Anforderungen beim Zusammenfallen von Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen

Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB ist der Vermieter berechtigt, die jährlichen Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt hat.

Sind bei Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen fällig, dann gehören die Kosten, die für Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten der Modernisierungsmaßnahmen und müssen von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden, § 559 Abs. 2 BGB. Hat der Vermieter beispielsweise die aus der Zeit der Errichtung des Wohnhauses stammenden Altbaukastendoppelfenster gegen neue Isolierglasfenster ausgetauscht und waren zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen an den Altbaukastendoppelfenster erforderlich, so müssen die fiktiven Kosten für die tischlermäßige und malermäßige Instandsetzung der Altbaukastendoppelfenster von den Kosten des Fensteraustausches in Abzug gebracht werden.

 

Der Fall

Der Vermieter ließ die beiden alten Heizkessel gegen eine neue Heizungsanlage mit Brennwerttechnik austauschen, was dazu führte, dass mit dieser Maßnahme bis zu 23 Prozent an Endenergie eingespart werden kann. Der Mieter trug in dem Prozess vor, der alte Heizkessel sei sehr alt und störanfällig gewesen und sowohl zu Beginn als auch während der Heizperiode immer wieder ausgefallen. Der Vermieter behauptete hingegen, der alte Heizkessel sei zum Zeitpunkt des Austauschs funktionsfähig gewesen. Der Vermieter erhöhte nach Beendigung der baulichen Maßnahmen zum Einbau der neuen Heizungsanlage die Miete nach § § 555 b Nummer 1, 559 Abs. 1 BGB und verlangte vom Mieter die Zahlung der erhöhten Miete. Der Mieter zahlte zunächst die nach § 559 BGB erhöhte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung und verlangte anschließend die Rückzahlung des Modernisierungszuschlags.

 

Das Urteil

Das LG Berlin (Beschlüsse vom 9. Oktober 2017 und dem 18. Dezember 2017 – 64 S 73/17) gab der Klage des Mieters statt. Zwar handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme. Allerdings ist die Vermieterin dem Vortrag des Mieters, der alte Heizkessel sei sehr alt und störanfällig gewesen und sowohl zu Beginn als auch während der Heizperiode immer wieder ausgefallen, weder erstinstanzlich noch in der Berufung hinreichend entgegengetreten. Damit habe die Vermieterin unzureichend ausgeschlossen, dass es sich bei dem Austausch der Heizungsanlage nicht auch um eine fällige Instandsetzungsmaßnahme gehandelt hat, die entsprechend von der Modernisierung abzugrenzen wäre, § 559 Abs. 2 BGB. Nicht ausreichend sei die Behauptung der Vermieterin, der alte Heizkessel sei zum Zeitpunkt des Austauschs funktionsfähig gewesen. Für die Fälligkeit der Instandsetzung komme es jedenfalls bei einer Anlage der Haustechnik nicht auf eine punktuelle Funktionsfähigkeit an, sondern perspektivisch auf deren gesichertes Funktionieren. Es hätte vor dem Hintergrund der dargelegten Störanfälligkeit daher im Einzelnen von der Vermieterin dargelegt werden müssen, welche Erwägungen zum Austausch des Heizkessels (nur) zwei Jahre vor dessen Betriebsende nach § 10 EnEV und inmitten der Heizperiode geführt haben, insbesondere wie sich sein Zustand darstellte und welche Prognose es für weitere Störungen gab (LG Berlin a.a.O.).

 

Bedeutung und Ausblick

Die Entscheidung zeigt auf, welche Risiken bei einer nur unzureichenden Mieterhöhungserklärung nach § 559 BGB bestehen. In dem vorliegenden Fall bestand zu vermuten, dass zum Zeitpunkt des Austausches der Heizungsanlage erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen fällig waren. Denn es handelte sich um eine sehr alte Heizungsanlage, die in regelmäßigen Abständen vollständig ausgefallen ist, ohne dass es längere Zeiträume ohne Ausfälle gab. Die Vermieterin hätte demnach ermitteln müssen, welche Maßnahmen an der alten Heizungsanlage erforderlich sind, damit die alte Heizungsanlage zukünftig störungsfrei arbeitet. Die darauf entfallenden Kosten hätten dann von den Gesamtkosten des Austausches der Heizungsanlage in Abzug gebracht werden müssen.

Bei der Darlegung des auf die Instandsetzungsmaßnahmen entfallenden Kostenanteils in der Erhöhungserklärung nach § 559 Abs. 1 BGB sind hingegen keine überzogenen Anforderungen zu stellen. Insbesondere bedarf es keiner umfassenden Vergleichsberechnung zu den hypothetischen Kosten einer Instandsetzung. Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014, VIII. ZR 88/13). Bestreitet der Mieter konkret den vom Vermieter angegebenen Kostenanteil für fällige Instandsetzungsmaßnahmen, so ist der Vermieter gehalten, die Maßnahmen für die fälligen Instandsetzungsarbeiten und die hierauf entfallenden Kosten nachvollziehbar darzustellen. Insofern empfiehlt es sich, den Zustand des betreffenden Bauteils vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen zu dokumentieren und ein Angebot für die fälligen Instandsetzungsmaßnahmen einzuholen.

 

Karsten Schöneck

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