Einbau, Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern

Alles aus einer Hand oder jedem das Seine?

Der BGH entschied mit Urteil vom 07.12.2018 (V ZR 273/17): Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung von BGH, Urteil vom 08.02.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642).

 

Die Wohnungseigentümer hatten auszugsweise wie folgt beschlossen: „Die Verantwortung für die Installation, Wartung und Prüfung der Rauchmelder obliegt der gesamten Eigentümergemeinschaft, der Verwalter wird beauftragt, die Maßnahme durch die von der Versammlung ausgesuchte Firma E. durchführen zu lassen. Die Anschaffungskosten sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die laufenden Kosten für die Wartung und Prüfung sollen über die Jahresabrechnung nach dem Verteilerschlüssel Miteigentumsanteil umgelegt werden. Die Rauchmelder befinden sich im Gemeinschaftseigentum.“

Die Anfechtungskläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.
Schon für die Zuordnung der Rauchwarnmelder zum gemeinschaftlichen Eigentum fehlt die Beschlusskompetenz. Nur der BGH (Urteil vom 28.10.2016, V ZR 91/16, ZMR 2017, 256) hält rein deklaratorische Beschlüsse für unbedenklich, wenn sie eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen. Das ist hier aber gerade fraglich, da der BGH bisher nicht geklärt hat, ob Rauchwarnmelder Zubehör, Verwaltungsvermögen oder gemeinschaftliches Eigentum sind.

Beschlusskompetenz vorhanden
Es besteht Beschlusskompetenz hinsichtlich des Einbaus von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen der Anlage, wenn nach der LBauO Eigentümer von Wohnungen verpflichtet sind, Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Dabei handelt es sich um eine eigentumsbezogene Pflicht.
Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.
Auch wenn die Vorschrift der LBauO bestimmt, dass der unmittelbare Besitzer verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, hindert dies nicht, die einheitliche Wartung der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch ein Fachunternehmen zu beschließen. Der Gesetzgeber wollte durch die Regelung der LBauO nicht in bestehende Aufgabenverteilungen eingreifen.

Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung
Der Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er die Gebäudesicherheit erhöht. Die Wohnungseigentümer könnten bei einer Ermessensausübung diesem Aspekt den Vorzug geben und seien nicht gehalten, solche Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft hätten, von der einheitlichen Installation und Wartung auszunehmen.
Es bestehen berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der Anlage.

Schutz auch fürs Gemeinschaftseigentum
Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes wird auch das gemeinschaftliche Eigentum geschützt. Indem der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass einzelne Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder eingebaut haben. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder von guter Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Minimierung versicherungsrechticher Risiken
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat zudem ein schutzwürdiges Interesse daran, durch eine Regelung „aus einer Hand“ versicherungsrechtliche Risiken zu minimieren. Überlässt sie es einzelnen Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder zu installieren, läuft sie Gefahr, dass bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.
Wird der Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen mehrheitlich beschlossen, haben die überstimmten Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass sie von der Regelung ausgenommen werden, weil sie eine individuelle Lösung vorziehen. Dies gilt umso mehr, als eine einheitliche Regelung auch für diese Wohnungseigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil andernfalls nicht sichergestellt ist, ob alle anderen Wohnungseigentümer, die ihre Einbaupflicht bereits erfüllt haben, ihre Geräte regelmäßig warten.

Fazit
Der umfassende Beschluss muss wohl eine Vergemeinschaftung beinhalten, wenn auch Teileigentum besteht. Offen bleiben jedoch folgende Fragen:
Bedarf es aber auch einer Vergemeinschaftung bei reinem Wohnungseigentum? Wie erklärt man, dass eine erfüllte Pflicht (Wohnungseigentümer hat eingebaut) nochmals für ihn durch den Verband erfüllt werden muss? Wie erklärt man, dass der Verband (in NRW die „besitzhabende Person“ – arme deutsche Sprache!) eine Nichtkontrollpflicht erfüllen muss?

Wenn der Verband Rauchwarnmelder einbaut, hat der Eigentümer seine Pflicht nach der LBauO erfüllt. Nur wenn die Gemeinschaft einen Negativbeschluss fasst, muss der einzelne tätig werden. Muss er dann eine Beschlussersetzungsklage anstrengen?


Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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