Zugangsvoraussetzungen in Aussicht gestellt

BVI-Standards in Koalitionspapier festgeschrieben

Aus Sicht des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. ist mit dem Koalitionspapier von CDU/CSU und SPD ein guter Schritt in Richtung Professionalisierung der Immobilienverwalterbranche und Verbraucherschutz getan.

Dr. Klaus Nahlenz, Vorstandsmitglied des BVI, sieht „in der Politik nun endlich die Standards für die Immobilienverwalterbranche angekommen, die in unserem Verband schon seit 30 Jahren gelebt werden“. Die Rolle des Immobilienverwalters als Wegbereiter der Energiewende im Gebäudebereich und des altersgerechten Umbaus wird durch das Koalitionspapier allerdings eher geschwächt.

Mindestanforderungen und Pflichtversicherung kommen

Erstmalig ist im Regierungsprogramm die Einführung von Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Immobilienverwalter verankert. Damit werden die Voraussetzungen für mehr Qualität und Professionalität in der Immobilienverwaltung geschaffen. Die Politik kommt mit der Einführung von Berufszugangskriterien langjährigen Forderungen des BVI nach, der verbandsintern seit seinem Bestehen Zugangsvoraussetzungen und Versicherungspflichten durchgesetzt hat und damit in der Branchenentwicklung eine Vorreiterrolle einnimmt. So müssen Verwalter zur Aufnahme in den Verband schon jetzt eine ausreichende Vermögensschadenhaftpflicht-, Vertrauensschaden- und Betriebshaftpflichtversicherung nachweisen, mindestens 400 Wohneinheiten professionell verwalten und kontinuierlich an Weiterbildungsmaßnahmen teilnehmen. Von Gesetzesseite bestand bisher immer nur die Pflicht zur Gewerbeanzeige gemäß § 14 der Gewerbeordnung.

Mietpreisbremse und befristete Modernisierungsumlage stoppen energetische Sanierung und Neubau

Die nun beschlossene Einführung der Mietpreisbremse von 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie die Senkung und Befristung der Modernisierungsumlage verhindern dringend notwendige Investitionen in Wohnungsneubau und Sanierungsvorhaben. Damit arbeitet die Bundesregierung zukünftig nicht mehr für, sondern gegen die Energiewende und bezahlbaren Wohnraum.

Eine weitere Konjunkturbremse ist die geplante Absenkung des Mieterhöhungsanspruchs bei Modernisierungen. Die Kürzung der Umlage auf zehn Prozent und die gleichzeitige Befristung dieser bis zur Amortisation der Modernisierungskosten werden Investitionen in Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausbremsen. Weil Wohnungseigentümergemeinschaften mit 60 Prozent den größten Anteil der Mietwohnungen in Deutschland ausmachen, werden besonders Mieter, private Vermieter und Immobilienverwalter bei der Sanierung das Nachsehen haben.

Gerade für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Dauer der Amortisationszeit schwer zu errechnen. Die meisten Gebäude werden im Rahmen einer notwendigen Instandhaltung zusätzlich energetisch saniert und modernisiert. Die umlagefähigen Modernisierungskosten müssen dann umständlich von den Kosten der Instandhaltung abgezogen werden. Neben dem enormen bürokratischen Aufwand ergeben sich so auch zahlreiche ungeklärte Rechtsfragen: Was passiert zum Beispiel beim Mieteroder Eigentümerwechsel? Müssen Verwalter den Nachweis darüber führen, wie sich die Amortisationskosten errechnen? Was passiert, wenn sich die Kosten früher oder später als errechnet amortisieren?

Programme zur CO2-Gebäudesanierung und zum altersgerechten Umbau bleiben vage

Auch an anderer Stelle bleibt der Koalitionsvertrag hinter den Erwartungen von Mietern, Hausbesitzern und der Immobilienbranche zurück. Für die KfW-Programme zur CO2-Gebäudesanierung und zum altersgerechten Umbau fehlen konkrete Summen. Es ist zwar eine Aufstockung der Fördermittel vorgesehen, aber auf die ursprünglich angedachten zwei Milliarden Euro konnten sich Union und SPD nicht verständigen. Dabei wären selbst die noch deutlich zu wenig, um in Deutschland nachhaltig energieeffizient zu sanieren. Experten schätzen den Bedarf auf jährlich fünf Milliarden Euro. Bei der Beantragung der KfW-Fördermittel sind für Wohnungseigentümergemeinschaften allerdings Erleichterungen in Aussicht gestellt worden. Bis jetzt waren die Förderstrukturen nur unzureichend auf die Bedürfnisse von Eigentümergemeinschaften zugeschnitten.

Einsichtnahme des Verwalters ins Datenbankgrundbuch wird geregelt

Im Koalitionsvertrag ist weiterhin vereinbart, die Einsichtnahme des Immobilienverwalters ins Datenbankgrundbuch zu regeln. Der BVI hält dieses Einsichtsrecht jedoch für unwesentlich. Bereits jetzt ist eine Einsichtnahme in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I und II des Grundbuchs nach Vorlage der Verwalterbestellung, des Verwaltervertrages und gegebenenfalls einer Vollmacht vom Gericht jederzeit möglich. Problematisch ist die Einsicht nur, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Sicherungshypotheken eintragen lässt bzw. die Zwangsversteigerung veranlassen will.

Ein über das bestehende Maß eingeräumtes Einsichtsrecht für Immobilienverwalter ist allerdings nicht nur überflüssig, sondern würde auch zusätzliche Pflichten nach sich ziehen. So reicht es zum Beispiel momentan aus, Einladungen zu Eigentümerversammlungen an die letzte bekannt gegebene Adresse des jeweiligen Eigentümers zu senden. Wird eine erweiterte Einsicht ins elektronische Grundbuch möglich, kann sich daraus auch die Pflicht ergeben, vor jeder Ladung zu kontrollieren, ob sich Eigentümerwechsel in der WEG vollzogen haben.

Dr. Klaus Nahlenz

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