Bauliche Maßnahmen an der Fassade
Aber nur scheinbar bestandskräftiger Genehmigungsbeschluss

Bauliche Maßnahmen an der Fassade

Zum Dachvorbau auf dem Dachgarten hatte der BGH (Urteil v. 18.11.2016, V ZR 49/16) bereits festgestellt, dass ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil vorliegt, wenn eine bauliche Maßnahme auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Davon ist dann auch eine Maßnahme betroffen, die die Optik verbesserte.

Wohnungseigentümer sind deshalb gut beraten, erst nach Bestandskraft des Genehmigungsbeschlusses kostenintensive bauliche Veränderungen vorzunehmen. Allerdings muss der erwirkte Beschluss eine durchführbare Regelung sein und darf nicht widersprüchlich sein, sonst ist er nichtig.

  1. Das AG Essen (Urteil v. 03. 04. 2017 – 196 C 288/16) hatte zum Antrag auf Entfernen des angebrachten Klimageräts nebst fachgerechtem Wiederherstellen der Giebelwand zu entscheiden.
    Folgender - nicht angefochtener - Beschluss war der Montage des Klimageräts vorausgegangen: „Die Miteigentümer K beantragen für beide Wohnungen ein Klimagerät installieren zu dürfen. Sach- und fachgerechte Ausführung wird zugesichert. Die Miteigentümer K werden darauf achten, dass der Geräuschpegel im möglichst geringen Maß bleibt.“
    Dennoch bejahte das Gericht zu Recht einen Beseitigungsanspruch, weil der Genehmigungsbeschluss wegen fehlender Bestimmtheit nichtig ist. Weder ist ihm zu entnehmen, welcher Art dieses Klimagerät sein soll, noch wo es angebracht werden soll. Eine Bezugnahme auf etwaige Vorgespräche, die in irgendeiner Art festgehalten wurden, enthält der Beschluss gerade nicht.

    Das AG Essen entschied: Der die Optik der Fassade verändernde Wohnungseigentümer kann auch im Individualprozess – ohne Ermächtigung der Gemeinschaft – nicht nur zur Beseitigung der Klimaanlage, sondern auch zur fachgerechten Wiederherstellung der Giebelwand verurteilt werden.

    Jeder Wohnungseigentümer kann Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung von den Wohnungseigentümern verlangen, die diese vorgenommen haben. Die installierte Klimaanlage verändert die Gebäudeoptik, sie stellt eine neue Anlage an der Gebäudeaußenwand dar. Zudem wurde bei der Installation auch in die Substanz des Gebäudes eingegriffen, da für die notwendigen Zu- und Ableitungen die Hausaußenwand durchbohrt wurde. Zur Ableitung des entstehenden Kondensats wurde ein Rohr an die Abwasserleitung des Gebäudes angeschlossen.

    Durch diese bauliche Maßnahme werden die Kläger auch über das in § 14 WEG beschriebene Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt. Die Klimaanlage ist an der Giebelaußenwand insbesondere von der Zuwegung zur Hauseingangstür der Kläger deutlich sichtbar und verändert somit schon den optischen Gesamteindruck des Gebäudes.


  2. Die getroffene Maßnahme ist auch nicht durch den Beschluss vom 16.07.2015 ausreichend legitimiert worden. Denn dieser Beschluss ist mangels Bestimmbarkeit des Inhaltes nichtig.
    Auch der Zusatz, dass die Miteigentümer darauf achten werden, dass der Geräuschpegel in möglichst geringem Maße bleibt, ist nicht bestimmbar. Es ist überhaupt nicht ersichtlich, woran dieses „geringe Maß“ anknüpft. Auf die Frage, ob die Betroffenen auch durch die Geräuschentwicklung des Gerätes in ihren Rechten beeinträchtigt sind, kommt es damit nicht mehr an.


  3. Welche Kriterien muss ein Genehmigungsbeschluss erfüllen?
    Auch für nach der Beschlussfassung neu hinzutretende Wohnungseigentümer muss klar erkennbar sein, welche konkreten Arbeiten/Maßnahmen beschlossen wurden.


    1. Geringere Anforderungen sind - unter dem Aspekt der Bestimmtheit - an die Nach-genehmigung bereits umgesetzter Maßnahmen zu stellen, wenn der geschaffene Ist-Zustand, der für jedermann erkennbar ist, akzeptiert werden soll. Auch bereits getätigte Instandsetzungsmaßnahmen können so per Beschluss nachträglich genehmigt werden.


    2. Strengere Anforderungen sind an Beschlüsse über geplante bauliche Maßnahmen zu stellen. Eine exakte Beschreibung der konkret geplanten baulichen Maßnahme muss Inhalt des Beschlusses sein. Zu Recht verlangte etwa das LG Bremen (Urteil v. 07.10.2016, 4 S 250/15) für die Ladestation für ein Elektromobil Angaben zum Aufstellungsort, zur Beschaffenheit der Box (Modell, Material, Größe, Farbe), dem Verlauf der Stromkabel, zur Kostentragung, zur Kautionsleistung etc..


    3. Ist Gegenstand des Beschlusses eine bauliche Veränderung, dann muss die bauliche Veränderung grundsätzlich im Beschluss selbst hinreichend beschrieben werden. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Ergibt sich aus sonstigen aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen (wie z.B. als Anlage beigefügten Planskizzen) hinreichend eindeutig, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat, genügt dies. Es genügt auch, wenn in einem Beschluss auf ein bestimmtes Ereignis oder einen bestimmten Gegenstand bzw. eine bestimmte Urkunde eindeutig Bezug genommen wird und mit genügender Bestimmtheit deren Inhalt für jedermann feststellbar ist.

      Aber: Diese Verweisungstechnik - sanktioniert vom BGH (Urteil v. 08.04.2016, V ZR 104/15) - im Beschluss der Wohnungseigentümer, wonach auf ein präzise bezeichnetes Schreiben verwiesen wird, entspricht nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dieses Schreiben selbst bestimmt genug formuliert ist.

  4. Ohne einen Satz der Begründung hat das AG Essen die Eigentümer auch noch verurteilt, - nach Beseitigung des Klimageräts/der baulichen Veränderung - die Giebelwand fachgerecht wieder herzustellen.

    Ein solcher Antrag auf „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ wird jedoch schon wegen Unbestimmtheit als nicht vollstreckbar und unzulässig angesehen (vgl. LG Lüneburg, Urteil v. 16.03.2016, 9 S 64/15). Für die Rückgängigmachung von baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum besitzen die Wohnungseigentümer zwar Beschlusskompetenz, da dies zur ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört; dennoch muss der entsprechende Beschluss erst einmal präzise formuliert und gefasst sein.

    Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei (Individual-)Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (BGH, U. v. 07.02.2014, V ZR 25/13).

    Ohne einen ermächtigenden Eigentümerbeschluss ist ein einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht berechtigt, einen den Wohnungseigentümern gemeinsam zustehenden Schadensersatzanspruch wegen der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums (gegen einen Dritten) geltend zu machen (BGH, U. v. 11.12.1992, V ZR 118/91). Hier ist der Verwalter gefordert, die Willensbildung der Wohnungseigentümer zu organisieren.
    Denn: In der praktischen Umsetzung ergeben sich sonst Probleme, wenn ein Wohnungseigentümer u.a. eine Dachluke für den Schornsteinfeger durch ein großes Dachflächenfenster ersetzt. Der Einzelne kann/darf nur auf Beseitigung des neuen Fensters klagen, weshalb die Gemeinschaft sich zügig über die Art des Schadensersatzverlangens (Naturalrestitution oder Geldersatz, z. B. weil etwa sowieso Arbeiten an der betreffenden Dachfläche geplant waren) einig werden sollte.


Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

Foto: © Grand Warszawski / shutterstock.de
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