Aktueller Stand zu Flächenabweichungen im Wohnraummietrecht

BGH dreht seine 10 Prozent-Rechtsprechung weiter zurück

Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der im Wohnraummietvertrag angegebenen Wohnfläche waren schon immer Gegenstand zahlreicher Streitigkeiten.

Alte Rechtslage: Mehr als 10 Prozent Abweichung erforderlich

Seit 2004 galt eine durchgehende Rechtsprechung des für Wohnraum zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH, wonach Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche nur und erst Relevanz haben sollten, wenn diese mehr als 10 Prozent betrugen.

  • Erst darüber hinaus sollte der Mieter zur Minderung berechtigt sein (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az VIII ZR 133/03).
  • Auch bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sei die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 Prozent davon abweiche (BGH, Urteil vom 08. 07.2009, Az VIII ZR 205/08).
  • Weiche – so die damalige Rechtsprechung weiter - die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so sei der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent betrage (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, Az VIII ZR 261/06 ).

 

Rechtsprechungsänderung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB

Mit seiner Entscheidung vom 18.11.2015 (Az VIII ZR 266/14) hat der BGH die zuvor genannte Entscheidung aus 2009 aufgegeben und festgestellt, dass es bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, also bei einer gesetzlichen Mieterhöhung, allein auf die tatsächliche Wohnfläche des Mietgegenstandes ankomme und eine davon abweichende Angabe im Mietvertrag irrelevant sei.

 

Aktuelle Entscheidung zur Berücksichtigung der Flächenabweichung im Betriebskostenrecht

Nunmehr hat der BGH in einer weiteren, sehr aktuellen Entscheidung vom 30.05.2018 (Az VIII ZR 220/17) die o.g. Entscheidung aus 2007 aufgegeben und festgestellt, dass es auch bei der Umlage von Nebenkosten nach Wohnfläche auf den „Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche“ ankommen soll.

 

Merke: Sowohl bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB als auch bei der Umlage von Nebenkosten gilt nunmehr die tatsächliche Wohnfläche, unabhängig davon, wie sehr sie von der im Mietvertrag angegebenen abweicht. Nur hinsichtlich eines Mietmangels bzw. einer Minderung bleibt es bei der alten 10 Prozent-Grenze.

 

Florian Kniffert

www.wir-wanderer.de

 

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