Mangel oder Miete

Das Zurückhaltungsrecht des Mieters

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, sofern die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat. Darüber hinaus steht dem Mieter ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht an der zu zahlenden Miete nach § 320 Abs. 1 BGB zu. Es soll dazu dienen, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung und zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nachkommt.

Der vom Mieter bei Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts einbehaltene Betrag muss in einem angemessenen Verhältnis zur Schwere des Mangels liegen. Ob und in welcher Höhe dem Mieter ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht zusteht, muss jeweils nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Wurde der Mangel vom Vermieter endgültig beseitigt, so entfällt mit der Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands das Zurückbehaltungsrecht des Mieters und der Mieter ist verpflichtet, die einbehaltenen Beträge an den Vermieter zurückzuzahlen.

Kündigung wegen Zahlungsrückständen
Im konkreten Fall hatte ein Vermieter ein Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen Zahlungsrückständen gekündigt. In dem darauffolgenden auf Räumung geführten Rechtsstreit hat der Vermieter sechs weitere Male das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Den jeweiligen Kündigungen werden behauptete Mängel und damit eine einhergehende Mietminderung sowie ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht entgegengehalten. Die Mangelbeseitigung wurde vom Vermieter nachweislich angeboten. Die Mieter vertreten jedoch die Auffassung, aufgrund der laufenden Beweiserhebung und einer möglichen Beweisvereitelung durch die vorherige Mangelbeseitigung seien sie nicht verpflichtet, die vom Vermieter angebotene Mangelbeseitigung zu dulden. Hernach könnten sie die behaupteten Mängel nämlich nicht mehr ausreichend beweisen.
Der Bundesgerichtshof hat dem Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters stattgegeben. Es habe ein kündigungsrelevanter Rückstand bestanden. Die Mieter könnten sich nicht auf ein Ihnen zustehendes Zurückbehaltungsrecht berufen. Denn mit der Weigerung den Zutritt zur Mietwohnung zur Mangelbeseitigung zu gewähren, haben die Mieter die vom Vermieter angebotenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen abgelehnt, was dazu geführt habe, dass das Zurückbehaltungsrecht mit der erklärten Verweigerung entfallen sei. Das dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung zustehende Recht, neben der Mietminderung die Zahlung der geminderten Miete zu verweigern, könne redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfülle, nämlich den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Das Zurückbehaltungsrecht entfällt demgemäß zu dem Zeitpunkt, in dem der Mieter die Mangelbeseitigung ablehnt. Dann seien die gesamten einbehaltenen Beträge sofort zur Rückzahlung fällig. Dies war im Zeitpunkt der Kündigung der Fall, sodass die fristlose Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt habe.

Der Entscheidung ist zuzustimmen
Die Thematik befindet sich im Spannungsfeld zwischen einer drohenden Beweisvereitelung zulasten des Mieters einerseits und dem Interesse des Vermieters andererseits, den Mangel so schnell wie möglich beseitigen zu können. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zuzustimmen. Anderenfalls wäre der Mieter berechtigt, ein über die Mietminderung hinausgehendes Zurückbehaltungsrecht bis zur Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens geltend zu machen. Die Rechte des Vermieters würden hierdurch unverhältnismäßig eingeschränkt werden, zumal der Vermieter die kraft Gesetzes eintretende Mietminderung auch dann hinnehmen müsste, wenn er den Mangel tatsächlich beseitigen will. Der Mieter ist auch ausreichend geschützt. Er könnte auch den mangelhaften Zustand fotografieren oder Dritte Personen (zum Beispiel Handwerker) als Zeugen benennen. Ferner könnte der Mieter selbst ein Privatgutachten zu den behaupteten Mängeln einholen. Bei dem Einbehaltenen der Miete nach § 320 Abs. 1 BGB wegen vorhandener Mängel ist also große Vorsicht geboten. Denn der Mieter muss sich darüber im Klaren sein, dass schnell kündigungsrelevante Rückstände auflaufen können, die bei einer Verweigerung der Mangelbeseitigung oder nach erfolgter Mangelbeseitigung zur fristlosen beziehungsweise ordentlichen Kündigung berechtigen.

Karsten Schöneck
www.brunner-law.de

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