…wichtigsten Regeln beim Umlaufbeschluss

„Die Glorreichen Sieben …“

Die WEG-Verwaltung ist komplex und vielschichtig. In unserer Reihe „Die Glorreichen Sieben…“ beleuchtet Massimo Füllbeck, Fachtrainer für Immobilienverwaltung, daher kompakt und übersichtlich die sieben wichtigsten Regeln verschiedener Aspekte des Verwaltungsalltags.

„Die Glorreichen Sieben …“

…wichtigsten Regeln beim Umlaufbeschluss

Die WEG-Verwaltung ist komplex und vielschichtig. In unserer Reihe „Die Glorreichen Sieben…“ beleuchtet Massimo Füllbeck, Fachtrainer für Immobilienverwaltung, daher kompakt und übersichtlich die sieben wichtigsten Regeln verschiedener Aspekte des Verwaltungsalltags.

 

  1. Form des Umlaufbeschlusses gemäß § 23 Abs. 3 WEG

Bis zum 30.11.2020 galt die Regelung, dass ein Umlaufbeschluss nur schriftlich durchgeführt werden kann. Die Zustimmung zu einem Umlaufbeschluss kann seit dem 1.12.2020 in Textform (§ 126 b BGB) erklärt werden. Damit besteht nun die Möglichkeit, Umlaufbeschlüsse im Wege elektronischer Kommunikation zu fassen (Beispiele: per E-Mail, über Internetplattformen oder Apps).

 

Hinweis: Die Initiative, einen Umlaufbeschluss durchführen zu wollen, kann vom Verwalter, aber auch von den Wohnungseigentümern oder Dritten ausgehen (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 23 Rn. 111).

 

  1. Erforderliche Mehrheit

Auch nach der am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform bleibt es dabei: Ein Umlaufbeschluss kommt nur wirksam zustande, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer diesem zustimmen, also Ja sagen.

Streitig ist allerdings, was gilt, wenn der Umlaufbeschluss nicht mit der erforderlichen Mehrheit verkündet wird. Nach der einschlägigen Kommentierung sollte es sich im Rahmen der Verkündung um einen Negativbeschluss handeln. Somit besteht auch das Recht, Umlaufbeschlüsse entsprechend anzufechten (Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 23 Rn. 116; a. A. LG Bremen Urt. v. 2.10.2020 – 4 S 188/19, BeckRS 2020, 34770).

 

  1. Verkündung nicht vergessen

Soweit alle Wohnungseigentümer dem Beschluss in Textform zugestimmt haben, darf die Verkündung nicht vergessen werden, denn nur durch Verkündung wird der Beschluss letztlich auch wirksam. Hierzu informiert der Verwalter die Wohnungseigentümer durch ein weiteres Rundschreiben oder E-Mail. Nach der Verkündung muss darauf geachtet werden, dass die Eintragung in die Beschluss-Sammlung erfolgt.

 

  1. Erleichterung durch die WEG-Reform 2020

Seit dem 1.12.2020 kann die WEG gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Eine vorherige Ankündigung in der Tagesordnung ist nicht erforderlich, da es sich um einen Geschäftsordnungsbeschluss handelt (Dötsch/Schultzky/Zschieschak, WEG-Recht 2021, S. 231, Rn. 32 ff.).

 

Nach hier vertretener Auffassung findet die neue Beschlusskompetenz dort ihre Grenzen, soweit eine vollständige Verlagerung eines neuen oder komplexen Gegenstandes in das erleichterte Umlaufverfahren verlagert wird. Gesichert ist diese Ansicht nicht, denn zur Überprüfung der These können zunächst nur die Gesetzmaterialien herangezogen werden:

 

„Wenn sich die Wohnungseigentümer etwa in der Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht in der Lage sehen, abschließend einen Beschluss über einen bestimmten Gegenstand zu fassen, können sie beschließen, diesen Beschluss im Umlaufverfahren nachzuholen (BT-Drucks. 19/22634; S. 45).“

 

  1. Möglicher Musterbeschluss zur Erleichterung beim Umlaufbeschluss

„Nach ausführlicher Beratung (ggf. mit Begründung) beschließt die Eigentümergemeinschaft, dass der TOP 3: „Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Nachschüsse für das Kalenderjahr 2020 (Jahresabrechnung)“ gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 WEG zeitnah (ggf. konkreten Zeitraum festlegen) im Rahmen eines Umlaufbeschlusses, bei dem dann die Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht, nachgeholt werden soll. Der Verwalter wird beauftragt, alle notwendigen Maßnahmen, die mit der Initiierung des Umlaufbeschlusses verbunden sind, in die Wege zu leiten.“

 

  1. Ist die Allstimmigkeit abdingbar?

Bei einigen Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich aufgrund einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ggf. die Frage, ob § 23 Abs. 3 WEG in Bezug auf das Allstimmigkeitserfordernis durch eine Vereinbarung geändert werden kann (z. B. einfache Mehrheit). Nach verbreiteter Auffassung soll § 23 Abs. 3 WEG unabdingbar sein, soweit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer verlangt wird (Bärmann/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG § 23 Rn. 121).

 

  1. Vergütung für einen Umlaufbeschluss?

Der Aufwand für den Verwalter, der mit dem gesamten Umlaufbeschluss verbunden ist, insbesondere durch die neue Erleichterung und soweit den Verwalter kein Verschulden trifft, sollte als variable Vergütung in den Verwalterverträgen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart werden. (LG Köln, Urt. v. 10.9.2020 – 29 S 263/19; ZWE 2021, 48; BGH, Versäumnisurteil vom 5.7.2019 – V ZR 278/17, NJW 2020, 988).

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

 

Einen Kommentar schreiben
Kommentieren