BGH, Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15

Anfechtung von Negativ-Beschlüssen

Häufig tätigen Wohnungseigentümer in Eigenregie Aufwendungen zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums und verlangen später die Erstattung ihrer Ausgaben von der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies vielfach mit der Begründung, man sei irrtümlich von einer Verpflichtung zu eigenem Tätigwerden ausgegangen. Oft beruhen solche Fälle auf mehrdeutigen Regelungen in der Gemeinschaftsordnung zur Instandsetzungs- oder Kostentragungspflicht in Ansehung von Gemeinschaftseigentum. Eine aktuelle Entscheidung des BGH (Urt. vom 02.10.2015 – V ZR 5/15) zeigt auf, wie in solchen Fällen seitens des betroffenen Sondereigentümers tunlichst nicht vorgegangen werden sollte.

Rüdiger Fritsch
Rüdiger Fritsch

Der Fall

Eigentümer E beantragt in der Eigentümerversammlung, man möge ihm rund 8.000 Euro erstatten, die er für die Instandsetzung des Oberbodenbelags der seinem Sondereigentum zugeordneten Dachterrasse ausgegeben hat. Verwalter V habe ihm nämlich anlässlich einer von der Eigentümergemeinschaft durchgeführten Instandsetzung der Feuchtigkeitsabdichtung seiner Dachterrasse erklärt, für die Wiederherstellung deren Fliesenbelags sei ausschließlich E auf eigene Kosten verpflichtet. Dabei enthält die Gemeinschaftsordnung eine mehrdeutige und auslegungsbedürftige Vereinbarung zur Verteilung der Instandsetzungs- und Kostentragungslast in Ansehung von Balkonen und Dachterrassen. Die Eigentümerversammlung beschließt mit Mehrheit, den Antrag des E abzulehnen, woraufhin E den Beschluss umgehend gerichtlich anficht.

Das Problem

In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob für die Anfechtung eines solchen Negativ-Beschlusses überhaupt ein Rechtsschutzinteresse besteht, denn auch die erfolgreiche Beschlussanfechtungsklage bringt den Eigentümer schließlich keinen Schritt weiter. Erwächst der Negativ- Beschluss, mit dem die Zahlung angelehnt wird, mangels Anfechtung in Bestandskraft, fließt kein Geld. Wird der Negativ-Beschluss gerichtlich für ungültig erklärt, ebenso wenig, denn eine positive Regelung, dass gezahlt wird, gibt es dann ja auch nicht.

Die Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof urteilt, dass für den Fall, dass ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch (Negativ)-Beschluss abgelehnt wird, gleichwohl ein Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung der Beschlussanfechtungsklage besteht. Denn jedem Wohnungseigentümer steht ein Rechtsanspruch auf ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Beschlussfassung gem. § 21 Abs. 4 WEG zu. Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist allerdings lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, was nur dann anzunehmen ist, wenn der Anspruch ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war.

Fazit

Die Entscheidung ist zutreffend, da ein Anspruch auf positive Beschlussfassung nur besteht, wenn das weite Entscheidungsermessen der Wohnungseigentümer „auf Null“ reduziert ist. Dabei müssen die Eigentümer die Frage, ob der geltend gemachte Anspruch tatsächlich besteht oder nicht, anlässlich der Beschlussfassung nicht abschließend klären. Bestehen nachvollziehbare Zweifel bzw. kann man, wie im vorliegenden Fall, über die Auslegung der Gemeinschaftsordnung streiten, können sich die übrigen Eigentümer dafür entscheiden, den geltend gemachten Zahlungsanspruch zurückzuweisen.

Dementsprechend verliert der Anfechtungskläger den Prozess, wenn der geltend gemachte Zahlungsanspruch sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach nicht ohne jeglichen Zweifel begründet ist und demgemäß ausschließlich die freiwillige Erfüllung des Zahlungsbegehrens ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte. Damit ist der betroffene Eigentümer aber nicht rechtlos gestellt, denn er kann, was hier zu empfehlen ist, unmittelbar Zahlungsklage erheben, denn der Negativ-Beschluss über die Ablehnung der Zahlung erzeugt keine Sperrwirkung.

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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