Ein Urteil des Bundesgerichtshof bleibt umstritten, sollte aus praktischen Gründen aber befolgt werden

Die Vermieterstellung bei Veräußerung des Miteigentumsanteils an einen anderen Miteigentümer

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Ein solcher Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis anstelle des bisherigen Vermieters erfolgt jedoch nur dann, wenn der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird.

Das bedeutet, dass der veräußernde Vermieter und der Erwerber des vermieteten Wohnraums unterschiedliche Personen oder unterschiedliche Rechtsträger sein müssen. Wird eine Wohnung von 2 im Grundbuch eingetragenen Eigentümern vermietet und wird im Anschluss an die Überlassung der Wohnung an den Mieter die Wohnung von einem Eigentümer an den anderen Eigentümer veräußert, so kommt eine direkte Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB nicht in Betracht. Fraglich ist deshalb, ob § 566 Abs. 1 BGB analog angewendet werden kann.

Der Fall:

Die klagende Ehefrau und ihr Ehemann waren Eigentümer und Vermieter einer Wohnung, die an die Beklagte zu Wohnzwecken vermietet worden war. Im Laufe des Mietverhältnisses wurde der Miteigentumsanteil des Ehemanns von ihm auf die klagende Ehefrau übertragen, sodass die Ehefrau Alleineigentümerin der Wohnung wurde. Nach Übertragung des Miteigentumsanteils auf die Ehefrau kündigte die Ehefrau das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten und verlangte von dieser die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Beklagte gab die streitige Wohnung freiwillig heraus, sodass nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden war.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof legte die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin (Vermieterin) auf. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wurde das Mietverhältnis durch die allein von der Ehefrau ausgesprochene Kündigung nicht beendet. Vielmehr hätte die Kündigung auch von dem Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen, zumal die Wohnung zusammen von der Ehefrau und dem Ehemann an die Beklagte vermietet wurde. Eine direkte Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB verneinte der Bundesgerichtshof, da Wohnung nicht an einen “Dritten“ im Sinne von § 566 Abs. 1 BGB veräußert wurde. Da der Miteigentumsanteil vom Ehemann auf die Ehefrau übertragen wurde, hat kein Dritter die Wohnung erworben.

Es komme auch keine analoge Anwendung von § 566 BGB in Betracht. Denn nach dem Sinn und Zweck diene § 566 BGB alleine dem Mieterschutz, nämlich dem Schutz vor einem möglichen Verlust des Besitzes an der angemieteten Wohnung bei Veräußerung an einen Dritten. Ein solcher Mieterschutz sei im vorliegenden Fall jedoch nicht tangiert. Denn wenn einer von 2 vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil an den anderen Miteigentümer veräußert, so wird durch diesen Veräußerungsvorgang das Besitzrecht des Mieters nicht beeinflusst. Eine analoge Anwendung des § 566 BGB scheidet damit aus, sodass auch nach der Veräußerung des Miteigentumsanteils der Ehegatte zusammen mit seiner Ehefrau weiterhin Vermieter der Beklagten bleibt.

Bedeutung und Ausblick

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nicht unumstritten und in der Literatur werden hierzu auch andere Ansichten vertreten. Der Praktiker sollte jedoch aus Gründen der Rechtssicherheit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs folgen. Der veräußernde Miteigentümer und insbesondere der erwerbende Miteigentümer müssen immer berücksichtigen, dass beide bis auf weiteres in der Vermieterstellung verbleiben. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn einseitige Willenserklärungen abgegeben werden, da diese nur von beiden Vermietern zusammen abgegeben werden können.

Gelöst werden kann diese Problematik durch den Abschluss einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem veräußernden Eigentümer, dem erwerbenden Eigentümer und dem Mieter, wonach sich die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages darüber einig sind, dass nach Erwerb des Miteigentumsanteils allein der Erwerber Vermieter des Mieters sein soll.

Karsten Schöneck
www.brunder-law.de

 

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