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Was bei der Einführung einer Mieter App zu beachten ist

Digitaler Buttler oder Türspion?

Die Akzeptanz und Verbreitung von Apps macht deren Einsatz auch im Bereich der privaten Immobilienvermietung interessant – sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Für Mieter können Apps viele Prozesse erleichtern, die im Laufe eines Mietverhältnisses entweder regelmäßig auftreten, wie beispielsweise der papierlose Empfang von Nebenkostenabrechnungen oder vereinzelt, wie etwa die komplikationslose Benachrichtigung des Vermieters über eventuell auftretende Mängel oder Schäden. Vermieter profitieren davon, Handwerker kurzfristig auswählen und beauftragen zu können und Verwalterinformationen digital zu verwalten.

Die Beispiele zeigen, dass hierbei zahlreiche persönliche Daten insbesondere des Mieters digital erhoben, verarbeitet und auch verbreitet werden. So wird etwa gespeichert, wo er konkret wohnt, wann er welchen Schaden meldet, welche Mängel in der von ihm gemieteten Wohnung auftreten, aber auch, wie hoch seine Nebenkostenabrechnung ausfällt und wann er sie in welcher Höhe bezahlt.
Bei all diesen Angaben handelt es sich um sogenannte „personenbezogene Daten“ im Sinne des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG), also Einzelangaben über persönliche oder sachliche Verhältnisse einer natürlichen Person. Diesen Daten kommt dabei umfassender Schutz zu. So hat das Bundesverfassungsgericht bereits 1983 im sogenannten „Volkszählungsurteil“ entschieden:
„Unter den Bedingungen der modernen Datenverarbeitung wird der Schutz des Einzelnen gegen unbegrenzte Erhebung, Speicherung, Verwendung und Weitergabe seiner persönlichen Daten von dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht des Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG umfasst. Das Grundrecht gewährleistet insoweit die Befugnis des Einzelnen, grundsätzlich selbst über die Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten zu bestimmen.“ Dieses sogenannte „Recht auf informationelle Selbstbestimmung“ hat dabei Grundrechtscharakter.

Es liegt auf der Hand, dass durch die Sammlung, Zusammenstellung und insbesondere Auswertung aller im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis stehender Daten ein umfangreiches und aussagekräftiges Nutzerprofil über jeden Mieter erstellt werden könnte, wenn er eine solche App nutzt und diese die Vorgaben des Datenschutzes nicht beachtet. Dies umso mehr, wenn die App darüber hinaus mit weiteren externen Diensten verknüpft ist, etwa dem Pizza-Lieferservice oder Verkaufs- und Bewertungsplattformen. Die umfassende Auswertung und Nutzung der gesammelten Informationen würde es beispielsweise ermöglichen, den jeweiligen Mieter ganz gezielt mit Werbung anzusprechen, die exakt auf seine Bedürfnisse und sein Nutzerverhalten abgestimmt ist.

Um zu verhindern, dass derartige Apps den Mieter „ausspionieren“ und die anfallenden Informationen zweckwidrig missbraucht werden, müssen sie also das Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung wahren. Konkret sind vier Grundsätze durch die datenverarbeitende Stelle einzuhalten:
Ein erster Grundsatz des Datenschutzes ist die sogenannte „Datensparsamkeit“: Das BDSG schreibt hierzu vor, so wenig personenbezogene Daten wie möglich zu erheben, zu verarbeiten oder zu nutzen. Demnach dürfen durch Mieter-Apps also nicht mehr Daten erhoben werden, als es für den konkreten Zweck erforderlich ist. Um im obigen Beispiel zu bleiben, wäre es also nicht zulässig, auch die Essgewohnheiten des Mieters zu speichern, da diese für die Durchführung des Mietverhältnisses nicht erforderlich sind.

Daneben ist der weitere datenschutzrechtliche Grundsatz des „Kopplungsverbots“ zu beachten, sodass die Datenerhebung nur in engen Grenzen von der Erbringung einer Leistung abhängig gemacht werden darf. So wäre es beispielsweise unzulässig, dem Mieter nur dann die Nutzung einer entsprechenden App zu ermöglichen, wenn er zuvor der Nutzung seiner personenbezogenen Daten für Adresshandel oder Werbung zugestimmt hat.

Darüber hinaus muss aber auch der Grundsatz der Zweckbindung sichergestellt sein, so dass der Vermieter personenbezogene Daten des Mieters ausschließlich für den konkret anzugebenden Zweck, hier also beispielsweise die Abwicklungen der Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter, verwenden darf und diese Daten nach der Zweckerfüllung auch gelöscht werden müssen. Andernfalls könnte der Vermieter solche Daten beispielsweise widerrechtlich an Dritte weitergeben und sich diese Informationen teuer bezahlen lassen. Er würde aber auch selbst zahlreiche personenbezogene Informationen über den Mieter erhalten, die mit dem Vertragszweck nichts zu tun haben und die er hierfür auch nicht benötigt, etwa die kulinarischen Vorlieben des Mieters.

Und schließlich sorgt der Grundsatz der Transparenz dafür, dass der Mieter über die Speicherung personenbezogener Daten zu informieren ist, insbesondere über die Art, den Umfang und den Zweck der Speicherung solcher Daten. Es ist demnach unumgänglich, dass der Mieter bereits vor der Nutzung einer Mieter-App einen Überblick darüber erhält, welche personenbezogenen Daten konkret gespeichert und verarbeitet werden.

Da die über eine Mieter-App erhobenen personenbezogenen Daten schließlich in der weit überwiegenden Zahl der Fälle durch externe Dienstleister verarbeitet werden, liegt zudem eine sogenannte Auftragsdatenverarbeitung vor. Hierzu stellt § 11 BDSG klar, dass „verantwortliche Stelle“ für die personenbezogenen Daten der Vermieter bleibt, auch wenn er diese Daten Dritten zur Verfügung stellt, um sie entsprechend aufzubereiten und zu verarbeiten. Die genannte Vorschrift regelt die Voraussetzungen an einen derartigen Auftrag zur Datenverarbeitung durch Dritte und soll sicherstellen, dass alleine der Vermieter über die Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung der Daten bestimmt. Nur wenn eine Mieter-App also diese umfangreichen Vorgaben des Datenschutzes beachtet, ist sie zulässig und kann die wechselseitigen Interessen von Mieter und Vermieter sinnvoll unterstützen.

Erstveröffentlichung in „IT&I – Informationstechnologie und Immobilien“.

Stephan Wiedorfer
www.wiedorfer.eu

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