Das besagt §27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch
Beschluss einschränken oder erweitern.
Die Erläuterung:
- Die einer juristischen Person gleichgestellte Wohnungseigentümergemeinschaft wird im Außenverhältnis nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG (in völliger Abkehr von der bisherigen Rechtslage, wonach dem Verwalter eine Vertretungsmacht weitestgehend nur aufgrund Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer zustand) der nach § 26 WEG bestellte Verwalter, dessen Vertretungsmacht -nach außen- nicht beschränkbar ist und nur Grundstückskauf- und Darlehensverträge nicht umfasst.
- Dabei ist die Wohnungseigentümergemeinschaft vor „Alleingängen“ des Verwalters geschützt, denn dessen Vertretungsmacht ist nur im Außenverhältnis unbeschränkt. Gem. § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter im Innenverhältnis abgesehen von seiner Notfallkompetenz zur Wahrung von fristen oder zur Abwendung von sonstigen Nachteilen nur befugt, Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums ohne Beschluss der Eigentümerversammlung gem. §§ 23 – 25 WEG zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und zu unerheblichen Verpflichtungen führen.
- Bei der Beantwortung der Frage, wann eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung oder eine Verpflichtung erheblich ist, lässt der Gesetzgeber sämtliche Beteiligten, die Wohnungseigentümer, die Wohnungseigentümergemeinschaft, den Verwaltungsbeirat und vor allem den Verwalter im Stich. Dies hänge, so die Gesetzesbegründung, von der Sichtweise eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers in der konkreten Anlage ab. Maßgeblich ist deshalb nicht etwa die absolute Höhe der finanziellen Verpflichtung, sondern ob derjenige Teil der Verpflichtung, für den der einzelne Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG einstehen müsse, so bedeutsam sei, dass eine vorherige Beschlussfassung geboten wäre. Wo diese Erheblichkeitsschwelle konkret liege, hänge von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Größe der Anlage ab. Mit der Größe der Anlage wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne und müsse.
- Zur Ehrenrettung des Gesetzgebers ist aber anzuführen, dass gem. § 27 Abs. 2 WEG die Wohnungseigentümer durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Verwaltung eine transparente Struktur geben können, indem sie je nach praktischem Erfordernis und Größe der Anlage die Kompetenzen des Verwalters festlegen. Dabei werden die Wohnungseigentümer, je nach ihrer persönlichen Ausrichtung oder Interessenlage, zwischen einer umfassenden Verpflichtung des Verwalters, alles Notwendige weitgehend selbständig zu veranlassen und der Pflicht des Verwalters, sich alles und jedes ausdrücklich genehmigen zu lassen, schwanken. Die Wahrheit liegt, wie so oft, in der Mitte.
- Klar dürfte aber sein, dass die gesetzlichen Neuregelungen der §§ 9b, 26 und 27 WEG ein völlig neues Konzept von Verwalterbestellung und Verwaltervertrag erfordern. Da aber nach der Rechtsprechung nicht im Verwaltervertrag geregelt werden darf, was der Beschlusskompetenz der Eigentümer unterliegt, bietet es sich an, zur Verwalterbestellung und auch in der laufenden Verwaltung umfangreiche sog. „Synchronisations- bzw. Vorratsbeschlüsse“ zu fassen, um die Rechte und Pflichten des Verwalters an die Besonderheiten der Anlage angepasst zu regeln.
Rüdiger Fritsch
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