Das gilt es zu beachten

Die Mietbürgschaft in Kürze

Viele Mieter wollen als Mietsicherheit eine Bürgschaft erbringen. Der folgende Beitrag beleuchtet die Frage: Was sollten Vermieter von Wohnraummietern bei Bürgschaften beachten?

 

Die Mietkaution darf die Höhe von drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Das bedeutet, dass in der Regel auch aus einer Bürgschaft nur die Zahlung von drei Nettokaltmieten verlangt werden kann. Wenn der Mieter auch noch eine Barkaution geleistet oder ein Sparbuch verpfändet hat und der Betrag bereits drei Mieten beträgt, dürften aus der Bürgschaft keine Ansprüche mehr bestehen. Ausnahmen bestehen hier, wenn die Sicherheit für besondere Maßnahmen geleistet wird, wie für den Rückbau von Maßnahmen der Barrierefreiheit oder den Rückbau von Satellitenanlagen.

Es ist denkbar, dass ein Mieter freiwillig und unaufgefordert eine Bürgschaft erbringt. Bei Vermietungen an Studenten oder auch bei Verhandlungen über die Entlassung einzelner Mieter aus dem Mietvertrag kommt dies häufig vor. Auch dies wäre eine Ausnahme zum Grundsatz der drei Mieten. Die (tatsächliche) Schwierigkeit besteht für den Vermieter darin, dass er beweisen muss, dass diese Bürgschaft wirksam, also freiwillig und unaufgefordert, war. Daher sollte eine solche Bürgschaft nicht auf einem Muster oder Briefbogen des Vermieters erfolgen. Um später den Vorgang nachzuvollziehen, sollte der Vermieter eine Notiz in der Mieterakte hinterlassen, wie es zu dieser Bürgschaft kam.

 

Schriftformerfordernis für Bürgschaften
Für Bürgschaften ist das Schriftformerfordernis zu beachten. Die Bürgschaft muss also auf einem Papier mit einem handschriftlichen Namenszug unter der Erklärung versehen, also unterschrieben, sein.

Bürgschaften, die der Vermieter verlangen darf, sollten unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit oder auf das Recht der Hinterlegung erbracht werden. Eine Bürgschaft mit Zahlung auf erstes Anfordern ist zulässig und zu empfehlen. Es kann auch verlangt werden, dass die Bürgschaft von einer europäischen Großbank geleistet wird.

Nicht zuletzt ist bei Mietern mit Bürgschaften zu beachten, dass hier eine Aufrechnung der Kaution gegen Forderungen gegen den Mieter nicht ohne weiteres möglich ist. Hier lauert eine Haftungsfalle. Der Bürge kann z.B. gegen Forderungen des Vermieters einwenden, dass diese bereits verjährt sind. Eine Aufrechnung gegen diese verjährten Forderungen ist bei Bürgschaften nicht möglich. Problematisch wird dies vor allem, wenn der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen in der Wohnung geltend machen will. Diese Ansprüche verjähren bereits nach sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Hier ist jedem Vermieter dringend zu empfehlen, die Ansprüche gegen den Mieter innerhalb der Verjährungsfrist gerichtlich geltend zu machen.

 

Katharina Gündel
www.gross.team

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