Vier Augen sehen mehr als zwei, verursachen aber auch mehr Probleme

Die qualifizierte Protokollierungsklausel

Mit seiner aktuellen Entscheidung vom 30.03.2012 (V ZR 178/2012, ZWE 2012, 369) hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Auslegung der qualifizierten Protokollierungsklausel ein Thema aufgegriffen, welches für Verwalter sehr viel Zünd
stoff liefern dürfte.

Bisher entsprach es der Rechtsprechung des BGH (NJW 1997, 2956), dass eine sogenannte qualifizierte Protokollierungsklausel für zulässig gehalten wird. Unter dem Aspekt einer Gegenkontrolle sowie einem Vier-Augen-Prinzip mag diese Entscheidung nachvollziehbar sein. Tatsächlich führt diese Ansicht jedoch in der Praxis zu gravierenden und unausweichlichen Folgen, wie der BGH in seiner aktuellen Urteilsbegründung ausführt.

Zu Recht hat der BGH (ZMR 2001, 809) festgelegt, dass der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung konstitutive Bedeutung zukommt. Im Regelfall handelt es sich dabei um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. Gibt es nun in der Teilungserklärung eine qualifizierte Protokollierungsklausel, so ist diese eine zusätzliche Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen des Eigentümerbeschlusses. In der Praxis kann das Verwalter wie Eigentümer vor schwer lösbare Probleme stellen, die anhand von zwei Beispielen kurz dargestellt werden sollen.

Wenn der Verwalter auch Versammlungsleiter ist

In einer Teilungserklärung heißt es: In Ergänzung zu § 23 WEG wird bestimmt, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung nur dann gültig ist, wenn er den Bestimmungen der Teilungserklärung entspricht und protokolliert wird. Das Protokoll ist vom Verwalter zu erstellen und vom Versammlungsvorsitzenden sowie zwei Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten zu unterschreiben. In der Eigentümerversammlung kommt es zum mehrheitlichen Beschluss über die Abwahl des Verwalters. Der Verwalter hat pflichtbewusst die Versammlung geleitet und ordnungsgemäß das Beschlussergebnis verkündet. Das von einem Eigentümer erstellte Versammlungsprotokoll wird vom Verwalter als Versammlungsvorsitzenden nicht unterschrieben. Entsprechend der qualifizierten Protokollierungsklausel der Teilungserklärung wäre dieser Beschluss somit nicht gültig.

Wenn der Beiratsvorsitzende seine Interessen als Eigentümer vertritt

In einer anderen Teilungserklärung ist geregelt, dass Beschlüsse zu ihrer Gültigkeit der Protokollierung durch den Verwalter und der Unterzeichnung durch ihn und – falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bedürfen. In der Eigentümerversammlung beschließen die Eigentümer mehrheitlich mit der Gegenstimme des Beiratsvorsitzenden die Dämmung des Daches. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende verweigert die Unterschrift unter das Protokoll. Bei Gericht ficht er den entsprechenden Beschluss mit der Begründung an, er sei ungültig, da das Protokoll nicht, wie in der Teilungserklärung vorgegeben, von ihm als Beiratsvorsitzenden unterzeichnet wurde.

Die beiden Beispiele zeigen anschaulich, welche Probleme in der Praxis mit diesen Regelungen entstehen können. Für den Verwalter stellt sich somit regelmäßig die Frage, ob in der Versammlung ordnungsgemäß verkündete Beschlüsse, die durch Mißachtung einer qualifizierten Protokollierungsklausel für ungültig erachtet werden müssen, rechtswirksam zu Stande kommen können. Dies ist im Zweifel durch Auslegung (OLG München ZMR 2007, 883) zu ermitteln. Eine eindeutige Lösung wird zumindest in den beiden dargestellten Fällen nicht zu erwarten sein. Für die Praxis bleibt die Frage, ob diese Beschlüsse nun nichtig sind oder, wie der Urteilsbegründung zu V ZR 178/11 und dem Leitsatz der BGH-Entscheidung vom 3.7.1997 (V ZB 2/97, NJW 1998, 78) folgend, nur auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären sind.

Jörg Schlüter
j.schlueter@ifw-bochum.de

Foto: Fotolia/lichtmeister

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