Fünf Top-To-dos für Verwalter nach der WEG-Reform

Die Zukunft der Immobilienwirtschaft

Das seit 1. Dezember 2020 geltende neue WEG-Recht wurde von allen Seiten begrüßt. Nun steigt die Spannung: Wie wird sich das Reformwerk in der Praxis bewähren? Sicher ist, die Verwalter müssen hineinwachsen. Dafür sind diese fünf Punkte besonders wichtig.

Die WEG-Reform erleichtert die Arbeit des Verwalters und räumt ihm mehr Kompetenzen ein. Die Eigentümer profitieren von mehr Rechten, die Gemeinschaft wurde als Organ gestärkt. Noch besteht aber ein enormer Informationsbedarf zu den rechtlichen Fakten, wie sich etwa an den Haufe-Online-Trainings zur WEG-Reform zeigt.

Welche Themen den Verwaltern nun unter den Nägeln brennen und welche Kompetenzen sie besonders benötigen, weiß Martina Schinke, Vorsitzende des Landesverbands West des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V., Verwalterin und Businesstrainerin: „Besonders gefragt sind jetzt gute Rechtskenntnisse, bestens ausgebildete Mitarbeiter, Professionalität im Doing, Selbstbewusstsein und Resilienz“, meint sie.

 

  1. Rechtskenntnisse sichern

Im Online-Stammtisch für die Mitglieder bekommt die BVI-Landesvorsitzende die Situation vieler Kolleginnen und Kollegen mit. Einige scheinen die Reform zu unterschätzten. „Viele Verwalter haben die Dimension noch gar nicht erfasst“, erklärt Schinke. „Hybride Veranstaltungen, bauliche Veränderungen – die WEG-Reform hat keinen Stein auf dem anderen gelassen. Mit Sicherheit wird uns das noch in den nächsten Jahren beschäftigen.“

Doch es besteht Zeitdruck, denn abgesehen von wenigen Übergangsregelungen, etwa für anhängige Prozesse, gilt das neue Recht ohne Schonfrist. Für die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlungen müssen die Rechtskenntnisse also „sitzen“ – zum Beispiel die neu geregelten Kostenfolgen baulicher Beschlüsse. Der Zeitdruck kommt zur Unzeit, da sich viele aktuell damit beschäftigen, wie sie die Versammlungen unter den Pandemiebedingungen durchführen können.

 

  1. Hybride Versammlung einüben

Doch es gibt die spannende neue Möglichkeit der Online-Teilnahme, wenn die Eigentümergemeinschaft den entsprechenden Beschluss fällt. Das Thema stieß bei den BVI-Landesveranstaltungen jedenfalls auf enormes Interesse. „Bislang waren WEG-Verwalter vor allem Dienstleister, die sich mit Immobilien auskennen, und halbe Juristen“, sagt Martina Schinke. „Jetzt werden sie zusätzlich in die Rolle des Talkmasters, Moderators und Technikers gedrängt. Die Schwierigkeiten beginnen damit, dass nicht jeder, der Versammlungen leitet, auch gerne vor einer Kamera und einem Mikrofon sitzt.“

Der Umgang mit der Technik und die äußeren Rahmenbedingungen, DSGVO und rechtliche Grundlagen seien Schulungsthemen, aber auch Soft Skills, um die Verwalter für Kommunikation, Präsentation und Moderation vor der Kamera fit zu machen. Die Businesstrainerin rät, die Versammlung zu zweit durchzuführen und Technik und Leitung aufzuteilen. Hier gelte es, die jeweiligen Stärken der Mitarbeiter zu berücksichtigen. Überhaupt sei jetzt gute Personalführung gefragt, damit die Mitarbeiter die Unterstützung erhalten, die sie benötigen. Es zeigt sich auch hier, dass der Erfolg bei der Digitalisierung des eigenen Unternehmens nur über die Belegschaft führen kann. Dass sich die Mitarbeiter in den Immobilienverwaltungen zügig an Tools wie Zoom oder Microsoft Teams gewöhnen, haben die letzten Monate bewiesen.

 

  1. Privilegierte Beschlüsse organisieren

Erstmals können Eigentümer individuell bauliche Veränderungen durchsetzen: die Ladestation für das E-Auto, schnelles Internet, Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder zum Einbruchschutz. 2020 wurden 194.000 E-Autos zugelassen, dreimal so viel wie im Jahr zuvor. Nun sind die Immobilienverwaltungen mit einer Flut von Anfragen zur Wallbox konfrontiert.

Über ihr Recht informiert sind die Eigentümer bestens. Im Internet findet man Tipps, wie man seinen Individualanspruch in der WEG durchsetzt. Doch es kann kompliziert werden, wie Martina Schinke weiß: „Fünf Eigentümer möchten sich einen Schnell-Lader für ihren Tiefgaragenstellplatz anschaffen – doch wie verhält es sich mit den nächsten zehn? Sie brauchen ein Lastenmanagement für die Stromversorgung. Und darum soll sich dann aber der Verwalter kümmern.“ Ein Thema, bei dem durchaus Resilienz gefragt sein kann.

 

  1. Eigentümer und Beiräte ins Boot holen

So habe es schon Fälle gegeben, in denen Eigentümer vehement ihr Recht eingefordert und Druck auf den Verwalter ausgeübt haben. Man müsse daher die Eigentümer souverän in die richtige Richtung lenken. Eigentümer und Beiräte sollte man neutral über alle Neuerungen der Reform aufklären, wofür mehrere Kunden- und Beiratsseminare nötig seien. Und man müsse ihnen zeigen, dass man ihre Rechte kenne und für sie da sei.

 

  1. Einen neuen Verwaltervertrag vorlegen

Das nächste dringliche Thema ist die adäquate Vergütung, festgezurrt in einem neuen Verwaltervertrag. Hierfür braucht es das von Martina Schinke angesprochene Selbstbewusstsein. Die Argumente liegen auf der Hand: Die Technik für die hybride Eigentümerversammlung verursacht Kosten – „keinesfalls vom Verwalter zu übernehmen“, meint sie. Neue Leistungen kommen hinzu – „keinesfalls nebenher zu erledigen“. Auch die Zertifizierungspflicht untermauert den Wert der Arbeit und die hohe Verantwortung des Verwalters. Genau das muss sich im Vergütungskatalog spiegeln. Die meisten Eigentümergemeinschaften sind offen für eine transparente Darstellung der Leistungen, die sonst nie wahrgenommen werden. Das Thema mag für Verwalter nicht neu sein. Doch 2021 liegen Immobilienverwalter mit verstärktem Selbstmarketing goldrichtig.

Dr. Sebastian Schmitt

sebastian.schmitt@haufe-lexware.com

Wie Verwalter am besten mit den Änderungen der WEG-Reform umgehen, bespricht BVI Landesvorsitzende West Martina Schinke regelmäßig mit Immobilienverwaltern aus ganz Deutschland in den BVI-Onlinetalks. Die nächsten Termine finden am 16. April 2021 und am 30. April 2021, jeweils um 12.00 Uhr, exklusiv für BVI-Mitglieder statt. Weitere Informationen unter www.bvi-verwalter.de/veranstaltungen.

 

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