Bei vereinbarter Indexmine im Wohnraummietverhältnis

Die Mieterhöhungserklärung

Mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 01.09.2001 wird durch § 557 b BGB bestimmt, unter welchen Voraussetzungen eine Indexmiete im Wohnraummietverhältnis vereinbart werden kann und auf welche Weise die Erhöhung zu erklären ist.

Gemäß § 557 b BGB können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.
Eine Änderung der Miete nach der vereinbarten Indexklausel muss der Vermieter durch Erklärung in Textform gegenüber dem Mieter geltend machen. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung vom Mieter zu entrichten.

Umstritten war bisher die Frage, ob ein wirksames Mieterhöhungsbegehren des Vermieters bei vereinbarter Indexmiete voraussetzt, dass zusätzlich angegeben werden muss, welche prozentuale Veränderung sich aus dem im Mieterhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt.

Die Entscheidung

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 erhöhte der Vermieter aufgrund einer wirksam vereinbarten Indexmiete die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 Euro. Zur Begründung führte er aus: „Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. [...] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 Euro um (abgerundet) 85,00 Euro auf 775,00 Euro zu erhöhen. [...]“

Der Mieter vertritt die Auffassung, die Erklärung zur Anpassung der Miete sei nicht wirksam gewesen, weil nach seiner Meinung auch die Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex im Mieterhöhungsschreiben angegeben werden muss. Denn nur mit diesen Angaben sei er in der Lage, das Mieterhöhungsverlangen auf Plausibilität und Nachvollziehbarkeit hin zu überprüfen.

Der Bundesgerichtshof hält die Mieterhöhungserklärung des Vermieters nach § 557 b für wirksam. Bei Vereinbarung einer Indexmiete im Wohnraummietverhältnis muss der Vermieter eine Änderung der Miete nach § 557 b Abs. 1 BGB durch Erklärung in Textform geltend machen. Im Rahmen dieser Mieterhöhungserklärung müsse der Vermieter die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben.

Dem ist der Vermieter mit seinem Erhöhungsverlangen nachgekommen. Entgegen der Auffassung des Mieters erfordert ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei vereinbarter Indexmiete nicht, dass der Vermieter – über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 555 b Abs. 3 BGB hinaus – zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt. (BGH, Urteil vom 22.12.2017 – VIII ZR 291/16)

Bedeutung

Die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete nach § 557 b BGB stellt für den Vermieter eine geeignete und auch rechtssichere Möglichkeit zur Erhöhung der vereinbarten Miete dar. Denn der Umfang der Mieterhöhung bei vereinbarter Indexmiete kann im Gegensatz zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB konkret bestimmt werden. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs erleichtert es dem Vermieter, die Mieterhöhung nach § 557 b BGB zu begründen, zumal der Vermieter nach der Entscheidung nicht verpflichtet ist, zusätzlich zu den in § 557 b Abs. 3 BGB genannten Voraussetzungen auch die Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex anzugeben.

Zwar stellt § 557 b BGB einen einfachen Weg dar, die Miete zu erhöhen. Allerdings sollte sich der Vermieter bei Vereinbarung einer Indexmiete darüber im Klaren sein, dass während der Dauer der Indexmietvereinbarung keine Mieterhöhung nach § 558 BGB geltend gemacht werden kann und darüber hinaus Mieterhöhungen nach § 559 BGB wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen sind.

Karsten Schöneck
kanzlei@ragross.de

Kommentare
Kommentieren
Kommentar schreiben