Gebt dem Staat, was des Staates ist!

Die Umsatzsteuer in Wohnungseigentümergemeinschaften

Steuern sind ein ungeliebtes Thema. Die Menschen in Deutschland haben in diesem Jahr laut Berechnung des Steuerzahlerbundes durchschnittlich bis zum 8. Juli für Steuern und Abgaben gearbeitet und ab dann für sich und ihre Familien. In den 90er Jahren lag dieser Stichtag noch im Juni.

Um Steuern zu vermeiden, sind Heerscharen von Beratern und Verkäufern unterwegs. Gerade in der Immobilienbranche sind die Verlockungen groß, sich mit einer Investition in die Altersvorsorge zugleich auch Steuervorteile zu sichern. Mehr oder weniger subtil nutzen einige Bauträger die menschliche Sehnsucht nach der Sicherheit, die ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung für Bewohner oder Anleger bieten. Wenn dann auch noch die Finanzierung steuerlich angereizt wird, fallen die letzten Barrieren — Preise werden weniger wichtig, Steuern zu sparen wird das Hauptziel. Damit eine Immobilieninvestition sicher ist, bedarf es entsprechender Infrastruktur und eines Ordnungsrahmens, den der Staat zu garantieren hat: Straßenbau, Nahverkehr, Erholungsgebiete, Rechtsschutz, Streitschlichtung, Nachbarschaftsordnung und vieles andere mehr. Und die werden wiederum mit Steuern finanziert. Ohne unsere Steuerzahlungen geht es also auch nicht. Fazit: Gebt dem Staat, was des Staates ist!

Die Umsatzsteuer

Aber gebt dem Staat auch nicht zu viel! In den Nebenkostenabrechnungen wird immer mal wieder vermerkt „inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer“ oder „enthaltene Mehrwertsteuer“ oder ähnliches. Achtung! Wer fehlerhaft eine Umsatzsteuer ausweist, muss diese abführen und kann nachträgliche Korrekturen nicht geltend machen. Ebenso haftet der Verwalter für Umsatzsteuern, die versehentlich nicht erhoben worden sind. Die Umsatz- oder Mehrwertsteuer belastet als Verbrauchssteuer die vom Letztverbraucher erworbenen Güter und Dienstleistungen. Der Umsatzbesteuerung unterliegen Lieferungen und Leistungen, die ein Unternehmer im Rahmen seiner entgeltlichen Tätigkeit erbringt. Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG) ist, wer für andere nachhaltig zum Zwecke der Gewinnerzielung oder als Personenvereinigung gegenüber seinen Mitgliedern Lieferungen und Leistungen erbringt, also auch Wohnungseigentümergemeinschaften.

Daher sollten sich Verwalter in steuerlichen Fragen der Vermietung und der WEGs auskennen. Das am 1. Juli 2008 geänderte Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) gibt dazu die Grundlage. Danach ist das Erbringen von außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen analog zum Steuerberater nunmehr ausdrücklich für Haus- und Wohnungsverwalter zulässig, solange sie als Nebenleistung zum Berufs- und Tätigkeitsfeld einer anderen Tätigkeit gehören (§ 5 RDG). Aus Rechten ergeben sich immer auch Pflichten, weswegen der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. seinen Mitgliedern Schulungen und Beratungsmöglichkeiten anbietet.

Die Befreiung von der Umsatzsteuer

Gem. § 4 Nr. 12 UStG sind Vermietungsleistungen von der Umsatzsteuer befreit, unabhängig davon, ob man privat oder unternehmerisch vermietet oder in welcher eigenen Rechtsform. Das gilt jedoch nicht für Beherbergungsbetriebe, Campingplätze, Garagen und Stellplätze und für Maschinen bzw. Betriebsvorrichtungen, selbst wenn sie wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks sind. Die UmsatzsteuerbefreiungZitat Herr Patt: Ich empfehle die Prüfung der Optimierung, denn es bringt Vermietern und Mietern Vorteile. gilt für Leistungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen Instandhaltung und Instandsetzung oder allgemeiner Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen. Wer befreit ist, kann im Gegenzug auch keine Vorsteuer geltend machen.

Die Befreiung von der Befreiung von der Umsatzsteuer

Der Vermieter kann nach § 9 UStG auf die Steuerfreiheit verzichten und Umsätze, die grundsätzlich umsatzsteuerbefreit sind, als steuerpflichtig behandeln. Die Abgrenzung zwischen steuerbaren und nicht steuerbaren Umsätzen ist bedeutungsvoll. Umsätze sind dann steuerbar, wenn ein Leistungsaustausch zwischen Vermieter und Mieter oder Gemeinschaft und Teileigentümer stattfindet. Die steuerbaren Umsätze unterscheiden sich in steuerpflichtige und steuerfreie Umsätze. Die steuerfreien Umsätze wiederum teilen sich auf in steuerfreie Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, bei denen also keine Option möglich ist, und in steuerfreie Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, wie Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung und Leistungen im Wohnungseigentum, bei denen die Option zur Steuerpflicht möglich ist. Ein Verzicht auf die Steuerfreiheit ermöglicht den Vorsteuerabzug, also die Geltendmachung von Mehrwertsteuer aus Rechnungen, die man selber bezahlt hat, gegenüber dem Finanzamt. Die Optierung kann aber nur für solche Vermietungen erfolgen, die an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmung ausgeführt werden und bei denen die Mieter selber vorsteuerabzugsberechtigt sind. Werden Mieträume an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter vermietet, dann kann der Vermieter nicht zur Umsatzsteuer optieren. Der Vermieter und die Wohnungseigentümergemeinschaft können die Verzichtsentscheidung für jeden einzelnen Mietvertrag treffen und sich für dessen Steuerpflicht entscheiden — sind daran allerdings zehn Jahre gebunden. Es kann also innerhalb eines Gebäudes umsatzsteuerbelastete und nicht-umsatzsteuerbelastete Mietverträge geben. Dem Mieter bzw. Miteigentümer entstehen durch die Option keine Nachteile, da er zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Umsatzsteueroption in Wohnungseigentümergemeinschaften

Eine Optierung kann auch durch Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgen, wenn sie Leistungen an Eigentümer als Unternehmer für deren Unternehmen ausführen. Sie ist in Folge ebenfalls vorsteuerabzugsberechtigt. Die Bindefrist beträgt hier fünf Jahre, es sei denn, es handelt sich um die Vermietung von Gemeinschaftseigentum, dann beträgt sie zehn Jahre. Die Ausübung der Option muss in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein. Eine nachträgliche Beschlussfassung wird nur bei Allstimmigkeitmöglich sein und sollte in die im Grundbuch hinterlegte Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Man kann Umsatzsteuerabrechnungen bequem mit den Elster-Programmen der Finanzverwaltung machen. Dabei sind nur die Angabe von Umsatz, berechneter bzw. vereinnahmter Umsatzsteuer, Vorsteuer in Rechnungen von Dritten und eventuell Angaben zum Verhältnis teiloptierter Flächen nötig, sofern sie nicht aus der Buchhaltungs-EDV automatisch erstellt werden. Bei Ausübung der Option entstehen der Gemeinschaft letztlich keine eigenen Vorteile, sofern sie nicht selber umsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigt und sich nur auf die Verwaltungsgeschäfte beschränkt, da alle Umsatzsteuern und Vorsteuern durchlaufende Posten sind. Aber die Letzten in der Kette, also Mieter oder Selbstnutzer haben angesichts immer stärker steigender Mietnebenkosten zunehmend das Verlangen, darin enthaltene Vorsteuern gegebenenfalls vom Finanzamt erstattet zu bekommen.

Umsatzsteuerpflicht in Wohnungseigentümergemeinschaften

Unabhängig von einer Option kann die Berechnung von Umsatzsteuer gegenüber Dritten bei bestimmten Vermietungen oder Nutzungsüberlassungen von Gemeinschaftseigentum zwingend sein. So ist zum Beispiel die Vermietung von Stellplätzen, etwa an nicht zur Gemeinschaft gehörende Dritte, wie es die Mieter von Sondereigentum sind, nicht umsatzsteuerbefreit — während die Einräumung von Sondernutzungsrechten oder Vermietungen an die Mitglieder der Gemeinschaft als umsatzsteuerbefreite Nebenleistung zählt. Auch Leistungen an Miteigentümer sind der Umsatzsteuer zu unterwerfen, wenn sie in keinem Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen, wie zum Beispiel die Lieferung von Heizmaterial für Öfen, die Waschküchen- und Waschmaschinenbenutzung und nachhaltige Instandsetzungsarbeiten im Sondereigentum. An der Nachhaltigkeit besteht meist kein Zweifel, wenn andere Eigentümergemeinschaften mit Wärme oder TV-Empfang aus zentralen Wärmekraftwerken bzw. Satellitenanlagen versorgt werden. Hier fällt regelmäßig Umsatzsteuer an.

Das umfassende Thema Umsatzsteuer kann hier nur angerissen werden. Zusammenfassend lässt sich sagen: 1. Optierung lohnt sich fast immer. 2. Die Haftung für fehlerhaft ausgewiesene Umsatzsteuer liegt beim Verwalter. 3. Maßstab ist die Leistungskette zum Letztverbraucher. Zu offenen Fragen in dieser Thematik steht der BVI in seinen Seminaren Rede und Antwort.

Peter Patt
peter.patt@bvi-verwalter.de

InfoBuchtipps zum Thema:

Praxis der Besteuerung von Wohnungs- und Immobilienunternehmen: Fachbuch für die Wohnungswirtschaft
Herausgegeben vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- u. Immobilienunternehmen e. V.

Kompendium der Wohnungswirtschaft
Herausgegeben von Helmut W. Jenkis, Bernhard Bischoff

Kommentare
Kommentieren
Kommentar schreiben