Die Pflichten des Vermieters

Asbest im Haus

Das Thema Asbest in Wohnräumen ist in Zeiten gesteigerten ökologischen Bewusstseins einerseits und in Ansehung drohender Gesundheitsgefahren andererseits hoch emotional. Es gibt daher rasch Veranlassung für häufig mehrinstanzliche mietrechtliche Rechtsstreitigkeiten mit hohen Gegenstandswerten. Nicht selten gepaart mit Strafanzeigen erkrankter Mieter, die dazu geneigt sind, ihr Schicksal auf durch Asbest kontaminierte Luft zurückzuführen. Die erste Einordnung der Gefahr durch ein Fachunternehmen ist besonders bedeutsam für Vermieter.

Wird bekannt, dass in einem bewohnten Objekt Asbest verbaut wurde, so stellt sich die Frage, was aus Vermietersicht zu veranlassen ist. Ein Vermieter ist gehalten, Mängel des Mietobjektes zu beseitigen. Wann aber liegt ein Mangel vor? Nach ständiger Rechtsprechung stellt Asbest nur dann einen Mangel dar, wenn eine Gesundheitsgefahr für den Mieter durch austretende Asbestfasern besteht (LG Berlin, Beschluss vom 29. September 2015, 63 S 112/15; LG Berlin, Urteil vom 16. Januar 2013, 65 S 419/10). Dies wiederum soll bei fest gebundenem und unbeschädigten Asbest i.d.R. nicht der Fall sein. Da dem Vermieter in aller Regel das eigene bautechnische Fachwissen fehlen wird, kann ihm nur angeraten werden, das Objekt sofort fachmännisch dahingehend untersuchen zu lassen, ob eine Gesundheitsgefahr besteht und damit eine Asbestsanierung erforderlich ist.

Informationspflicht gegenüber Mietern
Spätestens nachdem eine Aussage des Fachunternehmens vorliegt, sind die Mieter nachweisbar über die Feststellungen zu informieren. Eine erforderliche Instandsetzung ist stets schon zur Vermeidung einer Mängelbeseitigungsklage oder einer außerordentlichen Mieterkündigung unverzüglich in Angriff zu nehmen.

Dieselbe Informationspflicht besteht auch dann, wenn aktuell keine Gefahr vorliegt. Die Mieter müssen also auch dann informiert werden, wenn sich unbeschädigter festgebundener Asbest in den Wohnräumen befindet, damit sie auf zukünftige Beschädigungen der Bauteile reagieren können und z.B. ein Anbohren unterlassen. Es können Mieteransprüche nur wegen einer unterlassenen oder nicht nachweisbaren Information drohen (BGH, Urteil vom 02. April 2014, VIII ZR 19/13).

Bei Sanierung gelten die üblichen Grundsätze
Muss eine Sanierung erfolgen oder will der Vermieter diese von sich aus durchführen, so gelten die üblichen Grundsätze für Instandsetzungen mit den mieterseitigen Duldungspflichten nach § 555a Abs. 1 BGB; Mitwirkungspflichten des Mieters bestehen nicht. Die Duldungspflicht kann zwar in Einzelfällen einen vorübergehenden Auszug umfassen, allerdings stellt die Herstellung der Baufreiheit inkl. Aus- und Zurückräumen des Mobiliars eine Pflicht des Vermieters dar (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2012, 63 S 251/11).

Bei einem erforderlichen vorübergehenden Auszug empfiehlt sich eine rechtzeitige Vereinbarung; die sich in Ermangelung gesicherter obergerichtlicher Rechtsprechung möglichst ebenso auf die Höhe des Minderungsrechts wie auf die Höhe der Kosten der Ersatzunterkunft erstrecken sollte.

RA Florian Kniffert, LL.M.
www.wir-wanderer.de

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