Die ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug des Wohnraummieters

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wird das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses dahingehend konkretisiert, dass ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zu den vertraglichen Pflichten des Mieters gehört insbesondere die Pflicht zur (rechtzeitigen) Zahlung der geschuldeten Miete.

Damit ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters bejaht werden kann, müssen zwei Voraussetzungen vorliegen:

  1. Ein zur ordentlichen Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand
  2. Der Mieter muss schuldhaft gehandelt haben.

Die Entscheidung

In der Rechtsprechung und in der Literatur ist bislang ungeklärt, wie hoch ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsverzug sein muss, damit eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann. Fest steht nach der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass eine ordentliche Kündigung jedenfalls dann wirksam ist, wenn die Kündigung auf einen Mietrückstand zurückzuführen ist, der auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde.

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 entschieden, dass auch ein Mietrückstand unterhalb der Grenze von § 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann. Allerdings müsse bei der Prüfung, ob eine Pflichtverletzung des Mieters als nicht unerheblich eingestuft werden kann, die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzuges berücksichtigt werden. Denn nicht jeder geringfügige oder auch nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertige die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist eine Erheblichkeitsgrenze nach dem BGH dann überschritten, wenn die rückständige Miete eine volle Monatsmiete übersteigt und kumulativ eine Verzugsdauer von mehr als einem Monat vorliegt.

Der Praktiker wird sich also folgendes merken müssen

Es ist bei dem Zahlungsverhalten des Mieters zu prüfen, ob die bestehenden Mietrückstände mindestens eine volle Monatsmiete übersteigen. Liegt diese Voraussetzung vor, ist im nächsten Schritt die Verzugsdauer zu prüfen, welche einen Monat überschreiten muss. Liegt auch nur eine dieser Voraussetzungen nicht vor, kann keine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

In die Prüfung der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung muss der Anwender auch mit einbeziehen, ob der Mieter schuldhaft gehandelt hat. Damit muss der Mieter entweder vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben. Gerät der Mieter unverschuldet in den kündigungsrelevanten Zahlungsverzug, dann kann sich der Mieter auf diese unverschuldeten Umstände berufen. Zu den unverschuldeten Zahlungsschwierigkeiten zählt insbesondere eine plötzliche Arbeitslosigkeit oder Krankheit des Mieters, die es ihm unmöglich machen, seiner Leistungspflicht nachzukommen.

Wurde eine wirksame ordentliche Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen, so entfällt die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung nicht mit der sogenannten Schonfristzahlung, wie dies nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs der Fall ist.

Allerdings kann ein nachträglicher Zahlungsausgleich, der zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt, zu Gunsten des Mieters derart berücksichtigt werden, dass das Fehlverhalten in einem milderen Licht zu betrachten ist. Dies kann in einigen Ausnahmefällen nach der Rechtsprechung des BGH zur Folge haben, dass es dem Vermieter nach § 242 BGB verwehrt ist, sich auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung zu berufen, wenn der Zahlungsverzug unverzüglich beseitigt wurde und das bisherige Mietverhältnis unbeanstandet verlief.

Karsten Schöneck
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