Verwalterinnen und Verwalter müssen diese Änderungen im Blick haben, da die Verordnung nicht nur im Verhältnis des Gebäudeeigentümers/Vermieters zu seinen Mietern gilt, sondern gem. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV auch beim Wohnungseigentum, zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum einzelnen Wohnungseigentümer, zur Anwendung kommt. Hierbei hat sie Vorrang vor vertraglichen Vereinbarungen oder sogar abweichenden Beschlüssen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer2.
Im Kern regelt die Novelle der HeizkostenV die künftige Pflicht zum stufenweisen Einbau bestimmter moderner Messeinrichtungen zur Verbrauchserfassung sowie die regelmäßige Bereitstellung von Verbrauchsdaten für den einzelnen Nutzer, verbunden mit dem Risiko eines Rechts des Nutzers zur Kostenkürzung bei Nichteinhaltung. Nach den Vorstellungen des Verordnungsgebers sollen bis spätestens zum 31. Dezember 2026 grundsätzlich alle Messeinrichtungen umgestellt sein.
Die Umrüstung auf die neue Zählergeneration zur Heizkostenerfassung muss daher nicht sofort erfolgen, denn die unmittelbare Einbaupflicht gilt zunächst nur für Neueinbauten3, während eine Bestandumrüstung stufenweise erfolgen soll. Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen fernablesbar sein. Das bedeutet eine Ablesung ermöglichen, ohne die konkrete Verbrauchseinheit betreten zu müssen. Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch solche fernablesbaren Ausstattungen installiert werden, die zusätzlich auch interoperabel sind und sicher an ein Smart Meter Gateway angebunden werden können. Eine Ausnahme von der Ausstattungspflicht besteht nur ausnahmsweise, wenn nicht anzuwenden, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.
Bei den Kosten für den Einbau der neuen Zähler geht der Gesetzgeber davon aus, dass durch die Umstellung der Verbrauchszähler auf fernablesbare Systeme kein zusätzlicher Aufwand entsteht. Die höheren Preise für die fernablesbaren Geräte würden durch die günstigeren Ablesedienstleistungen ausgeglichen, sodass in Summe keine zusätzlichen umlagefähigen Betriebskosten entstünden4. Ob diese Erwartung sich in der Realität erfüllt, bleibt abzuwarten.
Bei der Planung des bestmöglichen Umrüstungszeitpunkts ist zu beachten, dass die erfolgreiche Umrüstung der Verbrauchseinheiten auf die neue Art von Messeinrichtungen weitere Pflichten auslöst. Der Nutzer einer fernablesbaren Ausstattung zur Verbrauchserfassung hat nämlich ab dem 1. Januar 2022 Anspruch auf eine monatliche (!) Übermittlung detaillierter Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern. Dies umfasst Informationen über den Brennstoffmix, Erläuterungen zu Steuern und Abgaben sowie eine vergleichende Darstellung des Energieverbrauchs mit dem gleichen Zeitraum des Vorjahres – und das Monat für Monat. Zudem wurden die Anforderungen an den Inhalt der Verbrauchsabrechnungen erweitert5.
Die Nichteinhaltung der neuen gesetzlichen Vorgaben ist grundsätzlich sanktioniert. Der Nutzer hat gem. § 12 Heizkosten V das Recht, seine Kostenabrechnungen um 3 Prozent zu kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer entgegen seinen Pflichten keinen fernauslesbaren Zähler einbaut oder ihm die geschuldeten Informationen nicht zur Verfügung stellt. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass dieses besondere Kürzungsrecht im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht zum Tragen kommt (§ 12 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV). Das Kürzungsrecht besteht somit für Mieter, aber nicht für Wohnungseigentümer.
Für Verwalterinnen und Verwalter ist zu beachten, dass allein eine den Anforderungen der HeizkostenV genügende Abrechnung der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht6. Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die gegen diese Grundsätze verstößt, wird der Beschluss bei Anfechtung gerichtlich für unwirksam erklärt.
Bei der Auswahl künftiger Abrechnungs- und Messdienstleister ist besonderes Augenmerk darauf zu richten, dass deren Leistungsspektrum inklusive der angebotenen Messtechnik zur Erfüllung der neuen gesetzlichen Vorgaben ausreichend ist.
Dr. Christian Dümke
re-rechtsanwaelte.de