigt werden. Dies bleibt bis zum 01.07.2022 ausgeschlossen, bis zum 30.06.2022 müssen die Mietrückstände aus dem Zeitraum zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 spätestens beglichen werden (Details dazu auf den Seiten XX-XX). Kündigungen aus anderen Gründen bleiben weiterhin möglich. Verwalter sind zudem ohne konkreten Beschluss nicht dazu berechtigt, Stundungen auszusprechen. Bei Mietverhältnissen liegt die Entscheidung beim Vermieter.

Die Zahlung des Hausgelds in der WEG

Für Leistungen der Daseinsvorsorge, wie Pflichtversicherungen und Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder Telekommunikationsdienste, räumt das Gesetz den Verbrauchern vorübergehende Leistungsverweigerungsrechte ein. Hausgeldzahlungen und Mietzahlungen gehören hier nicht dazu. Gleichwohl wenden Wohnungseigentümer gegenüber ihren Zahlungsverpflichtungen verstärkt ein, aufgrund des Covid-19-Gesetzes oder wegen pandemiebedingter Liquiditätsengpässe derzeit zur Zahlung nicht verpflichtet zu sein.

Das Zahlungsmoratorium für Verbraucher ist auf die der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldeten Beitragsforderungen nicht anwendbar, da zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die selbst Verbraucherin ist, und dem einzelnen Wohnungseigentümer kein Verbrauchervertrag im Sinne der Vorschrift besteht. Immobilienverwaltern ist also angeraten, das Hausgeldinkasso wie bisher durchzuführen.

Die Eigentümerversammlungen

Große Probleme bereitete und bereitet Immobilienverwaltern die Durchführung von Eigentümerversammlungen. Selbst mit Aufhebung der Kontaktbeschränkungen ist in vielen Fällen der nötige Abstand aufgrund räumlicher Gegebenheiten nicht einhaltbar. Sollte zudem eine zweite Infektionswelle kommen, kann die Anwesenheit mehrerer Personen rasch wieder untersagt werden. Das Covid-19-Gesetz brachte hier mit seinen Absätzen zur Verwalterbestellung und zum Wirtschaftsplan zwar Erleichterungen, aber konnte damit auch nicht alle drängenden Tagesordnungspunkte von Eigentümerversammlungen lösen.

Alternativen zur Präsenzveranstaltung

Für die Lösung der dringendsten Anliegen wurden Alternativen zu einer klassischen Präsenzversammlung versucht. Nicht alle davon sind jedoch zulässig:

  • Ein-Mann-Versammlung: Sie ist zulässig, da es zu einer gültigen Beschlussfassung keiner Zusammenkunft mehrerer Personen bedarf, denn sämtliche Wohnungseigentümer können den Verwalter mit der Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen. Voraussetzung ist, dass eine entsprechende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung dies nicht verbietet. Führt der Verwalter eine solche Versammlung durch, wären die gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern allenfalls anfechtbar (z. B. weil sich ein kritischer Wohnungseigentümer daran gehindert sah, persönlich an der Versammlung teilzunehmen, keine wirksamen Vollmachten vorlagen etc.).
  • Umlaufbeschluss: Schriftliche Beschlüsse können aktuell das Mittel der Wahl sein. Das Problem besteht darin, dass alle Wohnungseigentümer sowohl dem Prozedere als auch in der Sache zustimmen müssen. Es ist streitig, welche Rechtsfolgen eintreten, wenn der Verwalter trotz Fehlens der erforderlichen Zustimmungserklärungen aller Wohnungseigentümer einen positiven Beschluss verkündet.

Auf diese Weise könnte ein Verwalter auch vorübergehend umfassend ermächtigt werden. Der Verwalter darf nicht vergessen, das Beschlussergebnis festzustellen und sämtlichen Wohnungseigentümern bekannt zu geben. Wird ein Beschluss im schriftlichen Verfahren auch dann als zustande gekommen bekannt gegeben, wenn nicht sämtliche Wohnungseigentümer zugestimmt haben, erwächst er nach Auffassung der BVI-Experten nach Ablauf der einmonatigen Beschlussanfechtungsfrist in Bestandskraft. Selbst wenn er angefochten werden sollte, bleibt er Ermächtigungsgrundlage für das Handeln des Verwalters, solange er nicht durch rechtskräftige Entscheidung für ungültig erklärt worden ist.

  • Virtuelle bzw. Online-Versammlung: Die rein virtuelle Eigentümerversammlung oder Online-Versammlung ist unzulässig, sofern insoweit keine Vereinbarung existiert. Es würde sich um eine Nicht-Versammlung handeln, mit der Folge, dass keine existenten Beschlüsse gefasst werden könnten. Auch die Durchführung einer reinen Eigentümerversammlung mittels Telefonkonferenz soll nicht möglich sein, da es ebenfalls an einer Versammlung fehlen würde. Die in einer solchen Telefonkonferenz gefassten Beschlüsse wären ebenfalls Nichtbeschlüsse ohne jegliche Rechtswirkung.
  • Präsenzversammlung mit Vertreterlösung und Kontakthaltung per Telefon, SMS oder Videoübertragung: Als Vorstufe zu einer rein virtuellen Eigentümerversammlung kann eine Kombination aus Präsenzveranstaltung und Kontakthaltung mit den Wohnungseigentümern gesehen werden. Bei dieser Konstellation lädt der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung ein und ist in dieser Versammlung auch anwesend. Dem Verwalter wurden zuvor Vollmachten erteilt. Die vertretenen Wohnungseigentümer halten mit dem Verwalter telefonisch, per SMS, E-Mail etc. Kontakt und können ihn anweisen.

Instandhaltung und Instandsetzung

Aufgrund der derzeit also häufig fehlenden Möglichkeit der Abhaltung von Eigentümerversammlungen stellt sich für Verwalter die Frage, ob er (dringende) Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch ohne Beschluss veranlassen kann. Das Covid-19-Gesetz sieht hierzu keine Sonderregelung vor. Dabei hat der Gesetzgeber übersehen, dass nach absolut herrschender Rechtsmeinung der Verwalter zwar befugt ist, in dringenden Fällen Maßnahmen zur Abwehr unmittelbar drohender Gefahren oder Schäden für das Gemeinschaftseigentum zu treffen. Dies erlaubt aber nur die Vornahme von Sicherungs- und Schutz- bzw. provisorische Maßnahmen, nicht jedoch die Behebung der Schadensursache selbst, d.h. die Veranlassung von Instandsetzungsmaßnahmen ohne Beschluss.

Jahresabrechnung

Derzeit können Jahresabrechnungen bis auf Weiteres (Ausnahme: schriftliches Umlaufverfahren oder Ein-Mann-Versammlung – siehe weiter unten) nicht beschlossen werden. Dabei sieht das COVID-19-Gesetz zur Jahresabrechnung keine gesetzliche Sonderregelung wie zum Wirtschaftsplan vor.

Gleichwohl sehen sich viele Verwalter Forderungen der Eigentümer ausgesetzt, die meinen, einen Rechtsanspruch auf Vorlage und Beschluss über die Jahresabrechnung 2019 zu besitzen, u.a. weil diese angeblich für steuerliche Zwecke bzw. für die Betriebskostenabrechnung gegenüber Mietern benötigt werden.

Ist die Jahresabrechnung bereits fertiggestellt oder ist deren Erstellung auch unter Berücksichtigung der derzeitigen betrieblichen Einschränkungen möglich, so hat der Verwalter diese den Eigentümern ungeachtet der derzeit fehlenden Möglichkeit eines Genehmigungsbeschlusses zur Verfügung zu stellen.

Generell ist die Jahresabrechnung vom Verwalter erst dann vorzulegen, wenn sämtliche zu deren Fertigung notwendigen Informationen und Unterlagen vorliegen. Dabei wird zwar angenommen, dass dies regelmäßig binnen sechs Monaten machbar ist, indes sind vom Verwalter nicht zu vertretende Erschwernisse und Verzögerungen, wie derzeit durch die Corona-Pandemie, fristverlängernd zu berücksichtigen.

Was wird von der Corona-Arbeitsweise bleiben?

So überrollend die Änderungen der Corona-Pandemie für viele Arbeitsbereiche auch waren, so haben sie doch zu großen, zum Teil auch dringend erforderlichen Schritten in Richtung Digitalisierung geführt. Erst durch die Notwendigkeit des Home Offices stellte sich bei vielen Arbeitsschritten heraus, dass sie auch ohne aufwendige Meetings effizient schaffbar sind. Es ist anzunehmen, dass sich das „Nein“ auf die Frage, ob eine persönliche Anwesenheit denn unbedingt notwendig ist, auch nach der Corona-Krise öfter durchsetzen wird.

Diese Verlagerung in die Online-Welt führte zudem zu einer besseren Vernetzung der Immobilienverwalter. Deutlich mehr Angebote, z.B. zu Expertentalks, Online-Webinaren oder einfach nur zum Unterhalten per Video-Chat, wurden von unseren Mitgliedern zum Erfahrungsaustausch und Rat einholen genutzt. Auch wenn die Online-Möglichkeiten das persönliche Treffen nicht ersetzen können, wurden dadurch dennoch Kontakte geknüpft und Allianzen geschmiedet, die über die Pandemie hinaus Bestand haben werden.

Wer außerdem sicher durch die Krise führen konnte - sei es mit klaren Informationen, als verständnisvoller Arbeitgeber oder als kompetente Anlaufstelle für Mieter und Eigentümer – kann nun auf einen Vertrauensbonus bauen, der auch nach der Krise anhalten wird.

Weitere Informationen finden Sie auch in unseren Verwalterinformationen zur Corona-Pandemie unter www.bvi-verwalter.de/leistungen/arbeitshilfen/bvi-verwalterinformationen.

BVI e.V.

 

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren