Eine Gegenüberstellung des alten und neuen WEGs

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

Am 1. Dezember 2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Kraft, das die WEG-Verwaltung umfassend reformiert hat. Massimo Füllbeck, Fachtrainer für Immobilienverwaltung, hat eine Synopse der alten und neuen Gesetzesvorschriften erstellt, die BVI-Mitgliedern in einer BVI-Verwalterinformation zur Verfügung steht. Ein Auszug wird im Folgenden dargestellt.

Vertretung des Verwalters im Außenverhältnis

Rechtslage bis 30. November 2020 (§ 27 Abs 3 u. 6 WEG)

In § 27 WEG sind die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis und Außenverhältnis geregelt. Derzeit kann der Verwalter die Wohnungseigentümer (z. B. bei einer Beschlussanfechtung) und die Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. beim Abschluss von Verträgen) vertreten.

In der Praxis führen diese Vorschriften oft zu Missverständnissen, da insbesondere Dritte, insbesondere Handwerker oder Vertragspartner der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht verlässlich erkennen können, ob der Verwalter im Außenverhältnis handeln darf. Dies hängt damit zusammen, dass die Befugnisse des Verwalters beschränkbar sind, insbesondere bei einseitigen Willenserklärungen kann dies zu Problemen führen.

Beispiel:

Der Verwalter kündigte fristlos und ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Haumeister, da dieser seinen Pflichten nicht nachgekommen war:

„§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.“ (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - III ZR 443/13)

Da der Verwalter dem Hausmeister gegenüber nicht nachweisen konnte, dass er die Kündigung aussprechen durfte (z. B. Vorlage eines entsprechenden Beschlusses der WEG), war die Kündigung unwirksam.

Rechtslage seit 01. Dezember 2020 (§ 9b Abs. 1 u. 2 WEG-E)

Klare und eindeutige Vorschrift, dass der Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis unbeschränkt vertritt. Die Vertretungsmacht kann im Außenverhältnis nicht eingeschränkt werden.

Ausnahmen: Abschluss eines Grundstückskaufvertrages oder Darlehensvertrages (Kreditaufnahme durch die WEG); hier muss der Beschluss der WEG vorgelegt werden.

Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Wer mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, einen Vertrag abschließt, muss nicht mehr befürchten, dass die Vertretungsmacht des Verwalters nicht reicht.

Beispiel:

Der Verwalter erteilt - ohne Beschluss der WEG - einen Auftrag zur Instandsetzung des Daches in Höhe von 25.000 €. Ab dem 01.12.2020 kann der Handwerker davon ausgehen, dass der Verwalter hierzu auch legitimiert ist. Ein Beschluss oder eine andere Legitimation hinsichtlich der Beauftragung muss der Verwalter nicht mehr vorweisen. Lediglich der Nachweis der Verwalterstellung kann verlangt werden. Regressansprüche - im Innenverhältnis- zur Wohnungseigentümergemeinschaft bleiben hiervon selbstverständlich unberührt.

Einseitige Rechtsgeschäfte durch den Verwalter (z. B. Kündigungen) können von dem Dritten nicht mehr zurückgewiesen werden, denn die Vorschrift stellt nochmal klar, dass der Verwalter ein unbeschränkbares Vertretungsorgan ist.

Beispiel:

Möchte der Verwalter zukünftig ein offenes Fremdgeldkonto für eine Wohnungseigentümergemeinschaft anlegen, muss der jeweiligen Bank nur das Bestellungsprotokoll (§ 26 Abs. 4 WEG-E) vorgelegt werden. Die Bank kann aufgrund des § 9 b WEG-E darauf vertrauen, dass der Verwalter dieses Rechtsgeschäft durchführen darf.

Die Vorschrift zur Ausstellung einer Verwaltervollmacht (§ 27 Abs. 6 WEG) ist damit entbehrlich und obsolet.

Fazit

Die Vorschrift schafft die nötige Sicherheit für den Rechtsverkehr. Sollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit bestimmten Rechtsgeschäften nicht einverstanden sein oder fehlt im Innenverhältnis sogar die Legitimation, muss dieses Problem zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Verwaltungen geklärt werden.

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Kostenverteilung

Rechtslage bis 30. November 2020 (§ 16 Abs 2, 3 u. 4 WEG)

Grundsätzlich könne Betriebs- und Verwaltungskosten mit einfacher Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung geändert werden. Eine dauerhafte Veränderung der Instandhaltungs- bzw. bei der Instandsetzungskosten oder der Zuführung zur Rücklage ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung (Änderung der Gemeinschaftsordnung) möglich.

Rechtslage seit 01. Dezember 2020 (§ 16 Abs 2 u. 3 WEG-E)

Die neue Vorschrift betrifft sämtliche Kosten mit Ausnahme solcher, die sich auf Bauliche Veränderungen (§ 20 WEG-E) beziehen. Eine Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG-E verlangt keine besondere Mehrheit mehr, sondern es reicht die einfache Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung.

Es gibt zukünftig zwei Konstellationen:

  1. Änderung von einzelnen Kosten

Diese Kosten sind konkret bestimmbar und fallen einmalig an (ähnlich wie der aktuelle § 16 Abs. 4 WEG: Änderung der Kosten im Einzelfall bei Instandsetzung).Beispiel aus der Gesetzesbegründung: „Die Wohnungseigentümer können demnach zum Beispiel über die Verteilung der Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahmen, etwas eines Fensteraustauschs, beschließen.“

Gleichzeitig wird in der Gesetzesbegründung auf die wichtige Entscheidung des BGH (BGH, V ZR 164/09) zum Gleichbehandlungsgrundsatz hingewiesen:

„Wird dagegen eine entsprechende Kostenverteilung nur für einzelne Fälle beschlossen, kann sich daraus ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung ergeben, dem im Rahmen künftiger Beschlussfassung Rechnung zu tragen ist.“

  1. Änderung von bestimmten Arten von Kosten

Hier handelt es sich um wiederkehrende, aber gleichartige Positionen (z. B. Müllgebühren), aber auch unregelmäßige wiederkehrende Positionen.

Beispiel aus der Gesetzesbegründung: „Die Wohnungseigentümer können demnach etwa beschließen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden.“

Wichtig: Unzulässig ist lediglich eine generelle Veränderung des allgemeinen Verteilerschlüssels (Drucksache 19/18791, S. 54).

Es wird ebenfalls noch mal ausdrücklich klargestellt, dass die Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung sich auch auf Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bezieht.

Fazit

Die Vorschriften § 16 Abs. 3 (Änderung von Betriebs- und Verwaltungskosten) und § 16 Abs. 4 WEG (Änderung Instandsetzung Einzelfall und bauliche Veränderung) werden ersatzlos gestrichen. Wohnungseigentümergemeinschaften sind bei der Änderung der Kostenverteilung zukünftig flexibler. Die Rechtsprechung wird zeigen, welche Veränderungen zulässig sind und welche möglicherweise nicht unter die neue Beschlusskompetenz fallen.

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Digitale Eigentümerversammlung

Rechtslage bis 30. November 2020 (bisher keine Vorschrift)

Nur durch eine Vereinbarung – was selten vorkommt – konnte geregelt werden, dass auch digitale Medien bei der Eigentümerversammlung eingesetzt werden können.

Rechtslage seit 01. Dezember 2020 (§ 23 Abs. 2 WEG-E)

Die Eigentümerversammlung in Präsenzform bleibt zwingend erhalten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft bekommt lediglich eine Beschlusskompetenz, wonach Wohnungseigentümer auch „online“ an der Eigentümerversammlung teilnehmen können.

Fazit

Was im Gesetz fehlt: Wer zahlt die Kosten der technischen Bereitstellung? Weitere Denkanstöße: Identifikation der Online- Teilnehmer und Einhaltung des Prinzips der Nichtöffentlichkeit? Technische Voraussetzungen: Die Internetleitung "bricht ab" - Beschlüsse erfolgreich anfechtbar? Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften müssen ihre Erfahrungen machen. Grundsätzlich ist die Beschlusskompetenz positiv zu bewerten.

Umlaufbeschluss

Rechtslage bis 30. November 2020 (§ 23 Abs. 3 WEG)

Ein Umlaufbeschluss muss zwingend in Schriftform erfolgen und es müssen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen.

Rechtslage seit 01. Dezember 2020 (§ 23 Abs. 3 WEG-E)

Die bisherige Schriftform wird durch die Textform ersetzt, so dass Umlaufbeschlüsse auch mit digitalen Medien (z. B. E-Mail) wirksam zustande kommen können.

  • 23 Absatz 3 Satz 2 sieht eine weitere Erleichterung bei der Fassung eines sogenannten Umlaufbeschlusses vor: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand auch im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. In diesem Fall bedarf es abweichend von § 23 Absatz 3 Satz 1 WEG-E also nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Wenn sich die Wohnungseigentümer etwa in der Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht in der Lage sehen, abschließend einen Beschluss über einen bestimmten Gegenstand zu fassen, können sie beschließen, diesen Beschluss im Umlaufverfahren nachzuholen (Drucksache 19/22634, S. 45).

Fazit

Zukünftig können Umlaufbeschlüsse per E-Mail auf den Weg gebracht werden. Das ist eine deutliche Erleichterung für die Praxis. Es wird sich wohl erst in der Rechtsprechung zeigen, wie weit die Beschlusskompetenz geht, dass durch einen Umlaufbeschluss einzelne Beschlussgegenstände mit einer anderen Mehrheit beschlossen werden können.

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Verwalterbestellung

Rechtslage bis 30. November 2020 (§ 26 Abs. 1 WEG)

Bisher kann die Abberufung des Verwalters auf wichtige Gründe (z. B. bei nicht ordnungsmäßiger Führung der Beschluss-Sammlung) beschränkt werden. Eine ordentliche Abberufung war zwar auch möglich, die Wohnungseigentümergemeinschaft wäre dann aber verpflichtet, die Restvergütung aus dem bestehenden Verwaltervertrag zu erstatten. Hinsichtlich des Verwaltervertrages besteht Vertragsfreiheit, lediglich Vorgaben zum Verbraucherschutz und der Rechtsprechung sind zu berücksichtigen.

Rechtslage seit 01. Dezember 2020 (§ 26 WEG-E)

Die Abberufung des Verwalters kann nicht mehr auf wichtige Gründe beschränkt werden (vgl. § 26 Abs. 5 WEG-E). Die WEG soll jederzeit die Möglichkeit haben, sich von einem Verwalter zu trennen. Die Vergütungsansprüche aus dem Verwaltervertrag bleiben hiervon unberührt, allerdings sieht 26 Abs. 3 S. 2 WEG-E vor, dass der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet (Drucksache 19/22634, S. 46).

Fazit

Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet kraft Gesetzes spätestens nach 6 Monaten. Fraglich ist allerdings, ab wann die sechs Monatsfrist berechnet werden muss (ab dem Tag des Beschlusses der Abberufung oder ab dem Tag der Beendigung der organschaftlichen Stellung?). Nach der Trennungstheorie kann zwar der Vertrag und damit der Vergütungsanspruch ohne die organschaftliche Stellung fortbestehen, dennoch müssen dann ersparte Eigenaufwendungen in Abzug gebracht werden. In den nächsten Monaten muss überlegt werden, wie die Verwalterverträge gestaltet werden können, damit sich die Übernahme einer Wohnungseigentümergemeinschaft wirtschaftlich noch rentiert.

Die vollständige Synopse finden BVI-Mitglieder im Mitgliederbereich unter www.bvi-verwalter.de/aktuelles/bvi-verwalterinformationen

 

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

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