Bei Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Der Härteeinwand des Mieters

Nach § 559 BGB ist der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen berechtigt, die jährlichen Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Letzteres gilt jedoch nicht in jedem Fall. Wenn der Vermieter die Arbeiten nicht zu vertreten hat oder nur einen üblichen Zustand herstellt, ist der Mieter mit dem Einwand der Härte ausgeschlossen.

Der Fall
Der Mieter bewohnt eine 85,65 m² große Dreizimmerwohnung seit dem Jahre 1962 alleine und bezieht Sozialleistungen zur Sicherung seines Lebensunterhalts und der Wohnkosten. Ohne dies vorher anzukündigen, führte die Vermieterin Modernisierungsmaßnahmen in Gestalt der Vergrößerung des Balkons sowie der Anbringung einer Wärmedämmung an die Fassade durch und macht nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung in Höhe von 170,00 Euro/Monat geltend. Der Mieter klagt daraufhin auf Feststellung, dass er keine Mieterhöhung nach § 559 BGB zu zahlen hat und eine unzumutbare Härte vorliege. Der Vermieter meint, die Vergrößerung des Balkons habe zu einem allgemein üblichen Zustand geführt und die Anbringung der Wärmedämmung habe er nicht zu vertreten, da er nach § 10 EnEV verpflichtet gewesen sei, eine Wärmedämmung anzubringen, zumal die Putzschäden mehr als 10 Prozent der zu dämmenden Fassadenfläche ausmachen.

Die Entscheidung (BGH Urteil vom 9.10.2019 – VIII ZR 21/19)
Auch wenn § 2 Abs. 2 Satz 1 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin für einen Einpersonenhaushalt eine Fläche von 50 m² als angemessen bestimmt, so ist im Rahmen einer vorzunehmenden Interessenabwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB von einer unzumutbaren Härte in dem vorliegenden Fall auszugehen. Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, ist zwar zu seinen Lasten in die Abwägung der beiderseitigen Interessen einzubeziehen. Jedoch liege ein solcher Sachverhalt nicht bereits dann vor, wenn der Mieter eine Wohnung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen zu groß ist. Der Härteeinwand würde nur dann entfallen, wenn die Wohnung für den Mieter deutlich zu groß ist, was vorliegend nicht der Fall sei. Zugunsten des Mieters ist ferner zu berücksichtigen, dass dieser die Wohnung bereits seit 1963 bewohnt.

Ob der Mieter mit dem Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB ausgeschlossen ist, weil die Mietsache hinsichtlich der Vergrößerung des Balkons in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird, habe das Berufungsgericht nicht ausreichend geprüft. Wenn die Vergrößerung des Balkons dazu führe, dass die Wohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird, dann wäre der Mieter mit dem Härteeinwand ausgeschlossen. Zu dieser Frage müsse ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Bezüglich der Fassadendämmung handele es sich nur dann um eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme, wenn diese Arbeiten für den Vermieter unausweichlich waren. Erforderlich sei es hierfür, dass der Außenputz wegen einer Instandsetzungsaufforderung eines Mieters, einer bestandskräftigen behördlichen Anordnung oder aus Sicherheitsgründen instandgesetzt werden muss, sodass der Vermieter aus dieser Zwangslage heraus verpflichtet ist, die erforderlichen Arbeiten durchzuführen. In einer solchen Zwangslage befindet sich ein Vermieter, der die Arbeiten zur Anbringung der Wärmedämmung unter Berücksichtigung der Vorgaben der EnEV durchführt, jedoch in aller Regel dann nicht, wenn der Vermieter diese Arbeiten aus freien Stücken durchführt, ohne dass er hierzu rechtlich verpflichtet ist. Für den vorliegenden Fall bedeutete dies, dass der Härteeinwand durchgriff, da die baulichen Maßnahmen zur Anbringung der Fassadendämmung aufgrund des Fehlens einer Zwangslage nicht unausweichlich waren.

Bedeutung und Ausblick
Für die Wirtschaftlichkeit der baulichen Maßnahmen bedeutet diese Entscheidung, dass der Vermieter bereits im Planungsstadium die Einkommensverhältnisse der Mieter umfassend aufklären sollte. Auch wenn die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß nach § 555 c BGB angekündigt wurden, können die Kosten nach

  • 559 BGB nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn dieser rechtzeitig nach § 555 d Abs. 5 BGB eine Härte in Bezug auf die Mieterhöhung geltend macht. Möchte sich der Vermieter auf einen allgemein üblichen Zustand berufen, obliegt es dem Vermieter darzulegen und notfalls unter Beweis zu stellen, dass diese Voraussetzungen vorliegen, sodass bereits vor den Modernisierungsmaßnahmen ermittelt werden sollte, welcher Zustand allgemein üblich ist. Nach den Vorgaben des BGH sind Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter nur dann nicht im Sinne von § 559 Abs. 4 Nr. 2 BGB zu vertreten, wenn der Vermieter zur Durchführung der baulichen Maßnahmen rechtlich verpflichtet ist. An einer rechtlichen Verpflichtung fehlt es regelmäßig, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen aus freien Stücken heraus durchführt.

Karsten Schöneck
www.brunner-law.de

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