Verwalterpraxis A–Z

Carport – Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?

Der Eigentümer Schlau hat im letzten Jahr eine Eigentumswohnung sowie einen Carport (Holzkonstruktion mit einem Dach und verschlossenen Seiten) in der WEG Littenstr. 10 erworben. Er stellt nun fest, dass die Eckpfosten und das Dach des Carports marode sind. Bevor er den zuständigen Verwalter bemüht, erkundigt er sich beim Verwaltungsbeirat, wer für die Instandsetzung verantwortlich ist. Der Verwaltungsbeirat erklärt Herrn Schlau, dass der Carport – ähnlich wie eine Garage – Sondereigentum ist. Jeder Eigentümer hat Reparaturen bisher eigenverantwortlich und auf eigene Kosten durchführen lassen.

Carport
Carport

Rechtlicher Hintergrund

Sondereigentum kann nur begründet werden, wenn die Wohnungen oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind, d. h. der Raum oder die Einheit muss baulich vollkommen von den anderen Räumen oder Einheiten abgeschlossen sein und einen eigenen, abschließbaren Zugang vom Freien (z. B. über ein Treppenhaus oder ähnliche Räume) besitzen. Das deutsche Recht lässt nur eine Ausnahme zu: Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind (§ 3 Abs. 2 WEG).

An einem Carport kann nach der Definition des Gesetzes in § 3 Abs. 1 WEG kein Sondereigentum begründet werden, es fehlt die Raumeigenschaft (vgl. BayObLG, Beschluss vom 06.02.1986 – 2Z BR 70/85). Es handelt sich also um gewöhnliches Gemeinschaftseigentum, für welches die Eigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten zuständig ist.

Lösung zur Situation

In der Praxis verwechseln Eigentümer oft das Sondereigentum mit dem Sondernutzungsrecht. Selbst die Begründung und Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes bedeutet nicht automatisch, dass der Sondernutzungsberechtigte auch für die Instandsetzung verantwortlich ist. Die Übertragung der Instandsetzungspflicht auf den Sondernutzungsberechtigten bedarf nämlich einer Vereinbarung, ansonsten wäre die Eigentümergemeinschaft für die Instandsetzung zuständig. Im vorliegenden Fall müsste also erst mal geklärt werden, welche Vereinbarungen sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Erst dann kann festgestellt werden, ob die Aussagen des Verwaltungsbeirates – jedenfalls was die Zuständigkeit und Kostentragung angeht – korrekt sind.

Hinweise für die Praxis

Massimo Füllbeck
Massimo Füllbeck

In einer vor kurzem veröffentlichten Entscheidung des OLG Hamm (Beschluss vom 05.01.2016 – Az. 15 W 398/15) genehmigte das Gericht, dass ein Innenhof (nach den konkreten Gegebenheiten des zu beurteilenden Einzelfalls) als sondereigentumsfähig gemäß § 3 Abs. 2 S. 1 WEG angesehen werden kann. Es bleibt abzuwarten, ob diese Rechtsprechung auch auf andere Räume bzw. bisher fragliche Konstellationen anzuwenden ist.

Massimo Füllbeck
mfuellbeck@hotmail.com

Fotos: ra2 studio/Fotolia; schulzfoto/Fotolia.

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren