…oder die Besichtigung der Wohnung

Der neugierige Vermieter

Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein Grundrecht jedes Mieters. Doch auch Vermieter, die meist Eigentümer der Wohnung sind, haben ein berechtigtes (?) Interesse daran, zu wissen, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Vermieter wollen daher mehr oder weniger regelmäßig die Wohnung besichtigen oder betreten. Aber wann ist das erlaubt und darf bei jedem Betreten auch besichtigt werden?

In vielen Mietverträgen ist vereinbart, dass Vermieter die Wohnung regelmäßig besichtigen dürfen. Diese Klausel ist aber unwirksam. Der BGH hat in seinem Urteil vom 4. Juni 2014 (VIII ZR 289/13) entschieden, dass dem Vermieter kein regelmäßiges anlassloses Besichtigungsrecht zusteht. Ein solches Besichtigungsrecht würde im Widerspruch zu dem alleinigen Gebrauchsrecht und zum Hausrecht des Mieters an der Wohnung stehen.

Selbstverständlich ist, dass Vermieter oder deren Bevollmächtigte vom Mieter den Zutritt zur Wohnung verlangen können, um Mängel zu beseitigen, Messeinrichtungen abzulesen oder Wartungsarbeiten an technischen Anlagen vorzunehmen. In diesen Fällen darf die Wohnung betreten aber nicht besichtigt, also in der Gesamtheit angesehen werden.

 Welche konkreten Anlässe für eine „Besichtigung“ sind nun denkbar?

Als Anlässe für eine Besichtigung der Wohnung sind denkbar:

  • Verkauf der Wohnung oder des Hauses (Besichtigung mit Kaufinteressenten),
  • Ermittlung und Prüfung von angezeigten Mängeln,
  • Planung der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.

Daneben kommen als Anlässe im gekündigten Mietverhältnis in Betracht:

  • Ermittlung etwaiger Schäden und Renovierungsverpflichtungen zur Vorbereitung der Abnahme
  • Weitervermietung (Besichtigung mit Mietinteressenten).

Was ist bei der Ausübung des Besichtigungsrechts zu beachten?

Das Besichtigungsrecht ist schonend auszuüben. Vermeidbare Belästigungen sollen gänzlich unterbleiben.

Der Vermieter ist verpflichtet, anstehende Besichtigungen unter Benennung des Besichtigungsgrundes rechtzeitig anzukündigen, damit der Mieter in der Lage ist, sich auf diesen Termin vorzubereiten und die Besichtigung zu ermöglichen. Was „rechtzeitig“ ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Ist der Mieter berufstätig, ist eine Ankündigungsfrist von im Regelfall sieben bis zehn Werktagen einzuhalten. Die Uhrzeit entspricht den allgemeinen Besuchszeiten und liegt werktags in der Zeit 9.00 Uhr bis 19.00 Uhr.

Wer darf besichtigen?

Der Vermieter darf je nach Anlass der Besichtigung dritte Personen mitbringen, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht. Selbstverständlich ist dies für die Miet- oder Kaufinteressenten. Der Vermieter darf auch andere Personen bevollmächtigten bzw. beauftragen, die Besichtigung vorzunehmen. Dies sind der Hausverwalter oder auch der Handwerker für Planung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen. Kennt der Mieter diese Personen nicht, dann müssen diese Personen in der Ankündigung benannt werden. Auf Verlangen des Mieters müssen sich diese Personen durch Vorlage von Identifikationspapieren (Ausweis) legitimieren.

Dürfen Fotos gemacht werden?

Grundsätzlich nein! Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Anfertigung von Fotografien zwingend erforderlich ist, um bestehende Schäden später ordnungsgemäß beseitigen zu können, oder aber, wenn die Anfertigung von Fotografien der Beweissicherung dient, darf der Vermieter auch ohne Zustimmung des Mieters Fotografien anfertigen.

Unzulässig ist es, Fotografien anzufertigen, damit diese Fotografien zum Zwecke des Verkaufs der Wohnung/der Weitervermietung der Wohnung im Internet veröffentlicht werden können.

Katharina Gündel

www.gross.team

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