Zweifelsfälle zum Übergangsrecht des WEMoG

Was gilt – altes oder neues Recht?

Problematisch ist der Umstand, dass das WEMoG zwar für das Prozessrecht eine Übergangs-vorschrift aufweist, für das materielle Recht aber nicht. Aus den weitreichenden Änderungen des WEMoG ergeben sich eine Vielzahl von Zweifelsfragen, denen hier nachgegangen werden soll.

1. Grundsatz: Stichtagsrecht
Mangels anderweitiger Regelung ist das WEMoG auch auf Sachverhalte anzuwenden, die vor dem 01.12.2020 ihren Ursprung haben und noch nicht abgeschlossen sind (vgl.: Skauradszun/Elzer/Hinz/Riecke [SEHR], Die WEG-Reform 2021, § 15 Rn. 2). Nach Stichtagsrecht beurteilt sich daher u. a. die Rechtmäßigkeit eines nach dem 1.12.2020 gefassten Beschlusses über die Jahresabrechnung 2019. Obgleich der Abrechnungszeitraum unter die Geltung alten Rechts fällt, ist das im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltende neue Recht zu beachten. So sind u. a. die neuen Bestimmungen des § 28 Abs. 2 WEG anzuwenden, wonach nur über die Anpassung der Vorschüsse und Nachschüsse und nicht mehr über die „Genehmigung der Jahresgesamt- und Einzeljahresabrechnungen“ zu beschließen ist. Gem. 
§ 28 Abs. 4 WEG ist auch ein Vermögensbericht zu erstellen.

2. Sonderfall: Beurteilung von „Alt-Beschlüssen“
Das WEMoG hat die bisherigen Beschlusskompetenzen und Rechtmäßigkeitsanforderungen weitreichenden Änderungen unterzogen. Fraglich ist in diesen Fällen, welche Auswirkungen der Fortfall einer zuvor vorhandenen Beschlussmöglichkeit bzw. der Hinzugewinn einer zuvor nicht vorhandenen Beschlussmöglichkeit hat.

a) Wegfall der Beschlusskompetenz durch das 
neue Recht
Nach herrschender Meinung ist die Stichtagsregel auch auf bis zum 30.11.2020 gefasste „Alt“-Beschlüsse anzuwenden, die zwar nach damaligem Recht wirksam und rechtmäßig waren, für die es aber ab dem 01.12.2020 keine Rechtsgrundlage mehr gibt (z. B. : ersatzlose Streichung des § 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG a. F. – Beschlussfassung über eine „Umzugskostenpauschale“). Bis zum 30.11.2020 war der Beschluss wirksam; ab dem 1.12.2020 verliert er indes mangels Rechtsgrundlage analog § 134 BGB (Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot) seine Wirksamkeit.

b) Erweiterung der Beschlusskompetenz durch 
das neue Recht
Abweichendes gilt für einen nach altem Recht nichtigen oder rechtswidrigen Beschluss, der nach neuem Recht zulässig wäre (vgl. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung gem. § 28 WEG/Generelle Änderung des Verteilerschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen gem. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG).

Nach zutreffender Rechtsmeinung ist die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses anhand der im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Rechtslage zu beurteilen. Eine neue Beschlusskompetenz entfaltet erst mit ihrem Inkrafttreten Wirkung, führt aber nicht zur rückwirkenden Heilung zuvor gefasster Beschlüsse; so macht eine Rechtsänderung einen anfechtbaren oder nichtigen Beschluss nicht später zu einem wirksamen (vgl.: BGH, Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 195/17; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 48 Rn. 18).

c) Verlust der alten und Begründung einer neuen Beschlusskompetenz
Nach dem Stichtagsgrundsatz verlieren auf Basis der bis zum 30.11.2020 geltenden Beschlusskompetenz gefasste Beschlüsse mit dem 30.11.2020 ihre Wirkung, können aber ab dem 01.12.2020 auf der Grundlage der „neuen“ Beschlusskompetenz wieder gefasst werden (vgl.: § 21 Abs. 7 Alt. 1 WEG a. F./§ 28 Abs. 3 WEG n. F. – Beschlusskompetenz zur Ausgestaltung von Beitragszahlungsforderungen). Hier vertretener Auffassung nach ist es sinnlose Förmelei, die Nachholung solcher Beschlüsse zu fordern (vgl.: SEHR-Elzer, Die WEG-Reform 2021, § 13 Rn. 32).

3. Spezialfall: Änderungen der Rechtsausübungsbefugnis
Mit den durch das WEMoG in Kraft getretenen Änderungen haben sich auch Verschiebungen bei der Inhaberschaft an Rechten und Pflichten sowie der Befugnis, diese durchzusetzen, ergeben.

a) Verlust der Rechtsausübungsbefugnis durch das neue Recht
Fraglich ist die Beurteilung solcher Fälle, in denen nach altem Recht die Befugnis zur gerichtlichen Anspruchsdurchsetzung gegeben war, diese mit dem 01.12.2020 aber verloren gegangen wäre (z. B. § 1004 BGB: Befugnis des Eigentümers zur Durchsetzung von Störungsbeseitigungsansprüchen aus dem Gemeinschaftseigentum/§ 9b Abs. 2 WEG: Alleinige Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft). Nach dem Stichtagsprinzip wäre mit dem 1.12.2020 die Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers verloren gegangen und die Klage zurückzunehmen (vgl.: LG Frankfurt a. M. , Urt. v. 11.2.2021 – 2-13 S 46/20). Hierzu hat indes der BGH entschieden, dass die Prozessführungsbefugnis des Eigentümers aufgrund des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fortbesteht, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des Verwalters über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft zur Kenntnis gebracht wird (vgl.: BGH, Urt. v. 7.5.2020 – V ZR 299/19).

b) Mängelansprüche gegenüber dem Bauträger
Einen Sonderstatus nimmt dabei die Frage ein, ob gem. 
§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG a. F. zur Ausübung durch die Gemeinschaft „vergemeinschaftete“ Mängelansprüche gegen den Bauträger nach dem 1.12.2020 überhaupt noch durchgesetzt werden dürfen, da die Neuregelung des § 9b Abs. 2 WEG keine diesbezügliche Beschlusskompetenz mehr aufweist. Gegen die Anwendung des Stichtagsprinzips vertritt die Gesetzesbegründung sowie ein Teil der Literatur die Auffassung, dass die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft immer schon der ständigen Rechtsprechung des VII. Senats des BGH entsprochen habe. Hier vertretener Auffassung nach kann die o.g. Entscheidung des BGH v. 7.5.2020 auch für die Beurteilung dieses Falles herangezogen werden.

4. Fazit
Der Gesetzgeber hat mit dem Verzicht auf Übergangsregelungen weder sich noch dem Rechtsanwender einen Gefallen getan. Die aufgezeigten Lösungswege sollten die Probleme aber handhabbar machen.

Rüdiger Fritsch

Rüdiger Fritsch
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