Wenn Sondereigentum nicht bewohnt werden darf

Der Gebrauch des Teileigentums

In eigentlich jeder Teilungserklärung (oder in einem der Teilungserklärung entsprechenden Teilungsvertrag) findet sich eine erste wichtige Klärung, wie ein Sondereigentum gebraucht und auf sonstige Weise genutzt werden darf.

Der Alleineigentümer (oder die Miteigentümer) müssen nämlich anordnen, ob ein Sondereigentum zu „Wohnzwecken“ gebraucht und genutzt werden darf (das Gesetz nennt dieses Sondereigentum Wohnungseigentum) oder ob „Wohnzwecke“ ausgeschlossen sein sollen (das Gesetz nennt dieses Sondereigentum Teileigentum).

Sind Wohnzwecke ausgeschlossen, haben wir es mit Teileigentum zu tun, kommen als Gebrauch und sonstige Nutzungen vor allem gewerbliche Zwecke in den Blick. Zulässig ist zunächst alles, was nicht „Wohnen“ ist, etwa ein Buchladen. Der Gebrauch „nicht zu Wohnzwecken“ kann freilich noch weiter eingeschränkt werden. So finden sich häufig Klarstellungen, dass eben nicht jedes Gewerbe, sondern nur ein Laden, ein Restaurant, ein Büro oder eine Praxis erlaubt sein sollen. Im Teileigentum können neben ganzen Einheiten auch Räume stehen. Es ist beispielsweise gar nicht selten, dass im Keller befindliche, einem Sondereigentum zugeordnete Räume im „Teileigentum“ stehen, das Sondereigentum, dem die Räume zugeordnet sind, hingegen als „Wohnungseigentum“ gewidmet ist.

Teileigentum zu Wohnzwecken nutzbar, wenn alle Eigentümer einverstanden

In diesen Fällen will der Eigentümer häufig – schon weil ihm die Unterschiede, wie Sondereigentum gewidmet sein kann, gar nicht geläufig sind – auch den im Teileigentum stehenden Kellerraum zu Wohnzwecken gebrauchen. Wenn sich daran kein anderer Wohnungseigentümer stört, kommt es zu keinen Problemen. Anders ist es, wenn die Wohnungseigentümer streiten und vor Gericht ziehen. Dort erlebt dann der Kellereigentümer gegebenenfalls sein „blaues Wunder“. So erging es zuletzt einem Ludwigsburger Wohnungseigentümer. Er gebrauchte seinen im Untergeschoss der Wohnanlage gelegenen, in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichneten Raum als Schlafzimmer für zwei seiner Kinder. Die anderen Wohnungseigentümer hielten diesen Gebrauch für unzulässig und gingen gegen den Kellereigentümer vor. Mit Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 16. Juni 2011 – V ZA 1/11) klärt in diesem Prozess (schon im Fall vom 17. Dezember 2010 – V ZR 131/10 – gab es mahnende Worte: auch dort hatte ein Teileigentümer sein Eigentum zu Wohnzwecken vermietet) drei wichtige Fragen, deren Antworten jedem Verwalter geläufig sein sollten.

Behördliche Genehmigung zur Wohnnutzung des Teileigentums bedeutungslos

Erstens schloss sich der Bundesgerichtshof der im Schrifttum bereits ganz überwiegend vertretenen Ansicht an, dass die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken unzulässig ist. Zweitens klärte der Bundesgerichtshof, ob sich ein Wohnungseigentümer darauf berufen kann, dass der Gebrauch seines Teileigentums zu Wohnzwecken behördlich genehmigt ist. Die Antwort lautet: Nein. Eine behördliche Genehmigung zur Umnutzung des Raums ist nämlich im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bedeutungslos. Und drittens warf der Bundesgerichtshof einen Blick auf den Einwand, dass der Unterlassungsanspruch verjährt sei. Hier führt er zu Recht aus, dass die Verjährungsfrist bei einem auf dauernde Unterlassung gerichteten Anspruch mit jeder Zuwiderhandlung neu beginnt. Damit ist klar: ein unzulässiger, sich wiederholender Gebrauch verjährt nicht. Anders wäre es etwa bei einer unzulässigen baulichen Veränderung. Haben die Wohnungseigentümer von dieser Kenntnis, tritt nach drei Jahren wegen des Unterlassungsanspruchs Verjährung ein.

Dr. Oliver Elzer
www.oliverelzer.de
Foto: Dr. Oliver Elzer; Richter am Kammergericht Berlin

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