Muss sie immer abends sein? Nein, sagen die Gerichte.

Der richtige Zeitpunkt für die Eigentümerversammlung

„Die Ladung zu einer Eigentümerversammlung an einem Werktag morgens um 8 Uhr kann bei einer Kleinanlage und Zustimmung der Mehrzahl der Eigentümer ermessensfehlerfrei sein.“ Auszug aus AG Landsberg am Lech, Urteil vom 27.01.2015 – 1 C 373/14 (ZMR 2015, 587).

Geradezu selbstverständlich ist die Terminierung von Eigentümerversammlungen werktags am Abend. Der Kunde will das so und am liebsten sind ihm Termine nach 19.00 Uhr. Völlig unberücksichtigt bleibt die Tatsache, dass dadurch im Verwalterbüro unnötigerweise Überstunden produziert werden. Und der Sachbearbeiter zusätzlich zu seinem in der Regel anstrengenden Arbeitstag noch eine Eigentümerversammlung durchführt. Die einen mögen sagen, das brächte das Berufsbild des Verwalters mit sich. Das ist auch ein Stück weit so – aber warum sollte man sich hier nicht der überwiegend verwalterfreundlichen Rechtsprechung bedienen und über einen Paradigmenwechsel nachdenken?

Der Fall

Die Klägerin begehrt die Feststellung der Ungültigkeit mehrerer Beschlüsse unter anderem mit dem Argument, die Einladung zur Eigentümerversammlung an einem Werktag Vormittag sei zur Unzeit erfolgt. Ihr sei die Teilnahme durch die Terminlegung unzumutbar erschwert worden. Die Klägerin hatte kurzfristig die Verlegung der Versammlung begehrt– dies hatte die Verwalterin abgelehnt.

Die Entscheidung des AG Landsberg am Lech

Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht bereits wegen eines Einberufungsmangels ungültig, so der Tenor des Gerichts. Den Zeitpunkt einer Wohnungseigentümerversammlung hat der Einberufene nach pflichtgemäßem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gemeinschaft zu bestimmen. Dabei muss die Zeit verkehrsüblich und zumutbar sein. Eigentümerversammlungen können an Sonn- und Werktagen genauso wie an Feiertagen stattfinden (vgl. Bärmann, WEG 12. Auflage 2013; Rd.Nr. 54). Unzumutbar ist ein Termin aber dann, wenn die Religionsausübung durch diesen verhindert wird. Das AG hält noch eine passende Begründung bereit: Es sei für das Gericht nachvollziehbar, dass die Hausverwalterin aufgrund der Anzahl der verwalteten WEGs darauf angewiesen ist, Eigentümerversammlungen auch tagsüber zu terminieren. Das AG Landsberg befindet sich in bester Gesellschaft – am 05.02.2013 urteilte das LG Berlin (85 S 31/12; ZMR 2013, 457): Die Versammlung an einem Werktag um 13.00 Uhr leide nicht an einem Einberufungsmangel. In einer früheren Entscheidung des OLG Köln (13.09.2004; 16 Wx 168/04; ZMR 2005, 77) urteilen die Richter: Eine große Eigentümerversammlung darf um 15.00 Uhr beginnen.

Bedeutung für die Praxis

Der Fall ist paradox – üblicherweise haben Verwalter Wünsche, die von der Rechtsprechung nicht gestützt werden. Hier ist es genau anders – die Rechtsprechung baut Brücken, dennoch erfährt die Einberufung von Versammlungen zu üblichen Arbeitszeiten in der Praxis noch keinen nennenswerten Durchbruch. Das wird sich zukünftig ändern – weniger, aber professionellere Verwalter werden mehr Bestand verwalten. Dann sind Versammlungen zu den üblichen Arbeitszeiten des Verwalters unabdingbar. In unserem Unternehmen regeln wir in neuen Verwalterverträgen eine Versammlungszeit ab 15.00 Uhr. Bei Bestandsverwaltungen fassen wir Beschlüsse zu früheren Versammlungszeiten. So ist oft schon damit geholfen, eine Versammlung z. B. um 17.00 Uhr zu terminieren oder auch die Ferienzeit für Eigentümerversammlungen zu nutzen. Das Gros der Gemeinschaften hat Verständnis. Für den Rest finden sich dann noch Termine werktags ab 19.00 Uhr. Die Rechtsprechung ist auf Verwalterseite. Das Stimmrecht verliert sich auch nicht – ungewöhnlichere Versammlungszeiten könnten die Übertragung von Stimmrechtsvollmachten vorteilhaft erhöhen. Nicht beschlussfähige Versammlungen blieben dann die Ausnahme. Die Stimme des Eigentümers bleibt in jedem Fall mit Vollmachtserteilung vertreten.

Wer das partout nicht möchte, für den gilt: Es ist einem Wohnungs- oder Teileigentümer zuzumuten, wegen Wohnungseigentümerversammlungsterminen z. B. einen halben Tag Urlaub zu nehmen oder etwas vor dem üblichen Arbeitsende den Feierabend einzuleiten. Mindestens in gleichem Umfang, wie es dem Verwalter mal zuzumuten ist, Eigentümerversammlungen abends zu organisieren. Aber eben nicht ausschließlich.

Martin Metzger
martin.metzger@alpinahv.de

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