…wichtigsten Regeln bei der Beschlussfassung

„Die Glorreichen Sieben …“

Die WEG-Verwaltung ist komplex und vielschichtig. In der Reihe „Die Glorreichen Sieben“ beleuchtet Massimo Füllbeck, Fachtrainer für Immobilienverwaltung, daher die sieben wichtigsten Regeln verschiedener Aspekte des Verwaltungsalltags.

  1. Wann kann ein Beschluss gefasst werden?

Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf, so der BGH am 20.September 2000 (sog. Jahrhundertentscheidung, BGH, Beschl. v. 20.9.2000, V ZB 58/99). Eine Beschlussfassung ist demnach nur möglich, wenn eine Beschlusskompetenz besteht. Diese kann sich aus dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung ergeben.

Nicht jeder Beschlussgegenstand ist konkret im Gesetz geregelt, so dass die Rechtsprechung des BGH stets berücksichtigt bzw. verfolgt werden sollte, z. B.:

  • Grundsätzlich besteht eine Beschlusskompetenz zur Kreditaufnahme mit einfacher Mehrheit (BGH, Urt. v. 28. 9. 2012 - V ZR 251/11; BGH, Urteil vom 25. 9. 2015 - V ZR 244/14).
  • Grundsätzlich besteht eine Beschlusskompetenz, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Erwerb eines Grundstücks beschließt (BGH, Urteil vom 18.3.2016, V ZR 75/15.
  • Soweit Wohnungseigentümern Handlungspflichten (z. B. Winterdienst etc.) auferlegt werden sollen, besteht keine Beschlusskompetenz (BGH, Urteil vom 18.6. 2010 - V ZR 193/09; BGH; Urteil v. 9. 3. 2012 − V ZR 161/11).

 

 

  1. Beschlusskompetenz: Öffnungsklausel

Eine Besonderheit stellt die sog. rechtsgeschäftliche Öffnungsklausel dar, die nicht in jeder Gemeinschaftsordnung vorhanden sein muss. Eine Öffnungsklausel verleiht der Wohnungseigentümergemeinschaft eine umfassende Beschlusskompetenz. Was aus dieser letztlich beschlossen werden kann, ergibt sich konkret aus der jeweiligen Öffnungsklausel.

Soweit die Gemeinschaftsordnung eine rechtsgeschäftliche Öffnungsklausel enthält, müssen seit dem 1.Dezember 2020 Beschlüsse, die auf der Grundlage dieser Öffnungsklausel gefasst wurden, in das Grundbuch eingetragen werden, damit der Rechtsnachfolger daran gebunden ist. Dies gilt auch für Altbeschlüsse, also Beschlüsse, die vor dem 01.Dezember 2020 gefasst wurden (Übergangsfrist für die Eintragung bis 31.Dezember 2025).

 

 

  1. Beschlussmehrheiten

Durch die Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes gibt es seit dem 1.Dezember 2020 nur noch zwei Beschlussmehrheiten, die zu berücksichtigen sind:

 

  • Einfache Stimmenmehrheit (Mehr Ja als Nein-Stimmen, Enthaltungen werden nicht mitgezählt)

 

  • Qualifizierte Mehrheit nur bei § 21 Abs. 2 WEG: Kosten der baulichen Veränderung müssen auf alle Wohnungseigentümer nach MEA verteilt werden, wenn die bauliche Veränderung, die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden oder deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren)

Vorsicht: Rechtsgeschäftliche Öffnungsklauseln befinden sich in der Gemeinschaftsordnung und können abweichend vom Gesetz unterschiedliche Mehrheiten haben!

 

 

  1. Das „Herz“ der Beschluss-Lehre: Rechtswidrige und nichtige Beschlüsse

Ein rechtswidriger Beschluss kann, – soweit er nicht innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird, –bestandskräftig werden.

Beispiel: Die Jahresabrechnung wird mit einem falschen Verteilerschlüssel genehmigt.

Ein nichtiger Beschluss kann niemals bestandskräftig werden und ist in der Praxis das größte Risiko. Ein Beschluss ist u. a. dann nichtig, wenn keine Beschlusskompetenz besteht oder der Beschluss zu unbestimmt gefasst wurde, also keine durchführbare Regelung mehr erkennbar ist.

Beispiel: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass das Stimmrecht vom Kopfprinzip auf Wertprinzip geändert wird.

 

 

  1. Verkündung

Ein Beschluss kommt mit Feststellung und Verkündung zustande, d. h. in dem Moment, in welchem der/die Verwalter/in das Beschlussergebnis mitteilt.

Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. ZMR 2001, 809

Ausnahme „Qualifizierte Protokollklausel“ (BGH, Beschl. v. 3.7.1997, V ZB 2/97; ZMR 1997, 531), wonach in der Gemeinschaftsordnung ergänzend bestimmt wird, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist.

 

 

  1. Wichtigste Grundregeln bei der Beschlussfassung
  • Im Beschluss kann und sollte auf konkrete Anlagen verwiesen werden, damit der Beschluss hinreichend bestimmt ist. Soweit auf konkrete Anlagen verwiesen wurde (z. B. Angebot der Firma Schmitz vom 11.11.2011, Angebots-Nr. 1111), müssen diese Anlagen zur Beschluss-Sammlung genommen werden (BGH Urt. v. 8.4.2016, V ZR 104/15).

 

  • Nach h. M. müssen bei Erhaltungs- und sonstigen Baumaßnahmen grds. drei Vergleichs-Angebote eingeholt werden (u. a. LG Dortmund, ZWE 2017, 96; LG München I, ZWE 2015, 423 usw.). Im Schrifttum finden sich allerdings diverse kritische Äußerungen zu den drei Angeboten. Ausnahme könnte bei kleineren Maßnahmen wohl zulässig sein: LG Karlsruhe, ZWE 2013, 417; LG Itzehoe ZWE 2018, 178; LG Frankfurt, Urteil vom 17.05.2018, 2-13 S 26/17 – hier unter: 3.000 €).

 

  • Die Angebote oder die jedenfalls die Namen der Handwerker und die Eckdaten ihrer Angebote müssen den Wohnungseigentümern grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist zugehen (BGH, Urt. v. 24.1.2020, V ZR 110/19)

 

  • Vorsicht bei der Delegation von Entscheidungsbefugnissen (z. B. bei einem Bauausschuss, Verwaltungsbeirat oder Verwalter).

 

  • Beschlüsse lösen in der Regel Kosten aus. Es ist daher wichtig, stets die Finanzierung zu beschließen (Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder Kreditaufnahme).

 

  1. Beschluss-Sammlung

Auch nach der WEG-Reform bleibt die seit dem 1. Juli 2007 zu führende Beschluss-Sammlung bestehen. Die verkündeten Beschlüsse sind unverzüglich in die Beschluss-Sammlung einzutragen und soweit in den Beschlüssen auf Anlagen verwiesen wurde, müssen diese Anlagen zur Beschluss-Sammlung genommen werden. Darüber hinaus ist das Protokoll (Niederschrift) seit dem 1. Dezember 2020 unverzüglich zu erstellen.

 

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

 

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