Peter Patt kommentiert

Chancen und Kosten der neuen Gesetze

Der Wechsel zum Jahr 2015 hat zahlreiche neue gesetzliche Regelungen mit sich gebracht. Welche Tretminen und Chancen diese für den Verwalter bieten, erfahren Sie vom BVI-Vorstandsmitglied Peter Patt.

Verwalter dürfen zumeist nicht honorarpflichtig im eigenen Verwaltungsbestand makeln. Das ist die bisherige Regelung, um Interessenkollision und Mieterübervorteilung aufgrund des besonderen Treueverhältnisses des Verwalters gegenüber den Eigentümern auszuschließen. Die derzeitige Novelle des Mietrechts und das daraus abgeleitete Maklerrecht (MietNovG) könnten aber den Verwaltern mit entsprechender Gewerbezulassung als Wohnungsvermittler zugutekommen. Nach dem neuen Bestellerprinzip zahlt nur derjenige eine Maklerprovision, der den Makler auch beauftragt hat, was bislang zumeist die Vermieter sein dürften.

Wie hilfreich ist hier das Wissen des Verwalters um die Eigentümer der von ihm betreuten Wohnungen und seine Erfahrungen zur Mieterfluktuation. Entweder spricht der Miet-/Kaufinteressent jetzt den Verwalter wegen dessen Kenntnisvorteil an und beauftragt damit die Leistung mit geordneter Honorarabrede zugunsten des Verwalters oder der Verwalter nutzt das Akquisepotenzial bei seinen Eigentümerkunden und bietet in deren Auftrag freie Wohnungen an, für deren Vermittlung dann der Eigentümer aufkommt. Die bisherigen Interessenkollisionen gemäß Wohnungsvermittlungsgesetz könnten bei klarer Auftragsvereinbarung und ungezwungener Courtagepflicht also transparent aufgelöst werden. Neue Aufgabenfelder und Einkunftsquellen stünden offen.

Mindestlohngesetz: Haftung gegenüber Mitarbeitern von Subunternehmen

Solche Ertragspotentiale tun dem Verwalter gut und manchen not, denn Hausverwaltung ist ein Brot-und-Butter-Geschäft. Unternehmerisch herausfordernd und wirtschaftlich interessant sind Leistungen, die über den regelmäßig mit der Verwaltergebühr bezahlten Aufgabenkatalog hinausgehen, also Sonderleistungen. Da gibt es Kollegen, die auch Handwerker- und Hausmeisterleistungen anbieten, um mit diesem Zusatzangebot vor allem Zufriedenheit bei den Kunden durch ein getimtes und auf die Bedürfnisse der Wohnanlage abgestimmtes Renovierungspaket zu erzielen.

Da aber nur wenige Firmen alle Gewerke und Aufgaben mit der eigenen Mannschaft bewältigen können, werden zur Erfüllung der Aufträge auch schon mal Subunternehmer eingesetzt. Aber Achtung: Seit Jahresbeginn schuldet der Verwalter dabei nicht nur den Erfolg (Werkvertrag), sondern haftet den Mitarbeitern des Subunternehmens auch direkt für die Einhaltung der Mindestlohnstandards – ohne sie selber absichern und prüfen zu können! Da holen einen möglicherweise alle Sorgen wieder ein, die man durch Auftragsvergabe an einen Subunternehmer loswerden wollte.

Infolge dieser gesetzlichen Vorgabe bedarf es jetzt im Betrieb einer zusätzlichen Kontrollinstanz, die die tatsächliche Arbeitszeit aller Mitarbeiter bis zu einem Bruttogehalt von rund 3.000 Euro pro Monat! (348 maximal zulässige monatliche Arbeitszeit × 8,50 Euro) prüfbar dokumentiert und außerdem von dem Betrieb zurechenbaren Dienstleistern eine Zusicherung einholt, dass auch dort alle Mindestlöhne gezahlt werden. Ergänzend sollte man sich höchstvorsorglich und konkret von Freistellungs- und Haftungsansprüchen freistellen lassen, empfiehlt unter anderem Rechtsanwalt Ulrich Sittard in der WirtschaftsWoche vom 06.12.2014.

Zu den noch offenen Fragen bezüglich der neuen gesetzlichen Regelungen wird Ihnen der BVI auf dem Deutschen Immobilien Kongress im Mai fachkundige Auskunft erteilen. Ich freue mich darauf, Sie dort begrüßen zu dürfen!

Peter Patt
peter.patt@bvi-verwalter.de

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