Brennstofflieferanten müssen auf der Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) seit 2021 für das durch die Verbrennung freigesetzte Kohlendioxid (CO2) für Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas und Flüssiggas sowie seit diesem Jahr auch Kohle einen CO2-Preis bezahlen. Mussten bisher nur Mieter diesen CO2-Preis im Rahmen der Heizkostenabrechnung bezahlen, ist im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) geregelt, dass der CO2-Preis zwischen Mieter und Vermieter nach der energetischen Qualität des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche stufenweise verteilt wird, um Anreize zur energetischen Sanierung auf Vermieterseite und zu energieeffizientem Verhalten auf Mieterseite zu setzen.
Komplizierte Berechnung
Die vom Gesetzgeber verlangte Berechnung klingt kompliziert: Zur Berechnung der entstehenden und aufzuteilenden Kosten ist zunächst der spezifische CO2-Ausstoß des Gebäudes bzw. der Wohnung in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr zu ermitteln. Dann ist der Energiegehalt der verbrauchten Brennstoffmenge in Kilowatt-stunden zu bestimmen und mit dem maßgeblichen Emissionsfaktor des jeweiligen Brennstoffs zu multiplizieren, um die spezifischen CO2-Emissionen in Kilogramm CO2 je Kilowattstunde zu erhalten. Der so ermittelte Wert ist in erzeugte Tonnen CO2 umzurechnen (: 1000) und mit dem jeweiligen für die Brennstofflieferung geltenden aktuellen CO2-Preis pro Tonne (2022: 30 Euro) zu multiplizieren.
Nun ist nach Tabelle 5 des CO2KostAufG der Vermieteranteil zu berechnen und von den CO2-Kosten abzuziehen; der verbleibende Mieteranteil wird im Rahmen der Heizkostenabrechnung nach dem gewohnten Verteilerschlüssel auf den Mieter umgelegt. Bei Gebäuden, die nicht überwiegend zum Wohnen genutzt werden, gilt zunächst eine hälftige Teilung der Kohlendioxidkosten, sodass Wohnraummietverträge bei dieser Konstellation auch unter diese 50:50-Regel fallen können. Andererseits können Geschäftsräume auch der Aufteilung unterliegen, wenn deren Flächen untergeordnet sind. Die Kostenüberbürdung auf den Vermieter fällt ganz weg, wenn zum Beispiel Denkmalschutzvorgaben eine bessere Dämmung der Wohnungen verhindern.
Mietern, die Warmwasser im Rahmen eines eigenen Versorgungsvertrags erhalten, steht gegenüber dem Vermieter ein Anspruch auf anteilige Erstattung der bei ihnen angefallenen Kohlendioxidkosten zu. Diesen müssen sie jedoch innerhalb einer Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Zustellung der Energierechnung beim Vermieter geltend machen.
Vorgaben für Wärmelieferanten
Zur Erleichterung der Berechnungen müssen Brennstoff- und Wärmelieferanten in den Energierechnungen die Brennstoffemissionen der gelieferten Energie in Kilogramm CO2 angeben und die anfallenden Kohlendioxidkosten, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor der Brennstoffe in Kilogramm CO2 je Kilowattstunde und den Energiegehalt des Brennstoffs in Kilowattstunden ausweisen.
Das Gesetz blendet die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) vollkommen aus; zudem bezieht sich die Kompetenz der GdWE gemäß § 18 Abs. 1 WEG nur auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und nicht auf die Mietverwaltung des Sondereigentums. Trotzdem sind Verwalter beim Abschluss der Wohngebäudeversicherung ebenso gefordert wie auch bei der Abrechnung der Heizkosten, obwohl es sich dabei um Kosten handelt, die überwiegend im Sondereigentum entstehen. Dadurch betrifft das CO2KostAufG auch den Verwalter.
Bei fehlenden Berechnungen von Mieter- und Vermieteranteil sowie unterlassener Ausweisung der gesetzlich verlangten Informationen kann der Mieter drei Prozent der gesamten Heizkosten kürzen. Das Recht zur Kürzung entsteht zwar nur im Verhältnis von Mieter und Vermieter, ein Schadensersatzanspruch in der Höhe der vom Mieter gekürzten Beträge bei fehlendem Tätigwerden von GdWE oder Verwalter erscheint jedoch möglich.
Empfehlung für Verwalter
Da Gemeinschaften der Wohnungseigentümer in der Regel sowieso Verträge mit Dienstleistern unter anderem über die Erstellung der Heizkostenabrechnung geschlossen haben, ist Verwaltern aus Zeitersparnis und Kostengründen zu empfehlen, nach entsprechender Beschlussfassung durch die GdWE die Abrechnungsdienstleister mit der Berechnung zu beauftragen. Die dadurch entstehenden Kosten können auf den Mieter umgelegt werden, da Aufteilung und Berechnung von Brennstoffkosten umlegbare Kosten der Heizkostenverordnung sind.
Information und Hilfe zur Anwendung des Gesetzes sowie Belegeinsichten der Energierechnungen werden das knapp bemessene Zeitbudget des Verwalters belasten. Ob auch die versprochenen Hilfsmittel im Internet bereitgestellt werden, bleibt abzuwarten.
RA Brigitte Schmolke
BrigitteSchmolke@Mietundwegrecht.de
Brigitte Schmolke ist seit Langem als Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht in München tätig. Sie vertritt Verwalter und Miteigentümer in gerichtlichen Verfahren, berät aber auch bei außergerichtlichen Vergleichen.