…Regeln zum Eigentümerwechsel in der WEG-Verwaltung

„Die Glorreichen Sieben …“

Die WEG-Verwaltung ist komplex und vielschichtig. In unserer neuen Reihe „Die Glorreichen Sieben“ beleuchtet Massimo Füllbeck, Fachtrainer für Immobilienverwaltung, daher die sieben wichtigsten Regeln verschiedener Aspekte des Verwaltungsalltags.

  1. Wer ist der Eigentümer?

Der Eigentumswechsel tritt grundsätzlich erst mit der Grundbuchumschreibung in Abteilung I in Kraft. Ausnahmen sind der Eigentumswechsel im Wege der Erbfolge oder durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Zwischen dem vertraglich vereinbarten Besitzübergang und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch liegen oft mehrere Monate, so dass nachfolgende Punkte berücksichtigt werden müssen.

 

 

  1. Vereinbarungen im Kaufvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber

Die Vereinbarungen im Kaufvertrag zum Besitzübergang bzw. zu einer zeitanteiligen Jahresabrechnung binden nur den Veräußerer und Erwerber im Innenverhältnis, eine Verrechnung nehmen die Parteien daher untereinander vor. Im Verhältnis zur WEG besteht kein Anspruch, dass die WEG die im Innenverhältnis getroffenen Vereinbarungen beachten muss!

Ausnahme könnte z. B. sein: Vereinbarte Haftung für Geldschulden in der Gemeinschaftsordnung; BGH, ZMR 1994, 271.

 

  1. Eigentümerversammlung

Grundsätzlich dürfen nur Personen an der Versammlung teilnehmen und das Stimmrecht ausüben, die auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Die Einladung sollte daher immer an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer verschickt werden.

Es besteht die Möglichkeit, dass der Veräußerer dem Erwerber eine Vollmacht ausstellt. Wobei stets Regelungen der Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen sind, wonach der Vertreterkreis eingeschränkt wurde (z. B. Vertreten darf nur der Ehegatte, Miteigentümer und Verwalter). Soweit eine Vertretungsbeschränkung in der Gemeinschaftsordnung vorhanden ist, kann die WEG dem Erwerber gestatten, als Gast an der Versammlung teilzunehmen. Der Erwerber darf dann allerdings nicht an den Abstimmungen teilnehmen.

Hinweis: Der Nießbrauchsberechtigte ist kein Eigentümer und hat keinen Anspruch auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung bzw. kein Stimmrecht (BGH, Beschluss vom 07.03.2002 - V ZB 24/01; ZMR 2002, 440).

 

  1. Hausgeld und Sonderumlagen

Fälligkeitstheorie: Das aus dem Wirtschaftsplan beschlossene Hausgeld oder beschlossene Sonderumlagen sind von demjenigen zu zahlen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Es ist daher wichtig, dass in jeder WEG klar geregelt ist, wann das Hausgeld oder Sonderumlagen fällig sind (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16; ZMR 2018, 527). Soweit die Gemeinschaftsordnung hierzu nichts regelt, ergibt sich aus § 21 Abs. 7 WEG eine entsprechende Beschlusskompetenz, die Fälligkeiten durch einfachen Mehrheitsbeschluss zu regeln.

 

  1. Vereinbarungen und Beschlüsse vor Eigentumswechsel

Der Erwerber bzw. neue Eigentümer ist an alle Beschlüsse gebunden, die vor seiner Eigentümerstellung gefasst worden sind. Anders sieht es bei Vereinbarungen aus. Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (siehe § 10 WEG).

 

  1. Jahresabrechnung

Der BGH hat mehrfach geklärt, dass es keine zeitanteilige Jahresabrechnungen gibt. Es muss stets eine Jahresabrechnung für ein Kalenderjahr (oder vereinbarten Abrechnungszeitraum) geben. Erwerber und Veräußerer haben allerdings die Möglichkeit, soweit im Kaufvertrag entsprechende Vereinbarungen existieren, untereinander eine Verrechnung vorzunehmen. Verwaltungsunternehmen könnten selbstverständlich überlegen, ob sie dem Erwerber und Veräußerer hierzu einen (entgeltlichen) Service anbieten.

Fälligkeitstheorie: Die Abrechnungsspitze (Unterschiedsbetrag zwischen den Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan und den Gesamtkosten der jeweiligen Einheit) ist durch denjenigen zu zahlen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist.

 

  1. Vorsicht bei Neubau – Wer hat welche Rechte und Pflichten?

Bei einer neu gegründeten WEG (unabhängig davon, ob durch Bauträger oder Umwandlung; BGH, Urteil vom 14.2.2020 – V ZR 159/19; ZMR 2020, 673) gibt es Besonderheiten:

Soweit zwischen Bauträger/Aufteiler und Erwerber ein Kaufvertrag abgeschlossen, die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen und der Besitz der Einheit übernommen wurde, spricht man von einem „werdenden Wohnungseigentümer“.

Nach obergerichtlicher Rechtsprechung (BGH, Beschluss vom 5. 6. 2008 - V ZB 85/07; 2008, 805) und dem Gesetzesentwurf zur anstehenden WEG-Reform (Drucksache 19/18791; S. 7) wird der Erwerber, der noch nicht als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuches eingetragen ist, wie ein eingetragener Eigentümer behandelt. Es findet eine vorverlagerte Anwendung der Vorschriften des WEG statt, so dass diese Erwerber zur Eigentümerversammlung eingeladen werden müssen. Diese haben ein Stimmrecht und sind auch verpflichtet, das festgelegte bzw. beschlossene Hausgeld zu zahlen.

Massimo Füllbeck

mfuellbeck@hotmail.com

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