BGH, Urteil vom 25.03.2015 – VIII ZR 243/13

Die Wohnungseigentümergemeinschaft genießt Verbraucherschutz

Selbst wenn die WEG nicht Verbraucher im Rechtssinne (§ 13 BGB; vgl. OLG München, ZMR 2009, 137) sein sollte, so wird sie doch wie ein solcher in einem aktuellen Urteil vom BGH behandelt.

„Die WEG ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein (!) Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten handelt die WEG in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.“

Eine in Teilbereichen rechtsfähige WEG ist zwar als „Verband sui generis“ weder eine natürliche noch eine juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft. Trotzdem erfordert auch bei der WEG der Schutzzweck des § 13 BGB, hier insbesondere der Schutz der in der WEG vorhandenen Verbraucher, die entsprechende Anwendung des § 13 WEG ähnlich wie bei der – ebenfalls in Teilbereichen rechtsfähigen – Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, ZMR 2001, 338).

Da durch jeden Vertragsschluss der WEG zugleich – wenn auch nur quotal (§ 10 Abs. 8 WEG) – eine Haftung jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet wird, ist es geboten, auch hinsichtlich der Verbrauchereigenschaft der WEG auf die mithaftenden Wohnungseigentümer abzustellen. Wobei jeder allein die Zusammensetzung des Verbandes nicht beeinflussen kann.

WEG fällt unter Verbraucherbegriff

Die sogenannte Teilrechtsfähigkeit als solche führt nicht dazu, dass die WEG nicht mehr unter den auf natürliche Personen zugeschnittenen Verbraucherbegriff gefasst werden könnte und nur noch dem Anwendungsbereich des § 14 BGB unterfiele. Die WEG ist trotz Vertretung durch eine gewerbliche Hausverwaltung (Formkaufmann als GmbH) hinsichtlich des Abschlusses des Einzelvertrages entsprechend § 13 BGB als Verbraucher zu behandeln. Denn für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln im Sinne der §§ 13, 14 BGB kommt es im Falle einer Stellvertretung grundsätzlich auf die Person des Vertretenen (LG Rostock, ZMR 2007, 731 f.) und nicht des Vertreters an.

EU-Richtlinien stützen Sichtweise des BGH

Eine andere Betrachtung ist allenfalls dann gerechtfertigt, wenn die WEG selbst gewerblich tätig wird und deshalb als Unternehmerin am Rechtsverkehr teilnimmt (im Rahmen eines Hotelbetriebs; als Stromproduzent bei Stromverkauf an Dritte etc.). Europarechtlich ist diese Behandlung der WEG „wie ein Verbraucher“ nicht zu beanstanden, denn die einschlägigen verbraucherschützenden EU-Richtlinien lassen ein höheres Schutzniveau für die Verbraucher durch die Mitgliedstaaten ausdrücklich zu.

Die Folgen

Dies hat erhebliche praktische Konsequenzen, auch wenn es im BGH-Fall nur um einen Rückzahlungsanspruch wegen überhöht abgerechneter Gaskosten ging: Der mit der WEG als Verband (§ 10 Abs. 6 WEG) abzuschließende – vom Verwalter gestellte – Verwaltervertrag muss der AGB-Kontrolle der §§ 307–309 BGB standhalten. Wegen § 26 Abs. 1 WEG kann seine Laufzeit allerdings die in § 309 Ziffer 9a BGB erwähnten zwei Jahre übersteigen.

Bei Lieferverträgen z. B. für Erdgas, Strom etc. kann die WEG als Verbraucher nicht länger als zwei Jahre formularvertraglich gebunden werden. So entschied jüngst das LG Karlsruhe (nicht rechtskräftiges Urteil vom 14.04.2015 8 O 144/14) zum Vertrag mit einem Wärmemessdienstleister, dass dieser vor Ablauf der deutlich länger vereinbarten Vertragslaufzeit (Fest- oder Mindestlaufzeit von zehn Jahren) durch ordentliche Kündigung beendet werden konnte, da es dem Unternehmer/ Dienstleister nicht gelungen war, die Existenz einer Individualvereinbarung (vgl. § 305b BGB) zu beweisen.

Dr. Olaf Riecke
www.riecke-hamburg.de

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