Peter Patt kommentiert:

Die Auswirkungen der Niedrigzinspolitik auf die Immobilienverwaltung

„Das Konto ist keine sichere Bank“ – so titelte ein Kommentar in der FAZ zu Jahresbeginn. Diese Überschrift weist auf verschiedene aktuelle Probleme am Finanzmarkt hin:

  1. Die Staatsschuldenkrise ist noch lange nicht ausgestanden.
  2. Durch den Niedrigzins nehmen Staaten und andere Schuldner lieber zinsgünstige Kredite auf, anstatt zu tilgen. Dadurch entstehen Verwerfungen im Kreditgeschäft.
  3. Die Banken erscheinen wegen ihrer Spekulationen zu unsicher und werden durch Vorgaben zur Risikovorsorge in die Pflicht genommen.
  4. Neue Kreditinstitute werden den Wettbewerb testen. Sie werden durch das Internet mehr vom Kunden wissen und durch Vermeidung nationaler Sicherheitsauflagen den Kunden mit deutlich weniger Bürokratie belästigen.
  5. Der Bargeldumlauf wird eingeschränkt.
  6. Größere Kontoguthaben müssen Geld an die Bank für das Geldverwahren bezahlen („negativer Zins“).

Den Renditewünschen der Wohnungseigentümer begegnen

Peter Patt
Peter Patt

Derzeit gibt es so gut wie kein Geld mehr fürs Geld. Die Referenzzinssätze sind so niedrig und es ist so viel Liquidität auf dem Markt, dass kaum eine Befriedigung der Renditewünsche der Wohnungseigentümer möglich ist. Manche reagieren darauf mit der Absenkung der Rücklagenzuführung, wenn diese keinen Ertrag mehr abwirft. Bei solchen Diskussionen in Eigentümerversammlungen sollte der Verwalter standhaft den Bedarf an Rücklagen verteidigen und gefährliche alternative Anlageformen ablehnen, wenn sie mit höheren Ertragsversprechen um die Verwaltungsvermögen auf Rücklagen-, Hausgeldund Kautionskonten buhlen.

Da gibt es Unternehmens-Schuldverschreibungen oder kursgesicherte Anleihen, Investmentzertifikate usw. Man könnte in Versuchung kommen, die Ertragsbilanz zu verbessern, um die Wünsche der Eigentümer zu erfüllen und niedrigverzinsliche Kredite für die Eigentümergemeinschaft aufzunehmen, anstatt Investitionen vorrangig über Umlagen zu finanzieren.

Nullzins ist trügerisch

Ein funktionierender Finanzmarkt ermöglicht üblicherweise Renditeverbesserungen, die sich am Anlagevolumen und den Anlagelaufzeiten orientieren. Doch derzeit sind solche Marktmechanismen durch die EZB-Politik des billigen Geldes zur Inflationsanheizung weitgehend außer Kraft gesetzt worden. Man will mit Inflation Wachstum erzeugen. Ob aber lediglich nominales Wachstum wirklich positive Kräfte freisetzt, wenn das Geld in seiner realen Kaufkraft nicht an Wert zunimmt? Derzeit bewegen wir uns bei einem Zins von Null, erste Anleger zahlen schon drauf, wenn Zinsen bzw. Gebühren für die Geldverwahrung durch die Bank berechnet werden. Da die Zinshöhe insbesondere Maßstab für das Risiko einer Geldanlage ist, bedeutet eine „Null“ eigentlich eine Risikolosigkeit des Kredits oder der Geldanlage. Beides ist falsch, denn die derzeitige Zinslosigkeit ist nur künstlich erzeugt – und daher trügerisch.

Rücklagenbildung statt Kreditaufnahme

Sind Geldanlagen derzeit unergiebig, so bleiben sie doch für den nachhaltigen Aufbau von liquidem Vermögen zur Finanzierung von späteren Investitionen in die Gebäude unerlässlich. Von einem Weglassen des Sparens in Rücklagen und von einem Umschwenken hin zu Kreditaufnahmen, nur weil diese fast nichts kosten, ist abzuraten. Eigentümergemeinschaften müssen nicht nur von Gesetzes wegen, sondern vorrangig zur Vermeidung von Konflikten zwischen Eigentümern mit unterschiedlichen Bonitäten Reserven bilden. Dafür müssen wir Verwalter Sorge tragen, auch wenn neue Fragen zum Schutz der Rücklagen auftreten.

Verwalter müssen also immer auch Finanzmanager sein. Doch die marktfernen Eingriffe in das Finanzsystem machen dies immer schwerer und sind mit traditionellem Wissen kaum beherrschbar. Weil aber immense Geldbeträge auf den Rücklage- und Kautionskonten liegen, muss die Verwalterbranche das Anlage- und Sicherungsproblem in den Fokus nehmen, um bei einem erwartbaren Crash nicht dumm da zu stehen.

Peter Patt
[email protected]

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren