Verwalterpraxis A–Z

Beschlusskompetenzen beim Winterdienstes

Situation Die WEG Littenstr. 10 hat bereits vor Jahren durch einen Beschluss festgelegt, dass der Winterdienst im Wechsel und zwar durch einen vom Verwalter aufgestellten Winterdienstplan durchgeführt werden muss. Der neue Eigentümer Schlau weigert sich, den Beschluss bzw. den vom Verwalter aufgestellten Winterdienstplan anzuerkennen, da er berufstätig ist und keine Zeit hat, den Winterdienst durchzuführen.

Verwalterpraxis A–Z

Situation Die WEG Littenstr. 10 hat bereits vor Jahren durch einen Beschluss festgelegt, dass der Winterdienst im Wechsel und zwar durch einen vom Verwalter aufgestellten Winterdienstplan durchgeführt werden muss. Der neue Eigentümer Schlau weigert sich, den Beschluss bzw. den vom Verwalter aufgestellten Winterdienstplan anzuerkennen, da er berufstätig ist und keine Zeit hat, den Winterdienst durchzuführen.

Muss der Eigentümer Schlau sich an den Beschluss aus der Vergangenheit halten und – wie die anderen Eigentümer auch – sich an der Durchführung des Winterdienstes beteiligen? Wie reagiert der Verwalter auf die Beschwerden der anderen Eigentümer, wenn der Eigentümer Schlau sich nicht an seine Pflichten aus dem Beschluss hält?

Rechtlicher Hintergrund

Seit der Jahrhundertentscheidung (BGH, 20.09.2000 – V ZB 58/99) bestehen klare Regeln, wann eine Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fassen kann.

Es gilt der allgemeine Grundsatz: Beschlüsse können dann gefasst werden, wenn das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung eine Beschlussfassung vorsehen, somit also eine Beschlusskompetenz besteht. Die abstrakte Formulierung führt in der Praxis immer wieder zu Problemen, sodass der BGH in den letzten Jahren einige wichtige Entscheidungen zu den Beschlusskompetenzen treffen musste und für den hier beschriebenen Sachverhalt klarstellt: Die Eigentümergemeinschaft hat nicht die Befugnis, den Eigentümern – außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten – durch Mehrheitsbeschluss Leistungspflichten aufzuerlegen. Darunter fällt insbesondere ein Mehrheitsbeschluss, der Eigentümer verpflichtet, die Räumund Streupflicht im Wechsel zu erfüllen. Derartige Beschlüsse sind nichtig und entfalten keine Rechtswirkung!

Lösung zur Situation

Nach den vorgenannten Prinzipien muss der Eigentümer Schlau den Winterdienst, auch wenn es sich um einen älteren, auf den ersten Blick bestandskräftigen Beschluss handelt, nicht ausführen. Der Eigentümergemeinschaft fehlt bzw. fehlte hierzu die Beschlusskompetenz, sodass der in der Vergangenheit gefasste Beschluss nichtig ist.

Gerade beim Winterdienst tritt die Verkehrssicherungspflicht in den Vordergrund, sodass der Verwalter die Eigentümergemeinschaft aktiv auf die Rechtslage hinweisen sollte, soweit nichtige Beschlüsse vorliegen. Winterdienstpläne sind bei Eigentümergemeinschaften natürlich sehr beliebt, weil durch die selbstständige Übernahme des Winterdienstes Kosten eingespart werden. Nach dem Sinn des Gesetzes kann die Eigentümergemeinschaft lediglich durch Mehrheitsbeschluss regeln, dass ein externer Dienstleister oder geringfügig Beschäftigter kostenpflichtig mit der Durchführung des Winterdienstes beauftragt wird. Die hierdurch entstehenden Kosten werden anschließend nach dem gesetzlichen, vereinbarten oder beschlossenen Verteilerschlüssel im Rahmen der Abrechnung umgelegt.

Tipp für die Praxis

  • Für die Auferlegung von anderen Leistungspflichten (wie z. B. Treppenhausreinigung o. ä.) besteht ebenfalls keine Beschlusskompetenz. Nur durch eine Vereinbarung können Leistungspflichten wirksam festgelegt werden. Damit allerdings auch Rechtsnachfolger an derartige Vereinbarungen gebunden sind, sollten diese stets als Inhalt in das Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 WEG).
  • Auch in einer Hausordnung kann die Durchführung des Winterdienstes im Wechsel nicht festgelegt werden, da es sich beim Winterdienst um die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten handelt, welche der Eigentümergemeinschaft obliegt.
  • Umstritten ist noch, ob andere Leistungspflichten (wie z. B. Treppenhausreinigung) wirksam in der Hausordnung begründet werden können. Nach einer der Entscheidung des LG München (Urteil vom 2. August 2010 – Az. 1 S 4042/10) könnte sich ausnahmsweise eine Beschlusskompetenz für eine tätige Mithilfe ergeben, wenn typische Pflichten einer Hausordnung geregelt werden sollen.

Aus der Rechtsprechung

Massimo Füllbeck
Massimo Füllbeck

BGH, Urteil vom 18.10.10 – V ZR 193/09 „Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.“

BGH, Urteil vom 09.03.12 – V ZR 161/11 „Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.“

Massimo Füllbeck
[email protected]

Foto Immobilie: Tiberius Gracchus/Fotolia

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren