Eigentümerversammlung

Der WEG-Verwalter ist nicht der Finanzierungsberater der Eigentümer!

An die Formalien einer Ladung zur Eigentümerversammlung dürfen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden, erklärt jetzt auch der BGH in seinem Urteil vom 13. Januar 2012, V ZR 129/11.

Die Verwaltung ist nicht gehalten, den Wohnungseigentümern mit der Einladung eine Unterlage zu übermitteln, in welcher die Notwendigkeit und der Umfang der zur Abstimmung gestellten Sonderumlage erläutert wird. Eine Finanzierungs-Sonderumlage kann beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans falsch waren, durch neue Tatsachen überholt werden, oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann.

Eine Verwalterin hatte zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung eingeladen, auf der wegen nicht ausreichender Mittel zur Bezahlung der restlichen Sanierungskosten eine weitere Sonderumlage von 750.000 Euro beschlossen werden sollte, was auch geschah. Die Sanierung wurde danach termingerecht abgeschlossen. Der Beschluss verstößt nicht gegen § 23 Abs. 2 WEG. Der Zweck dieser Regelung besteht darin, den Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Er soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob er daran teilnehmen will (Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 29 f.). Dazu reicht eine schlagwortartige Bezeichnung meist aus.

Kurze, nachvollziehbare Erläuterung in der Tagesordnung genügt

Die Einladung beschrieb den Tagesordnungspunkt (TOP) mit einem Thema, das schon für sich genommen klar machte, worum es geht (Sonderumlage von 750.000 € zur Sicherung der laufenden Sanierung). Die Wohnungseigentümer waren damit ausreichend informiert. Aus welchen Gründen die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse das Finanzierungsproblem nicht gelöst hatten, hatte die Verwalterin in der Beschreibung des TOPs in der Einladung kurz, aber nachvollziehbar erläutert. Daraus ergab sich, dass der Anlass für die erneute Sonderumlage zu hoch angesetzte verfügbare Mittel einerseits und nicht erfolgte Zahlungen der Wohnungseigentümer andererseits waren. Auf dieser Grundlage konnten sich die Wohnungseigentümer auf die Erörterung vorbereiten und noch offene Fragen in der mündlichen Erörterung dieses TOPs klären.

Weites Ermessen bei Änderung der Sonderumlage

Die beschlossene zusätzliche Sonderumlage ist auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Sie ist der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans und wie dieser am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Sie kann danach beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans falsch waren, durch neue Tatsachen überholt werden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann (BGH, Beschluss vom 15. Juni 1989, V ZB 22/88). In diesem Rahmen haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen. Dieses müssen sie an dem Zweck ausrichten, der mit der Sonderumlage verfolgt wird, und an dem dafür bestehenden Kapitalbedarf. Den erforderlichen Umlagebetrag können die Wohnungseigentümer großzügig bemessen. Sie dürfen dabei zu erwartende Zahlungsausfälle bei den Wohnungseigentümern berücksichtigen (Einsiedler, ZMR 2009, 573, 574).

Das ist abwegig! Die Auffassung, ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung setze ein bestehendes Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung voraus, eine fristlose Kündigung des Vermieters lasse den Anspruch aus § 558 BGB daher entfallen, findet im Gesetz keine Stütze. So entschied die ZK 11 des LG Hamburg am 19.12.2008 (311 S 88/08) richtig: „Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist auch nach Geltendmachung einer Mieterhöhung zulässig.“

Die vorstehende Entscheidung zeigt, dass eine kurze Erläuterung in der Einladung meist — aber nicht immer — ausreicht, wenn die Wohnungseigentümer mit dem Themenkomplex vertraut sind.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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