eines Verwaltungsunternehmens

Betriebliche Versicherungen


Der Immobilienverwalter führt ein wirtschaftliches Unternehmen mit eigenem Anlagevermögen und Haftungsrisiken. Als guter Immobilienverwalter ist es seine Aufgabe, für seine Kunden optimale Versicherungslösungen für die verwalteten Liegenschaften zu vereinbaren. Doch wie sieht es mit der Absicherung der eigenen, teilweise existenzbedrohenden Risiken aus?

Als Unternehmer ist es unerlässlich, den eigenen Betrieb vor möglichen Gefahren zu schützen und den Schutz „up to date“ zu halten. Hier ein
Überblick über die wichtigsten Versicherungslösungen für Verwalterbetriebe.

1. Haftpflichtversicherungen

Grundsätzlich versichert gelten gesetzliche Haftpflichtansprüche, egal ob fahrlässig oder grob fahrlässig verursacht. Vorsatz ist generell ausgeschlossen.
In Zeiten erhöhter Anspruchsdenke und ständig steigenden Anforderungen an den Verwalter durch Gesetzgebung und Rechtsprechung kommt der Haftpflichtversicherung besondere Bedeutung zu. Neben der Befriedigung berechtigter Ansprüche ist die Abwehr unberechtigter Ansprüche eine Hauptpflicht der Versicherer.
Unterschieden wird nach Art des Schadens: Personen- und Sachschäden einerseits und Vermögensschäden anderseits. Historisch bedingt sind die dazu gehörigen Versicherungsverträge getrennt in Vermögensschadenhaftpflicht- und Betriebshaftpflichtversicherung.
Die Notwendigkeit einer Berufshaftpflichtversicherung hat auch der Gesetzgeber erkannt und diese als Zulassungsvoraussetzung für Immobilienverwalter nun gesetzlich vorgeschrieben.

a) Betriebshaftpflichtversicherung

Seit der WEG-Novelle hat der Verwalter eine „Quasi-Organ-Stellung“. Personenschäden durch Verletzung von Verkehrssicherungspflichten (Glättesturz, marodes Spielgerät, lose Dachziegel u. Ä.) können auch zur Inanspruchnahme des Verwalters führen. Sachschäden an den verwalteten Immobilien durch nicht erfolgte Instandhaltung oder Umweltschäden, durch Verletzung von TÜV-Prüfungsvorschriften, Tankunfällen etc. können schnell mehrere 10.000 Euro erreichen. Dies kann einen Verwaltungsbetrieb in die Insolvenz treiben. Die Kette der Vorschriften und Gesetze, deren Verletzung einen Schadenersatzanspruch zur Folge haben könnte, ist unendlich. Die Erfahrung zeigt, dass die Gefahren für den Immobilienverwalter oft nicht gesehen oder unterschätzt werden und deshalb nicht ausreichend versichert sind. Wichtig ist, dass in der Police die verwalterspezifischen Gefahren eindeutig als versichert genannt werden, z. B. Schäden an den verwalteten Liegenschaften durch Unterlassen der Instandhaltung, Abhandenkommen von Eigentum der Mieter oder Teileigentümer („Kellerentrümpelung“), Hausmeisterdienste etc.
Die Deckungssumme sollte mindestens fünf Millionen für Personen- und Sachschäden betragen.

b) Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Die Verwaltung von fremden Vermögen ist Kernaufgabe eines Immobilienverwalters. Dabei ist er aber extrem weisungsgebunden. Enge Kompetenzbeschneidung bei Auftragsvergaben, sich ständig ändernde Anforderungen an die Hausgeldabrechnungen oder Änderungen im Mietrecht können für Haftungsansprüche gegen den Verwalter sorgen. Deshalb ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ein „Muss“ für jeden Verwalter und wird deshalb auch von Verwalterverbänden wie dem BVI gefordert. Die Kostenauferlegung nach § 49 Abs. 2 WEG, das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, die Kreditfähigkeit der WEG und die Förderfähigkeit der WEG im Rahmen der energetischen Modernisierung bergen zudem neue Haftungsfallen. Häufig vereinbarte Versicherungssummen von 50.000 Euro dürften hier nicht ausreichend sein. Empfehlenswert ist eine Absicherung von mindestens 250.000 Euro. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist sicherlich am beratungsintensivsten und sollte den spezifischen Risiken der Branche und den individuellen Bedürfnissen des Verwalters gerecht werden.

Anders als bei der Betriebshaftpflichtversicherung ist schon die Ermittlung des Schadenseintritts oft schwierig, da hier das sog. „Verstoßprinzip“ gilt. Dies bedeutet, dass der Schadenstag mit dem Tag eintritt, an dem man das berufliche Versehen spätestens noch hätte heilen können. Bis sich dann ein möglicher Schadensersatzanspruch manifestiert, kann erheblich Zeit vergehen. Hier besteht auch die Möglichkeit, Versicherungsschutz rückwärtig zu vereinbaren, also für vergangene Zeiten, aber selbstverständlich nicht für bereits bekannte Schadenfälle.

Ebenfalls anders als bei der Betriebshaftpflichtversicherung kennt die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung neben dem Vorsatz noch den Ausschlusstatbestand der wissentlichen Pflichtverletzung. Hier ist beispielsweise das wissentliche Abweichen von Gesetzen, Rechtsprechung oder Weisungen der WEG gemeint. Es empfiehlt sich, eine Vereinbarung mit dem Versicherer zu treffen, die wenigstens die Begleitung des Verfahrens durch den Versicherer gewährleistet. Es bleibt abzuwarten, welche konkreten Anforderungen der Gesetzgeber an die Berufshaftpflichtversicherung stellen wird.

2. Digitalisierung und Cyber-Kriminalität

Aktuell ist zu beobachten, dass immer öfter auch kleine Unternehmen von Cyber-Attacken betroffen sind. Häufig handelt es sich dabei um nicht zielgerichtete Attacken durch Ransomware. Für den Verwalter ergeben sich hieraus neben dem unmittelbar erlittenen Schaden noch mannigfaltige und kostspielige Verpflichtungen gegenüber dem Datenschutz. Mit einem guten Risikomanagement würde vermutlich ein Großteil der Schäden nicht eintreten. Dennoch bleibt ein Restrisiko, das auch durch hohe Investitionen nicht vermieden werden kann. Wenn keine hundertprozentige Sicherheit möglich ist, wird dies zu einem Versicherungsthema. Der Versicherungsmarkt unterliegt in diesem Bereich einem schnellen Wandel, und die Deckungskonzepte weisen erhebliche Unterschiede auf. Umso wichtiger ist eine kompetente Beratung.

3. Vertrauensschadenversicherung

Die Gemeinschaften vertrauen ihren Verwaltern zum Teil enorme Geldbeträge in Form von Instandhaltungsrücklagen an. Teilweise können über diese Gelder auch die Objektbetreuer als Mitarbeiter der Verwaltung verfügen. Kriminelle Energien in Form von Betrug, Untreue, Unterschlagung durch Mitarbeiter oder auch durch Dritte (z. B. Hackerangriffe auf Zahlungssysteme) nehmen in der gesamten Wirtschaft zu. Hier haftet der Verwalter gegenüber den Eigentümern auch für seine Mitarbeiter. „Abgeräumte“ Instandhaltungskonten können die Insolvenz des Verwalters bedeuten. Diese Gefahren haben auch einige Verbände erkannt. Im BVI genießen die Mitgliedsunternehmen hierfür Versicherungsschutz in ausreichender Höhe.

4. Rechtsschutzversicherungen

Versichert gelten jeweils die Gerichts- und Anwaltskosten. Strafen (Bußgelder etc.) dürfen in Deutschland nicht versichert werden.

a) Strafrechtsschutz

Jeder Unternehmer kann mit dem Strafgesetz in Konflikt geraten. Der Bürobetrieb eines Verwalters scheint auf den ersten Blick nicht sehr risikoreich. Auf den zweiten Blick stellt sich aber die Frage nach der strafrechtlichen Verantwortung für die verwalteten Liegenschaften. Wen kann der Staatsanwalt mit Freiheitsstrafen belegen, wenn es zu einem erheblichen Personenschaden, möglichweise sogar mit Todesfolge, kommt? Auch der zuständige Objektbetreuer kann hiervon betroffen sein.
Ordnungsbehörden gehen teilweise schon dazu über, Bußgeldbescheide für Liegenschaften an den Verwalter zu adressieren. Ein weiterer Trend ist, dass Eigentümer bei fehlerhaften Abrechnungen nicht den zivilen Schadensersatzprozess verfolgen, sondern kostengünstig einen Strafantrag wegen Betrugs oder Untreue stellen. Hier muss sich der Verwalter anwaltlicher Hilfe bedienen. Die Kosten dafür wären im Rahmen einer Strafrechtsschutzversicherung abgedeckt. Auch aus Gründen der Mitarbeiterfürsorge ist der Abschluss dieser Versicherung empfehlenswert.

b) Firmenrechtsschutz

Die Streitfreudigkeit nimmt in allen Bereichen zu. Hier kann der Firmenrechtsschutz geeigneten Versicherungsschutz bieten. Er sollte auf jeden Fall den Arbeitgeberrechtsschutz und den Baustein „Vertragsrechtsschutz“ für sog. Nebengeschäfte beinhalten. Eine Absicherung der Streitigkeiten aus den Verwalterverträgen ist in den üblichen Policen nicht enthalten. Aber auch hier bietet z.B. das BVI-Fördermitglied Howden Caninenberg eine adäquate Lösung

5. Sachversicherungen

Die Anlagewerte des Unternehmens sind u. a. auch den Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm, Einbruchdiebstahl, Raub oder Überschwemmung ausgesetzt.

a) Geschäftsinhaltsversicherung

Die Büroeinrichtung, Papiervorräte, Bürotechnik und vieles mehr gehören zum Betriebsvermögen. Der Versicherungsschutz der Geschäftsinhaltsversicherung deckt hier die klassischen Versicherungsgefahren ab, ggf. auch eine Glasbruchversicherung.
Besonderes Augenmerk sollten Sie hier auf die sog. Erstrisikopositionen legen. Werden Akten durch Feuer oder Leitungswasser zerstört, ist ihre Wiederherstellung sehr zeit- und kostenintensiv. Auch Vandalismus während eines Einbruchs kann erhebliche Schäden verursachen. Kassieren Sie Mieten bar oder verwahren Sie sonst größere Geldbestände im Büro, müssen auch diese Positionen beachtet werden. Gleiches gilt, falls Sie Kunstliebhaber sind oder Ihr Büro mit Antiquitäten eingerichtet haben. Im Rahmen der Geschäftsinhaltsversicherung kann auch der Betriebsunterbrechungsschaden infolge eines Sachschadens abgedeckt werden. Damit sind dann auch die laufenden Kosten und Gehälter abgesichert, wenn Sie aufgrund des Brandschadens nicht arbeiten können.

b) Elektronikversicherung

Das moderne Büro ist ohne Technik nicht mehr vorstellbar. PCs, Kopierer, Ipads, Handys, Notebooks, Tabletcomputer usw. beherrschen den Büroalltag. Eine Besprechung ohne Beamer und Präsentation ist fast undenkbar.
Für diese technischen Geräte gibt es über die Geschäftsinhaltsversicherung hinausgehende Versicherungslösungen. Die Elektronikversicherung bietet eine „Allgefahren-Deckung“. Dazu gehören Überspannungsschäden aufgrund von Netzschwankungen genauso wie der auf dem PC verschüttete Kaffee. Auch das Herunterfallen mobiler Geräte ist versichert, genauso wie der Diebstahl aus einem Kraftfahrzeug oder einem Tagungsraum. Bei der Versicherungssummenermittlung bitte die Verkabelung nicht vergessen! Auch sie ist versichert. Wie auch bei der Geschäftsinhaltsversicherung gibt es bei der Elektronikversicherung „Erstrisikopositionen“, die zu klären sind, z. B. Mehrkosten (Anmietung von Ersatzanlagen etc.), Dongles, Entsorgungskosten, Software.

6. Fazit

Die Gefahren des Betriebs „Immobilienverwaltung“ sind haftungsrechtlich ständig in Bewegung. Der Gesetzgeber stellt ständig neue Anforderungen an die Qualität des Verwalters oder nimmt ihn für weitere Aufgaben in die Pflicht und droht auch noch mit Bußgeldern. Die Versicherungslösungen im Markt sind unübersichtlich und für den Versicherungslaien kaum zu durchschauen. Diese Übersicht dient zur Orientierung für die in allen Verwaltungsbetrieben grundsätzlich anzutreffenden Risiken und Gefahren. Darüber hinaus sind die betriebsspezifischen Anforderungen und Versicherungssparten zu umfangreich, um sie in Gänze hier abzuhandeln. Nennen möchte ich nur das Gebiet der Mitarbeiterverträge (Altersvorsorge, Unfall), die Deckung für den Datenschutzbeauftragten oder die Kfz-Versicherung.
Als Spezialversicherungsmakler kennen wir die Nöte und Risiken des Verwalters. Betriebsspezifische Risikoanalysen sind die Grundlage für die geeignete Absicherung der betrieblichen Risiken eines Verwalterunternehmens. Auch die unternehmerische Entscheidung, einzelne Versicherungssparten nicht abzudecken, kann sinnvoll sein, nur sollte sie gut informiert getroffen werden.

Stefan Roth
www.howden-caninenberg.de

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