Natürlich ist jeder gute Hausverwalter darum bemüht, optimale Versicherungslösungen für Liegenschaften zu vereinbaren. Doch wie sieht es mit der Absicherung der eigenen, teilweise existenzbedrohenden Risiken aus?
Als Unternehmer ist es unerlässlich, den eigenen Betrieb vor Gefahren zu schützen und die Versicherungsleistungen aktuell zu halten. In den letzten Jahren hat sich die Haftungssituation der Verwalter verschärft: Immer neue Gesetze, Richtlinien und BGH-Urteile erfordern stete Innovationen in den Versicherungsbedingungen. Hier ein Einblick in zwei der wichtigsten Versicherungslösungen für Verwalterbetriebe.
Betriebshaftpflichtversicherung
Durch die „Quasi-Organ-Stellung“ des Verwalters seit der WEG-Novelle sind neue Inanspruchnahmen von ihm denkbar. Personenschäden durch die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, Sachschäden durch nicht erfolgte Instandhaltung oder Umweltschäden durch die Verletzung von TÜV-Prüfungsvorschriften können schnell mehrere 10.000 Euro umfassen. Dies kann nicht nur kleine Verwaltungsbetriebe in die Insolvenz treiben. Neue Risiken im Bereich Personenschäden drohen auch aufgrund der Trinkwassernovelle. Selbst aus der Auswahl der beauftragten Handwerkerfirmen kann es für den Verwalter zu einer Haftung aus Auswahlverschulden kommen. In Beratungsgesprächen zu Versicherungen geht es oft nur um eine sogenannte Bürohaftpflicht, die den neuen Haftungsrisiken des Verwalters nicht gerecht wird. Wichtig ist, dass in der Police die verwalterspezifischen Gefahren als versichert genannt werden, z. B. Hausmeisterdienste oder das Abhandenkommen von Eigentum der Mieter oder Teileigentümer.
Die Deckungssumme für Personen- und Sachschäden sollte mindestens 5 Millionen Euro betragen.
Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
Der Verwalter ist in seiner Kernaufgabe eng an die Weisungen seines Auftraggebers gebunden. Kompetenzbeschneidung bei Auftragsvergaben, sich ständig ändernde Anforderungen an die Hausgeldabrechnungen oder Mietrechtsänderungen sorgen zunehmend für Haftungsansprüche der Kunden gegenüber dem Hausverwalter. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist ein zwingendes Muss für den Verwalter und wird deshalb auch von den Berufsverbänden für Verwalter gefordert. Die Kostenauferlegung nach § 49.2 WEG, das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, die Kreditfähigkeit der WEG und die Förderfähigkeit der WEG im Rahmen der energetischen Modernisierung bergen neue Haftungsfallen bzw. Schadenansprüche. Versicherungssummen von 50.000 Euro dürften hier nicht ausreichend sein. Caninenberg & Schouten empfiehlt eine Absicherung von mindestens 250.000 Euro. Da der Verwalter die Geschäfte der WEG quasi führt, ist die Gemeinschaft in einer sehr komfortablen Situation. Ein Beispiel: Ein Verwalter übersieht sein Auftragslimit und veranlasst die Instandsetzung der Hauseingangstür durch Austausch. Die WEG nimmt den Verwalter aufgrund der Überschreitung seiner Kompetenz in Haftung. Der Vermögensschadenhaftpflichtversicherer ersetzt der WEG die Kosten der Instandsetzung. Die WEG hat aber den Mehrwert einer neuen Haustür. Bei der täglichen Regulierung solcher Schäden stellt sich die Frage, ob hier die Rechtsprechung nicht auch mal diese Art der Bereicherung der WEG bewerten sollte. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist in der Absicherung der betrieblichen Risiken eines Verwaltungsunternehmens sicherlich am beratungsintensivsten und sollte den spezifischen Risiken der Branche und den individuellen Bedürfnissen des Verwalters gerecht werden.
Als Spezialversicherungsmakler kennt Caninenberg & Schouten die Nöte und Risiken
des Verwalters. Betriebsspezifische Risikoanalysen sind die Grundlage für die
geeignete Absicherung der betrieblichen Risiken des Unternehmens. Auch die unternehmerische Entscheidung, einzelne Versicherungssparten nicht abzudecken, kann sinnvoll sein, nur sollte sie gut informiert vom verantwortlichen Firmenleiter getroffen werden.
Stefan Roth
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Foto 1: Shutterstock, Foto 2: Caninenberg & Schouten GmbH