Die Atomisierung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Beschlusskompetenzen in der Mehrhausanlage

Die Verwaltung von Mehrhausanlagen stellt für den WEG-Verwalter stets eine besondere Herausforderung dar. In der Gemeinschaftsordnung finden sich Regelungen zur getrennten Kostentragung, über gesonderte Instandsetzungspflichten und die Zuweisung spezieller Stimmrechte in der Eigentümerversammlung.

Vielfach wird sogar geregelt, dass separate Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen zu fertigen und darüber hinaus getrennte Eigentümerversammlungen abzuhalten sind. Dabei stellt sich nun die Frage, wie weit eine solche „Atomisierung“ gehen kann, denn trotz aller abweichenden Vereinbarungen handelt es sich immer noch um eine einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu dieser Frage hat der Bundesgerichtshof nun in einer Grundsatzentscheidung (BGH, Urt. v. 10.11.2017 – V ZR 184/16) Stellung bezogen.

Der Fall

Die Gemeinschaftsordnung regelt, dass in Ansehung der Gebäudekomplexe, aus denen die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, drei verwaltungs- und abrechnungsmäßig selbständige Untergemeinschaften (A, B und C) gebildet werden.
Diese sollen so behandelt werden, als wenn sie drei juristisch voneinander unabhängige Eigentümergemeinschaften wären. Die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaften seien berechtigt, Beschlüsse, die ausschließlich ihre Untergemeinschaft betreffen, allein unter Ausschluss der anderen Eigentümer in eigenen Eigentümerversammlungen zu fassen. Sämtliche Lasten und Kosten sollen, soweit möglich, für die drei Untergemeinschaften getrennt ermittelt und abgerechnet werden. Die Untergemeinschaften A und B halten jeweils getrennte Unterversammlungen ab, in denen beschlossen wird, Instandsetzungsmaßnahmen an den jeweiligen „Blöcken“ durchzuführen. Hiergegen wendet sich ein Eigentümer, der die Auffassung vertritt, die Beschlüsse der Untergemeinschaften seien mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Das Problem

Untergemeinschaften (besser: Wirtschaftseinheiten) existieren im Wohnungseigentumsrecht eigentlich nicht. Eine Untergemeinschaft ist kein eigenständiges Rechtssubjekt; dies ist nur der Verband sämtlicher Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 6 WEG. Es stellt sich daher die Frage, ob nur einem Teil der Eigentümer, zumal in separaten Unterversammlungen, die Kompetenz übertragen werden kann, ohne Mitwirkung der übrigen Mitglieder der Gemeinschaft, Angelegenheiten durch Beschluss zu regeln, die, wie insbesondere Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, nach dem WEG der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zugewiesen sind (vgl.: §§ 20, 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dabei ist zu beachten, dass bei der Umsetzung eines nur von einer Untergemeinschaft gefassten Beschlusses im Außenverhältnis die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet und eine quotale Haftung aller Eigentümer gem. § 10 Abs. 8 WEG begründet wird.

Die Entscheidung des BGH

Für den BGH ist die Bildung getrennt entscheidender Untergemeinschaften unproblematisch, weshalb er die Revision des Klägers zurückweist. Werde einer Wirtschaftseinheit die alleinige Kostenlast zugewiesen, entspreche es der privatrechtlichen Gestaltungsautonomie, durch Vereinbarung ihr auch die Entscheidungskompetenz für solche Maßnahmen zu übertragen.
Ein Verstoß gegen ein Kernprinzip des WEG sei hierin ebenso wenig zu erblicken, wie eine unangemessene Benachteiligung der übrigen Eigentümer, denn der entstehende Autonomiegewinn stelle sich als ausreichende Kompensation einer möglichen Außenhaftung dar.

Fazit

Wohnungseigentumsverwalter werden sich darauf einstellen müssen, dass die Atomisierung der Gemeinschaften nun noch stärker als bisher in den Gemeinschaftsordnungen verankert werden wird. Der kaufmännisch denkende Verwalter muss den zusätzlichen Verwaltungsaufwand für die Abhaltung separater Versammlungen oder die Fertigung getrennter Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen rechtzeitig erkennen und in seiner Preiskalkulation berücksichtigen.

 

Rüdiger Fritsch
www.krall-kalkum.de

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