BGH-Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

Bundesgerichtshof bekräftigt Rechte von GbR-Gesellschaftern bei Eigenbedarfskündigungen

Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) dürfen Mietern wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Dies bestätigte nun der Bundesgerichtshof (BGR) und widersprach damit einem Urteil des Landgerichts München; dieses hatte unter Verweis auf den nicht überschaubaren Personenkreis einer GbR zugunsten eines Mieters entschieden.

§ 573 BGB normiert das Kernstück des mietrechtlichen Bestandschutzes. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich kündigen. Neben den geregelten Kündigungstatbeständen der mieterseitigen Vertragsverletzung (§ 573 Abs.1 Nr.1 BGB) und der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (§ 573 Abs.1 Nr.3 BGB) kommt als weiteres Regelbeispiel der Eigenbedarf (§ 573 Abs.1 Nr.2 BGB) in Betracht.

Liegen die Voraussetzungen für Eigenbedarf vor, so kann der Wohnraum-Mieter die von ihm gemieteten Wohnräumlichkeiten ohne eigenes Verschulden verlieren. Die bei einer GbR aufgrund ihrer Personenmehrheit naturgemäß gesteigerte Kündigungswahrscheinlichkeit verdient daher unter Beachtung des grundrechtlich geschützten Besitzrechts des Mieters (Wohnung) besondere Beachtung. Unter dem Stichwort der „beliebigen Mieter-Verdrängung“ hatte sich der BGH erneut mit der Frage zu beschäftigen, ob es einer GbR als seit 2001 teilrechtsfähige Person möglich sein kann, für einen ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Der Entscheidung des BGH (BGH, 14.12.2016 - VIII ZR 232/15) lag ein Sachverhalt zugrunde, wonach ein Wohnraummietverhältnis durch die Vermieter-GbR mit der Begründung gekündigt wurde, dass die Tochter eines Gesellschafters der GbR die Wohnung für sich und ihre Familie benötige.

Landgericht München: Unüberschaubarer GbR-Personenkreis ist unkalkulierbares Risiko

Die Vorinstanz (Landgericht München I, 07.10.2015 - 14 S 2969/15) hielt die Kündigung für unwirksam und entschied dabei bewusst gegen das frühere Senatsurteil des BGH (BGH, 27.06.2007 VIII ZR - 271/06). Das Landgericht München I war der Auffassung, dass der Mieter aufgrund des unkalkulierbaren Risikos von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren sei. Aufgrund der beliebig hohen Anzahl von Gesellschaftern entfalte eine GbR gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen. Insbesondere sei die Rechtsform der GbR häufig bei dem als Münchner Modell bezeichneten Vorgehen gewählt, wonach ein erhöhtes Verdrängungsrisiko zu Lasten der Bestandsmieter nicht nur zu befürchten sei, sondern sich in der Vergangenheit auch mehrfach realisiert habe (Das Münchner Modell beschreibt das Vorgehen vom Erwerb eines Mietshauses über die Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter, der Zuweisung von Miteigentumsanteilen und der Begründung von Wohnungseigentum bis hin zur gewinnbringenden Veräußerung der Wohnungen).

Der BGH beurteilt die Begründung des Berufungsgerichts als wenig überzeugend und hat sich damit erneut dafür entscheiden, dass sich eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB auf Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen darf. Damit festigt er seine Rechtsprechung.

Konsequent zieht der BGH den Vergleich zwischen der GbR und einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft, wobei sich letztere als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB berufen können. Auch bei jenen Vermietermehrheiten bestünde eine große Bandbreite unterschiedlicher Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigentümer- und Erbengemeinschaften gäbe es auch solche, die eine große Mitgliederzahl oder verflochtene Strukturen aufweisen, was etwa bei über mehrere Generationen fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall sei. Diese Feststellung für solche Zusammenschlüsse habe zur Folge, dass eine GbR bei Versagen einer Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung schlechter als jene Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften gestellt wäre, wofür es keinen nachvollziehbaren Grund gäbe.

Weiter erklärt der BGH, dass der Gesetzgeber selbst die Befugnis einer teilrechtsfähigen (Außen-)GbR, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters als Kündigungsgrund entsprechend § 573 Abs.2 Nr.2 BGB zu berufen, anerkannt habe. Die vom Landgericht München I befürchtete Mieter-Verdrängung durch das Münchener Modell habe der Gesetzgeber zum Anlass genommen, den § 577a Abs.1a in das BGB aufzunehmen und mit diesem eine Kündigungssperre zu regeln, die im Falle des Vorgehens nach dem Münchener Modell greife. Zum einen sei der Mieter für die Dauer der Kündigungssperre geschützt. Zum anderen – wie es auch in der Gesetzesbegründung heißt – baue gerade der § 577a Abs.1a BGB auf der vom BGH mit Urteil vom 27.06.2011 (a.a.O.) anerkannten Befugnis der GbR, wegen Eigenbedarf kündigen zu können, auf. Der BGH stellt damit heraus, dass sich allein schon aus dem Gesetz die Kündigungs-Befugnis zu Gunsten der GbR ergibt.

Philipp J. Scheerans
scheerans@wir-wanderer.de

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