BVI-Magazin: Am 17. September 2020 wurde im Deutschen Bundestag das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) verabschiedet. Welche wichtigen Probleme des Wohnungseigentumsgesetzes konnten damit gelöst werden?
Luczak: Das Wohnungseigentumsgesetz ist ein enorm wichtiges Gesetz, denn es betrifft viele Millionen Menschen in Deutschland. Rund jede vierte Wohnung in Deutschland ist eine Eigentumswohnung. Zuletzt wurde das Gesetz vor 13 Jahren reformiert. Als Union war es uns daher wichtig, das Gesetz jetzt zu modernisieren und für die Herausforderungen der Zukunft fit zu machen.
Wir wollen vor allem den großen Modernisierungsstau in vielen Wohnanlagen auflösen. In den letzten Jahrzehnten wurde viel zu wenig in die energetische Modernisierung oder den altersgerechten Umbau aber auch in die Instandhaltung investiert. Das lag vor allem daran, dass Beschlussfassungen für solche Maßnahmen oftmals einstimmig erfolgen mussten. Das haben wir geändert. Künftig kann über solche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Damit erhöhen wir die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften. Notwendige und überfällige Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen können damit rascher angegangen werden. Gleichzeitig stellen wir aber auch sicher, dass diese Beschlüsse auf eine breite Basis gestellt und Eigentümer nicht wirtschaftlich überfordert werden.
BVI-Magazin: Mit dem WEMoG neu eingeführt wird der zertifizierte Verwalter. Die Einzelheiten soll künftig das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz mit einer Rechtsverordnung regeln. Welche Vorteile bietet der zertifizierte Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften und wäre es nicht sinnvoller gewesen, eine Zugangsvoraussetzung für den Immobilienverwalterberuf in der Gewerbeordnung zu verankern?
Luczak: Für viele Menschen ist der Erwerb einer Eigentumswohnung die größte Investition in ihrem Leben. Sie müssen sich darauf verlassen können, dass ihre Wohnung und das Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage bestmöglich verwaltet wird. Deswegen war uns als Union wichtig, mit der Reform auch die Qualität der Wohnungsverwaltung zu verbessern. Zukünftig hat jeder Eigentümer Anspruch auf einen zertifizierten, von der IHK geprüften Verwalter. Damit ist sichergestellt, dass Verwalter die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse mitbringen, die für eine gute Wohnungsverwaltung notwendig sind. Diese Regelung ist ein großer Schritt in Richtung mehr Verbraucherschutz und wird dazu beitragen, die Stellung und Wahrnehmung der Verwalter als zuverlässigen und kompetenten Ansprechpartner der Wohnungseigentümergemeinschaft zu stärken.
BVI-Magazin: Das WEMoG erleichtert künftig bspw. die altersgerechte Modernisierung. Was bringt das Gesetz konkret und wie beurteilen Sie die neuen Regeln?
Luczak: Die Bevölkerung in Deutschland wird immer älter. Das stellt auch an das Wohnen ganz neue Anforderungen. Diesen Aspekt haben wir bei der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sehr bewusst im Blick gehabt.
Eigentümer haben künftig einen Anspruch darauf, bestimmte bauliche Maßnahmen durchführen zu können, vorausgesetzt sie tragen die Kosten dafür selbst. Dazu gehört der Einbau einer Lademöglichkeit für E-Autos genauso, wie Umbaumaßnahmen für mehr Barrierefreiheit oder der Einbau eines Treppenlifts für altersgerechtes Wohnen sowie der Einbau einer einbruchshemmenden Tür. Das wird einen großen Modernisierungsschub ermöglichen, ein einzelner Eigentümer kann solche Maßnahmen in der Zukunft nicht mehr blockieren.
BVI-Magazin: Nun soll mit dem WEMoG der Verwaltungsbeirat den Verwalter künftig bei seinen Aufgaben nicht nur unterstützen, sondern auch überwachen. Was bedeutet das sowohl für Verwalter als auch für Verwaltungsbeiräte?
Luczak: Damit erhöhen wir die Qualität und Transparenz der Verwaltung von Wohnanlagen zusätzlich. Im Gegensatz zum einzelnen Wohnungseigentümer richtet sich der Blick der Verwaltungsräte immer auf die gesamte Wohnanlage und ist stets über alle Vorgänge informiert. Er kann daher Qualität und Verhältnismäßigkeit von Entscheidungen und Maßnahmen des Verwalters oftmals viel besser beurteilen. Gleichzeitig wird dadurch auch den Verwaltern ein kompetenter Ansprechpartner an die Seite gestellt.
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz durchbrechen wir so nicht nur den Modernisierungsstau der letzten Jahre, sondern setzen auch ganz neue Maßstäbe bei der Qualität der Wohnungsverwaltung. Die Novelle ist ein Meilenstein im Wohnungseigentumsrecht. Eine Reform, die allen zu Gute kommt.
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BVI-Magazin: Am 17. September 2020 wurde im Deutschen Bundestag das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) verabschiedet. Was sind aus Ihrer Sicht die wichtigsten Änderungen für WEG-Verwalter und wie bewerten Sie diese?
Fechner: Mit dem WEMoG haben wir die Stellung der Verwalter verbessert. Wir haben Rechtssicherheit geschaffen, gerade was die Vertretungsbefugnisse angeht. Im Außenverhältnis sind Verwalter nun grundsätzlich vertretungsberechtigt mit Ausnahme von Grundstücks- und Kreditgeschäften. D.h. Geschäftspartner können sich immer darauf verlassen, dass eine Vertretungsmacht im Außenverhältnis vorliegt. Im Innenverhältnis haben wir die Rechtslage präzisiert und klargestellt, dass grundsätzlich von der WEG ein Auftrag für ein Tätigwerden erteilt werden muss, es sei denn, es handelt sich um unbedeutende Geschäfte. Auch dies nutzt dem Verwalter, weil nun kleinere Geschäfte für die WEG auch ohne gesonderten Beschluss abgeschlossen werden können. Verantwortungsbewusste Verwalter, und dies sind die Hausverwalter in der ganz großen Mehrheit, hätten sowieso frühzeitig Beschlüsse und Beauftragungen von der WEG eingeholt, so dass die neue Rechtslage nur die Verwalterpraxis bestätigt.
BVI-Magazin: Was ist unter einem zertifizierten Verwalter im Sinne des WEMoG zu verstehen und welche Vorteile bietet die Bestellung eines zertifizierten Verwalters für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGen)?
Fechner: Gerade weil die Hausverwaltung eine wichtige Rolle für die Wohnungseigentümer inne hat, war es uns wichtig, für eine Qualitätssicherung zu sorgen. Deshalb haben wir geregelt, dass in Zukunft jeder Eigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Hausverwalters hat. Diese Zertifizierung wird in Absprache mit der Industrie- und Handelskammer von dieser abgenommen. Für erfahrene Hausverwalter wird es eine "Alte-Hasen-Regelung" geben, d.h. diese haben drei Jahre Zeit, eine solche Zertifizierung nachzuholen. Diese Zertifizierungsregelung richtet sich gegen die wenigen schwarzen Schafe in der Zunft der Hausverwaltungen. Wir wissen, dass die ganz überwiegende Anzahl der Hausverwalter qualifizierte und kompetente Arbeit leistet. Die neu eingeführte Zertifizierung wird das bestätigend unterstützen, weil sie sich nur gegen die wenigen schwarzen Schafe in der Zunft der Hausverwaltungen richtet.
BVI-Magazin: Was verändert sich in Bezug auf das Verhältnis von Verwaltungsbeirat und WEG-Verwalter und wie werden sich die Änderungen aus Ihrer Sicht auf das Miteinander von WEGen und WEG-Verwaltern auswirken?
Fechner: Uns waren klare Regelungen für das Verhältnis zwischen Verwaltungsbeirat und WEG-Verwalter wichtig, damit auch in diesem Verhältnis einem konstruktiven Miteinander nichts im Wege steht. Die Rechte des Verwaltungsbeirates haben wir im Gesetz präzisiert. Er wird wie bisher eine Kontrollfunktion gegenüber der Verwaltung ausüben. Dabei wird er die Eigentümerinteressen bündeln, was den Vorteil hat, dass ein Hausverwalter nicht zahlreichen, oft unterschiedlichen Eigentümerwünschen oder -anforderungen ausgesetzt ist, sondern von einem starken Verwaltungsbeirat diese schon im Vorfeld, etwa eine Beschlussfassung, gebündelt und vorgetragen werden.
BVI-Magazin: Im Rahmen der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes wird künftig Wohnungseigentümern und Mietern u.a. die Installation einer Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge erleichtern. Wie bewerten Sie die neuen Regelungen?
Fechner: Neben den o.g. Regelungen zur Reduzierung des Konfliktpotentials war es uns wichtig, dass Investitionen wie etwa die Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge nicht mehr von einzelnen Eigentümern blockiert werden können. Wir müssen klimafreundliche Elektroautos fördern und dazu gehört, dass auch Mieter und Wohnungseigentümer bei sich zuhause eine Ladestation haben. Wir glauben, dass insbesondere im Zusammenspiel mit der sehr üppigen finanziellen Förderung für den Kauf von Elektrofahrzeugen, dies ein wichtiger Beitrag für den Klimaschutz ist. Wohlgemerkt kann ein einzelner Eigentümer jetzt beanspruchen, dass ihm die WEG die Einrichtung einer Ladesäule ermöglicht.