nach § 577 a Abs. 1, Abs. 2 BGB

Die Kündigungssperrfrist

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann nach § 577 a Abs. 1 BGB der Erwerber als neuer Vermieter das Mietverhältnis u.a. wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung kündigen.

Diese Frist kann nach § 577 a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Von der Möglichkeit zur Verlängerung der Kündigungssperrfrist hat das Land Berlin mit seiner Kündigungsschutzklauselverordnung vom 01.10.2013 Gebrauch gemacht, da nach Auffassung des Verordnungsgebers die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in ganz Berlin besonders gefährdet sei.

Fraglich ist, ob die verlängerte Kündigungssperrfrist auch dann gilt, wenn im Zeitpunkt der erstmaligen Veräußerung der Wohnung die Kündigungssperrfrist nur drei Jahre betrug, jedoch im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs die Kündigungssperrfrist nunmehr zehn Jahre beträgt.

Der Fall

Nach Überlassung der Wohnung an den Mieter wurde Wohnungseigentum begründet und im Jahr 2009 an den Kläger veräußert. Zum Zeitpunkt der Veräußerung der Wohnung an den Kläger betrug die Kündigungssperrfrist drei Jahre. Im Jahr 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zu diesem Zeitpunkt betrug die Kündigungssperrfrist aufgrund der am 01.10.2013 erlassenen Kündigungsschutzklauseverordnung zehn Jahre.

Die Entscheidung

Das Landgericht Berlin (Beschluss vom 17.03.2016 – 67 S 30/16) – das diese Rechtsprechung nachfolgend mehrfach bestätigte (Beschluss vom 07.06.2016 – 67 S 136/16, Beschluss vom 28.06.2016 – 67 S 136/16) - hat entschieden, dass maßgeblich diejenige Rechtslage und Frist nach § 577 a Abs. 1, Abs. 2 BGB sei, die im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung gelte. Ein Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot komme nicht in Betracht, zumal kein Eingriff in abgeschlossene Sachverhalte vorliege. Damit konnte sich der Kläger bei Ausspruch der Kündigung gemäß § 577 a Abs. 1 und 2 BGB nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen.

Bedeutung und Ausblick

Andere Stimmen in der Literatur vertreten teilweise die Auffassung, entscheidend seien nur die Rechtslage und die Kündigungssperrfrist zum Zeitpunkt der erstmaligen Veräußerung. Die wohl herrschende Meinung in der Literatur und Rechtsprechung vertritt allerdings die Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin. Der herrschenden Meinung ist zuzustimmen, da keine echte Rückwirkung, sondern nur eine so genannte unechte Rückwirkung, vorliegt, bei der eine Güterabwägung zwischen dem Vertrauen des Erwerbers am Fortbestand der bisherigen Rechtslage einerseits und dem vom Gesetzgeber verfolgten Ziel (hier die Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen) andererseits stattzufinden hat, die im Ergebnis zu Gunsten des Mieterschutzes ausfällt.

Erwerber, die ein Mietverhältnis nach erstmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, sollten deshalb genau prüfen, ob die Kündigungssperrfrist nach § 577 a Abs. 2 BGB durch den Verordnungsgeber verlängert wurde, da die Rechtslage gilt, die im Zeitpunkt des Zugangs des Kündigungsschreibens maßgeblich ist.

Karsten Schöneck
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